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空き家売却の基本を解説！かかる費用や税金を抑える方法も
目次
親から実家を相続しても、思い出のある家をすぐに売ってよいのか、どこから手を付ければよいのか迷う方は少なくありません。売ることに後ろめたさを感じたり、兄弟姉妹との話し合いが進まず、そのままになったりすることもあります。
空き家は、必ず売却しなければならないわけではありません。住む、貸す、空き家バンクを利用するなど、状況によっては別の選択肢もあります。
一方、利用しないまま所有していると、固定資産税や維持管理費がかかり、建物の劣化も進みます。本記事は、すでに売却を決めた方だけでなく、「売るべきかどうかを判断したい方」に向けて、空き家を所有し続ける負担、売却方法、費用や税金、売却以外の選択肢を整理します。
なお、査定前に建物を解体したりリフォームしたりすると、かけた費用を売却価格で回収できないおそれがあります。相続した空き家では、所有名義や税制特例の期限も先に確認しておきましょう。
空き家を売却せずに放置するデメリット
空き家を所有しているだけでも、税金や管理の負担は発生します。売却や活用の判断を先送りにすると、建物の状態が悪化し、希望する条件で売りにくくなるかもしれません。
固定資産税や維持管理費がかかり続ける
空き家であっても、所有している限り固定資産税が課されます。地域によっては都市計画税も必要です。
税金のほかにも、火災保険料、庭木の手入れ、清掃、換気、修繕などの費用がかかります。遠方にある空き家では、現地までの交通費や管理会社への委託費も見込まなければなりません。
また、適切に管理されていない空き家は、状態に応じて「管理不全空家」や「特定空家」と判断されることがあります。
管理不全空家とは、放置すれば将来、特定空家になるおそれがある段階の空き家です。特定空家とは、倒壊や衛生上の問題などにより、すでに周囲へ著しい悪影響を及ぼすおそれがあると判断された空き家を指します。
市区町村から指導を受けても改善せず、勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地特例の対象外になる可能性があります。
住宅用地特例では、固定資産税の課税標準が、200平方メートル以下の部分は6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されます。勧告によって特例が外れれば、土地の税負担が増える点に注意が必要です。
参考：空き家の活用や適切な管理などに向けた対策｜政府広報オンライン
建物が劣化し、売却しにくくなる
人が住まなくなった建物は、換気や清掃が行き届かず、湿気や雨漏り、害虫被害などが発生しやすくなります。劣化が進むほど修繕費や解体費が増え、買主が見つかりにくくなることもあります。
土地に需要があっても、建物の撤去費用を考慮して売却価格を調整されるケースがあります。売却する可能性があるなら、劣化が進む前に査定を受けておくと判断しやすくなります。
近隣トラブルや防犯上の問題につながる
庭木や雑草が隣地や道路にはみ出したり、外壁や屋根材が落下したりすると、近隣住民や通行人に被害を与えるおそれがあります。
郵便物がたまったままの空き家は、不法侵入や放火、廃棄物の不法投棄などの標的になることもあります。空き家が原因で他人に損害を与えれば、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあるため、方針が決まるまでは定期的な点検と管理が必要です。
空き家は売却以外の選択肢もある
空き家を所有し続けることが難しくても、一般的な仲介売却だけが解決方法ではありません。物件の所在地や状態、相続手続きの進み具合によっては、次の方法も検討できます。
空き家バンクを利用する
空き家バンクは、自治体などが地域内の空き家情報を掲載し、購入・賃借を希望する人とのマッチングを支援する仕組みです。地方移住を希望する人や、古い住宅を改修して使いたい人に見つけてもらえる可能性があります。
利用条件やサポート内容は自治体によって異なります。まずは空き家がある自治体で空き家バンクを運営しているか確認しましょう。
自治体やNPOなどへ寄付を相談する
地域活動や福祉活動などに利用できる物件であれば、自治体やNPO法人などへ寄付を相談できることがあります。
ただし、空き家を一方的に寄付することはできません。建物の管理費や解体費、固定資産税などの負担が生じるため、自治体や団体が不動産の寄付を受け付けていないケースもあります。寄付先の利用目的や受け入れ条件を確認し、双方が合意した場合に限られる選択肢です。
