不動産の親族間売買とは？メリット・デメリットから注意点まで解説

親族の範囲

不動産の親族間売買において、「親族」は一般的に以下の範囲を指します。

• 配偶者
  
• 6親等内の血族（例：子、孫、父母、兄弟姉妹、おじ・おば、いとこ）
  
• 3親等内の姻族（例：義理の父母、義理の兄弟姉妹）
  

なお、税務上の判断では、この範囲外でも親族間売買とみなされる場合があります。

親族間売買が利用される場面の例

親族間売買は主に以下のような場面で利用されます。

• 親が子供に自宅を譲渡する場合
  
• 相続対策として不動産を売却する場合
  
• 親族のローン負担を軽減するために買い取る場合
  
• 共有不動産の所有関係を整理する場合
  

これらの取引において、法律上の親族の定義は重要ですが、実際の取引においては、税務署の判断がより重視される傾向にあります。税務署は主に「その取引がみなし贈与に該当するかどうか」という観点から判断を行います。そのため、民法上の親族でなくても、当事者が相続人に該当する場合は、親族間売買とみなされるケースが多くみられます。このような税務上の解釈の違いは、取引を行う際に十分注意する必要があります。

不動産の親族間売買のメリット・デメリット

親族間売買のメリット

不動産を親族間で売買することの最大のメリットは、代々守ってきた不動産を第三者に渡すことなく気心知れた親族によって守ってもらえる点です。ご自身で購入し、長年住んできた家は、言い換えれば「お城」です。それだけ大切なものを見知らぬ第三者に譲り渡すのは勇気のいることですし、簡単に決められない方も多いでしょう。

その点、売買相手が血のつながった親族であれば、安心して譲り渡すことができますし、譲り渡したあとも場合によってはその家を訪れることができます。売った後の様子を比較的簡単に見ることができる点もメリットといえるのではないでしょうか。

また、取引においても親族同士であれば融通が利くというメリットがあります。第三者への売却だと、代金の受領と合わせて不動産を引き渡さなければなりませんが、親族間であれば、引き渡しの時期を話し合って調整することができます。

親族間売買のデメリット

親族間売買で、住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの審査になかなか通らない可能性があります。なぜなら、「親族間売買と偽り、借り手に投資や事業資金など、別の目的に融資したお金を使われてしまう可能性がある」と金融機関が危惧するためです。

住宅ローンは、本人が住むための家を購入することを目的に融資するローン商品で、他の金融商品よりも金利が低く設定されていて、借り手にとっては大変魅力的です。したがって、悪用される可能性はゼロではありません。

本来の資金使途であれば別の金融商品を利用すべきであるのにも関わらず親族間売買を偽装されると、金融機関はその偽装を見抜くことが難しいうえ、正しく借り手を審査できないため、リスクが大きくなります。
実際に親族間売買を申込条件の対象外としている金融機関も多く、住宅ローンの審査が厳しいことは覚えておきましょう。

また、ほかの親族（兄弟など）とトラブルになる可能性がある点もデメリットです。特に兄弟などでは、本来なら相続できるはずの不動産を、勝手に兄弟のうちの１人に売却されたなどの理由でトラブルが起こるケースがあります。

後々のトラブル発生を防ぐためにも、親子間での売買を行う際には、ほかの利害関係者（兄弟）に対して事前に納得のいく説明を行っておくことが大切です。また、どのくらいの金額で売却したのかが分かるよう、不動産売買契約書を結んでおくと、通常の相場より安く不動産を譲ったのではないかという疑いを避けることもできます。

親族間売買の注意点

不動産の親族間売買では、以下の点に特に注意が必要です。

みなし贈与に注意する

不動産の親族間売買で一番注意するべきことは、相場（評価額）よりも著しく低い金額で売却すると、みなし贈与と判断され、相場価格との差額に対して贈与税が発生することです。

例えば、その不動産の相場価格が4,000万円であるのに対し、その半額の2,000万円で売却した場合、相場価格との差額の2,000万円は贈与とみなされ、2,000万円に応じた贈与税を支払わなければなりません。

