親族間売買でみなし贈与になるケースは？みなし贈与にならないための注意点も解説

親族間売買とは？

親族間売買とは、文字どおり、親族同士で売買を行うことで、売買の対象が不動産であれば以下のようなケースが挙げられます。
・親から子どもへの不動産売却
・兄弟間での不動産名義変更に伴う持分売却

親から子どもへの売却は相続対策を目的としているケースが多く、兄弟間で不動産の名義変更を行う際には、共有名義の解消を目的とするケースが多く見られます。

また、資金援助を目的とした、子どもの不動産を親が買い取るケースも親族間売買に該当します。

親族の定義は民法で決められています。
民法725条では「親族の範囲」として、以下のものを親族としています。
・6親等内の血族
・配偶者
・3親等内の姻族

ただし、税務署ではみなし贈与として確認する親族の範囲を明確にしておらず、上記の範囲外の取引でも親族間売買に含まれる可能性がある点に注意しておきましょう。

みなし贈与とは？

みなし贈与とは、民法上では贈与に該当しないものであっても、贈与税の公平性を保つために「贈与」と判断されるものです。みなし贈与と判断された場合、贈与税の課税対象になります。

通常の不動産売買では売り主も買い主も見知らぬ相手であるため利益が相反し、売り主はなるべく高く売りたいと考え、買い主はなるべく安く買いたいと考えます。どちらかが一方的に利益を得るような売買金額にはなり得ません。
しかし、親族間売買では、売り主と買い主の関係性が身内であるため利害が一致し、売買金額が相場から乖離して安くなる傾向があります。
例えば、親が売り主で子どもが買い主となる親子間売買であれば、親は子どもへの愛情からなるべく負担のない金額にしたいと考えます。高値で売りつけようなどとは考えません。むしろ、価格を子どもに自由に決めさせるケースもあります。通常の不動産売買で買い主が自由に金額を決められるなど普通は絶対にありえません。親族間売買ならではのことでしょう。

一見すると、売り主と買い主が合意した金額であるため、なにも問題がないように見えます。
しかし、自由に金額を決められるからといって、あまりに安い金額で売買をしようとすると、税務署が贈与とみなしてしまうことがあるのです。

みなし贈与とされることによるデメリットは、売る側そして買う側双方が税金を支払わなければならなくなることです。
通常の売買であれば、売却した側の売却益に対して所得税が課税され、購入した側は不動産取引に関する税金（印紙税や登録免許税、不動産取得税など）が課せられます。
しかし、みなし贈与と判断された場合は、購入した側に贈与税が課せられることになり、売る側＝所得税、購入する側＝贈与税と２つの税金が発生します。

〇親族間売買における、みなし贈与とされるケースとは？

では、親族間売買においてみなし贈与とされるケースについて、具体的に見ていきましょう。
親族間売買であっても、その取引価格が相場と著しく離れている場合はみなし贈与とみなされることについては前述のとおりです。

例えば、親から子どもに対して不動産を売却する際に、相場価格が3,000万円であるにもかかわらず、2,000万円で売却した場合、相場との差額である1,000万円は贈与したとみなされ、1,000万円に対して贈与税がかかります。

なお、相場と著しく離れているとみなされる基準は80％といわれており、相場よりも80％以下の低い価格で売却した場合は、その差額が贈与となると考えておきましょう。

親族間売買でみなし贈与にならないための注意点

親族間売買において、みなし贈与と判断されないためには、以下の点に注意する必要があります。

みなし贈与と判断されないためには、不動産の売買価格設定が重要なポイントになります。不動産取引における適正価格には明確な基準はありませんが、社会通念上適正であるかどうかが１つの判断基準といわれています。そのため、売買価格を不動産の評価額の80％を下回らないように設定することが大切です。一般的に評価額を80％下回る価格での取引は、社会通念上適正でないと考えられるからです。