一般的に、みなし贈与とみなされるのは、路線価の80％以下の価格で取引を行ったケースといわれています。そのため、できるだけ路線価に近い価格での取引を心掛けることが重要です。

具体的な計算例を示すと、路線価3,000万円の不動産の場合、2,400万円（3,000万円の80%）以上で取引する必要があります。2,400万円未満で売買すると、差額が贈与とみなされる可能性が高くなります。

また、親族間売買では通常の不動産売買で適用される税制上の特例が使えないケースがあることも注意が必要です。例えば：

• 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した際に適用される3,000万円の特別控除は、親子間や夫婦間の売買では適用されません。
• 住宅ローン控除：生計を一にする親族から中古住宅を購入した場合、住宅ローン控除が適用されないことがあります。
  
• 居住用財産の買換え特例：親族間での売買の場合、この特例が適用されないことがあります。
  

これらの特例が使えないことで、予想外の税負担が生じる可能性があります。親族間であるため相場よりも少し低い価格で売却したいと思う気持ちになるのも当然ですが、その結果みなし贈与だと判断され、贈与税の負担が発生したり、税制上の特例が使えなくなったりすると、本末転倒です。

売買契約書を作成する

親族間であっても、正式な売買契約書の作成は必須です。契約書には以下の内容を明記しましょう。

• 売買物件の詳細
• 売買価格
  
• 支払い方法と期日
  
• 物件の引き渡し日
  
• 特約事項（必要な場合）
  

住宅ローンの利用に注意

親族間売買の場合、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。金融機関によっては親族間売買を対象外としている場合もあるため、事前に複数の金融機関に相談することをおすすめします。

他の相続人への配慮

将来の相続トラブルを防ぐため、他の相続人に事前に説明し、理解を得ておくことが大切です。特に、兄弟姉妹間での売買の場合は慎重に進める必要があります。

専門家に相談する

親族間売買特有の注意点や法的手続き、税金面での影響について、不動産業者や弁護士、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

これらの注意点に気をつけることで、親族間売買におけるリスクを軽減し、スムーズな取引を行うことができます。しかし、個々の状況によって最適な対応は異なるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。

親族間売買で重要な借入先の選定

適正な価格で不動産を売買するため、親族間売買を行うにはまとまった資金が必要です。手持ちの資金がなく、金融機関からの融資を検討する方もいらっしゃることでしょう。

自己居宅用として親族間売買を行う場合、不動産の購入という資金使途から、住宅ローンという扱いになります。しかし、親族間売買では住宅ローンの審査が厳しく、利用できないケースがある点も知っておきましょう。

なぜなら、融資した資金を住宅の取得以外の目的で使用される可能性があり、金融機関も慎重になるためです。このような背景から、現在では親族間売買を住宅ローンの利用条件から外している金融機関も多く見られます。

セゾンファンデックスでは、不動産の担保価値を最大限に評価する柔軟な審査を行っており、親族間売買物件の購入にもご利用いただくことができます。

よくある質問 (FAQ)

Q1: 不動産の親族間売買とは具体的にどのような取引ですか？

A1: 不動産の親族間売買とは、親子や兄弟姉妹、おじ・おばといった親族の間で不動産を売買する取引のことです。例えば、親が子供に自宅を売却したり、兄弟間で共有の不動産の持分を売買したりする場合が該当します。

Q2: 不動産の親族間売買にはどのようなメリットがありますか？

A2: 親族間売買には、以下のようなメリットがあります。

まず、気心の知れた相手との取引となるため、安心感があります。不動産売買は高額な取引となるため、不安や疑問が生じやすいものですが、親族間であれば、そういった不安を軽減できます。

また、価格や引き渡し時期などの取引条件を柔軟に設定できる点もメリットです。通常の不動産売買では、市場価格や一般的な取引慣習に縛られることもありますが、親族間であれば、双方の事情に合わせて、より柔軟な条件で合意形成を図ることができます。

さらに、家族の思い出が詰まった不動産を親族内で継承できるという側面もあります。思い入れのある不動産を、信頼できる家族に託すことで、その想いを未来へと繋いでいくことができます。

加えて、相続対策として活用できる場合があります。生前に不動産を売却しておくことで、相続財産を減らし、相続税対策に繋がる可能性があります。

Q3: 不動産親族間売買で特に注意すべき点は何ですか？

A3: 親族間売買は、通常の不動産売買と比べて注意すべき点がいくつかあります。

まず、適正価格での取引が重要です。税務署から「みなし贈与」と判断されないよう、相場をしっかりと把握し、適正な価格で売買契約を結ぶ必要があります。著しく安い価格で取引すると、贈与税が課税される可能性があります。

次に、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。金融機関は、親族間売買における返済リスクを高く評価するため、通常の不動産売買よりも審査基準が厳しくなる場合があります。

また、税制上の特例が適用されないケースがある点にも注意が必要です。例えば、親子間や夫婦間での売買では、3,000万円特別控除や住宅ローン控除など、税制上の優遇措置が受けられない場合があります。

そして、他の親族とのトラブルを避けるため、事前の説明と理解が不可欠です。親族間売買の内容によっては、他の相続人との間で、不公平感を抱かれる可能性も考えられます。トラブルを未然に防ぐために、事前に他の親族にも相談し、理解を得ておくことが重要です。

Q4: 不動産親族間売買の場合、通常の不動産売買と比べて税金面でどのような違いがありますか？

A4: 親族間売買では、税金面においても、通常の不動産売買とは異なる点があります。

前述の通り、「みなし贈与」の可能性があります。これは、税務署が売買価格を不当に低いと判断した場合、贈与とみなして贈与税を課税する制度です。

また、「3,000万円特別控除」が適用されないケースもあります。この控除は、マイホーム取得を支援するための制度ですが、親子間や夫婦間での売買では適用が認められません。

さらに、「住宅ローン控除」が適用されない場合があります。住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合に、所得税や住民税が控除される制度ですが、親族間売買では要件を満たさないケースがあります。

加えて、「居住用財産の買換え特例」が適用されない場合があります。この特例は、一定の要件を満たす場合に、買換えによって譲渡益が出ても、税金の繰り延べが認められる制度ですが、親族間売買では適用外となる可能性があります。

このように、親族間売買には、メリットだけでなく、注意すべき点や税金面での違いも存在します。売買を検討する際には、事前に専門家へ相談し、十分に理解した上で進めることが重要です。

Q5: 不動産親族間売買を行う際、専門家に相談するべきですか？

A5: はい、専門家への相談を強くお勧めします。不動産業者、弁護士、税理士などに相談することで、法的手続きや税金面での影響を正確に把握し、適切な取引を行うことができます。特に、みなし贈与の回避や相続対策としての活用方法について、専門家のアドバイスは非常に有益です。

おわりに

親族間売買は第三者との取引と比べ、取引価格や引き渡し時期などの融通が利くため、売る側と買う側の双方が納得できれば、メリットの大きい取引といえます。なんといっても、大切な家を第三者に譲り渡すのではなく、身内に譲り、愛着のある家に住んでもらえる点は大きなメリットでしょう。

しかし、親族間売買においては適正価格の範囲内で取引を行うなど、売買における基本的なルールをしっかりと押さえておく必要があります。これを押さえておかないと、税務署から「みなし贈与」だと指摘され、贈与税の課税対象になるといったトラブルも起こり得ます。

一方で、適正価格で取引するとなると、自己居宅用として購入する場合、購入する側は住宅ローンの利用を検討する必要に迫られます。金融機関側は、融資したお金を本来の資金使途以外の目的で利用されることを恐れ、親族間売買における融資に消極的です。

実際、多くの金融機関は親族間売買に対する融資を住宅ローンの申込対象外としており、親子間での不動産取引において、「購入したいけれど利用できる住宅ローンが見つからない」という方もいます。

そのようななか、セゾンファンデックスの住宅ローンでは、自己居宅用であれば親子間そして親族間売買にも対応しています。親族間売買のほか、兄弟間での持分の買取資金にも利用できますので、親族間売買などで住宅ローンの利用が必要になった際には、ぜひセゾンファンデックスにご相談ください。