もちろん評価額の80％を目安にするだけでなく、不動産会社の査定額や不動産鑑定価格なども参考にし、最終的な売買価格を設定することを心掛けましょう。

ほかには路線価をそのまま使用する方法や、路線価を80％で割り戻して売買価格を設定する方法もあります。

相場価格が3,000万円の不動産を親子間で売買する場合

1. 2,400万円（80％）で売買：みなし贈与とならない
   
2. 1,500万円（50％）で売買：1,500万円分がみなし贈与となる

みなし贈与額の計算例： みなし贈与額 = 相場価格 - 実際の売買価格 3,000万円 - 1,500万円 = 1,500万円

この1,500万円に対して贈与税が課税されます。

税制上の優遇措置

親族間売買であっても、一定の条件を満たせば譲渡所得税の軽減措置を受けられる場合があります。例えば：

1. 居住用財産の3,000万円特別控除
2. 特定の居住用財産の買換え特例
3. 相続税精算課税制度の利用

これらの制度を利用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

分割払いの注意点

親族間売買では分割払いが行われるケースがありますが、以下の点に注意が必要です。

1. 利息の取り扱い：無利息や低利息の場合、利息分も贈与とみなされる可能性があります。
2. 契約書の作成：分割払いの条件を明確にした契約書を作成しましょう。
3. 税務署への申告：分割払いの場合、毎年の支払い状況を税務署に報告する必要があります。

相続時精算課税制度との比較

親族間売買と相続時精算課税制度のメリット・デメリットを比較します。

親族間売買

• メリット：即時に所有権移転ができる
• デメリット：みなし贈与のリスクがある

相続時精算課税制度

• メリット：2,500万円までの非課税枠がある
• デメリット：将来の相続税に影響する

状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。

専門家への相談

親族間売買を検討する際は、以下の専門家に相談することをおすすめします。

1. 税理士：税金面での適切なアドバイスを受けられます。
2. 司法書士：登記手続きや契約書作成のサポートを受けられます。
3. 不動産業者：適正な売買価格の設定や物件評価のアドバイスを受けられます。

各専門家の役割を理解し、適切なアドバイスを受けることで、スムーズな親族間売買を実現できます。

親族間売買で重要な借入先の選定

適正な価格で不動産を売買するため、親族間売買を行うにはまとまった資金が必要です。手持ちの資金がなく、金融機関からの融資を検討する方もいらっしゃることでしょう。

自己居宅用として親族間売買を行う場合、不動産の購入という資金使途から、住宅ローンという扱いになります。しかし、親族間売買では住宅ローンの審査が厳しく、利用できないケースがある点も知っておきましょう。
なぜなら、融資した資金を住宅の取得以外の目的で使用される可能性があり、金融機関も慎重になるためです。このような背景から、現在では親族間売買を住宅ローンの利用条件から外している金融機関も多く見られます。

セゾンファンデックスでは、不動産の担保価値を最大限に評価する柔軟な審査を行っており、親族間売買物件の購入にもご利用いただくことができます。

よくある質問（Q＆A）

Q1: みなし贈与の判断基準は厳密に80％なのですか？

A1: 80％は一つの目安であり、個別の状況によって判断が異なる場合があります。

Q2: 親族間売買で住宅ローンが使えない場合、どうすればよいですか？

A2: セゾンファンデックスのような、親族間売買に対応している金融機関を利用することができます。

おわりに

親族間売買は、一見すると簡単に思えるかもしれませんが、実際にはさまざまな注意点があります。本記事で解説したように、みなし贈与の問題や適正価格の設定など、慎重に対応する必要があります。

特に重要なのは以下の3点です。

1. 適正価格での取引の重要性： 不動産の評価額の80％を下回らないよう、売買価格を設定することが重要です。不動産会社の査定額や不動産鑑定価格、路線価なども参考にし、社会通念上適正と判断される価格で取引を行いましょう。
2. 専門家への相談の推奨： 親族間売買には複雑な側面があるため、税理士、司法書士、不動産業者などの専門家に相談することを強くおすすめします。各専門家の知識と経験を活用することで、法的・税務的なリスクを最小限に抑えることができます。
3. セゾンファンデックスの住宅ローンの利用可能性： 親族間売買では一般の金融機関で住宅ローンの利用が難しい場合があります。しかし、セゾンファンデックスでは、自己居宅用であれば親子間や親族間売買にも対応しています。兄弟間での持分の買取資金にも利用可能ですので、資金面でお悩みの方はぜひご相談ください。

親族間売買を検討されている方は、これらの点に十分注意を払い、慎重に進めていくことが大切です。適切な準備と専門家のサポートを得ることで、円滑な取引と将来的なトラブル防止につながります。セゾンファンデックスは、お客様の状況に応じた柔軟な対応と専門的なアドバイスを提供し、親族間売買をサポートいたします。お気軽にご相談ください。