相続前後の段階なら相続放棄を検討する
空き家の価値よりも、借金、管理費、解体費などの負担が大きい場合は、相続放棄を検討することがあります。
相続放棄は、空き家だけを選んで手放す制度ではありません。預貯金やほかの不動産などを含め、被相続人の権利と義務を原則としてすべて引き継がない手続きです。
原則として、自分のために相続が始まったことを知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ申し立てる必要があります。すでに相続財産を処分している場合などは相続放棄が認められない可能性もあるため、検討する場合は早めに弁護士や司法書士へ相談してください。
参考：相続の放棄の申述｜裁判所
空き家を売却する4つの方法
売却を選ぶ場合、主な方法は次の4つです。
| 売却方法 | 主なメリット | 主な注意点 |
| 建物を残したまま売却する | 解体費やリフォーム費を先に負担せずに済む | 建物の状態によっては買主が限られる |
| 建物を解体して更地で売却する | 土地を利用したい買主に検討されやすい | 解体費がかかり、再建築できない土地では不利になる |
| リフォームして売却する | 見た目や設備の印象を改善できる | 工事費を売却価格で回収できるとは限らない |
| 不動産会社へ買い取ってもらう | 仲介より短期間で売却しやすい | 仲介による売却より価格が低くなる傾向がある |
物件の立地や建物の状態によって適した方法は異なります。先に工事を行うのではなく、現状のまま査定を受けてから比較しましょう。
建物を残したまま売却する
建物を解体せず、「中古住宅」または「古家付き土地」として売却する方法です。売主が先に解体費を負担しなくてよいため、初期費用を抑えられます。
古い建物でも、買主がリフォームや建て替えを前提に購入することがあります。一方、雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合などがあると、価格交渉の対象になりやすい点には注意が必要です。
建物の価値は築年数だけで決まるものではありません。立地、管理状態、耐震性、間取り、再建築の可否などを含めて査定されます。
建物を解体して更地で売却する
建物の老朽化が著しい場合は、解体して更地にすることで買主が土地を利用しやすくなります。
ただし、接道条件などの理由で建て替えができない「再建築不可物件」では、建物を解体すると、かえって活用の幅が狭まるおそれがあります。また、建物を取り壊した時期によっては、住宅用地特例や税制特例の取り扱いにも影響します。
解体の判断は、不動産会社による査定、自治体の補助制度、税制上の条件を確認してから行いましょう。
リフォームして売却する
内装や水回りを整えることで、買主が入居後の生活をイメージしやすくなることがあります。
もっとも、買主が自分の好みに合わせて改修したいと考えている場合、売主が行ったリフォームが評価されるとは限りません。数百万円をかけても、その全額が売却価格に上乗せされるとは限らないため、工事前に費用対効果を確認する必要があります。
大規模な工事を行う前に、現状のまま売る場合とリフォーム後に売る場合の査定額を比較しておくとよいでしょう。
不動産会社へ買い取ってもらう
不動産会社が直接買主になる「買取」は、一般の購入希望者を探す仲介よりも、売却までの期間を短縮しやすい方法です。
売主と買取会社が直接契約する場合、通常は仲介手数料がかかりません。残置物が多い物件や老朽化した建物でも相談できる会社があります。
一方、買取価格は、再販売に必要な修繕費や不動産会社の事業費を考慮して決まるため、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。スピードと価格のどちらを優先するかで選びましょう。
早期の現金化を希望する場合や、売却後も住み続けたい場合は、買取やリースバックも選択肢になります。具体的な相談先は記事末尾で紹介します。
空き家の売却は、名義や権利関係を確認したうえで、査定、販売、契約、引き渡しの順に進めます。
1．所有名義と相続関係を確認する
最初に、登記事項証明書で土地と建物の所有者を確認します。亡くなった人の名義のままでは、相続人がそのまま買主へ所有権を移転することはできません。遺産分割協議を行い、相続登記を済ませる必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月1日より前の相続も義務化の対象です。相続による取得を以前から知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却できません。売却活動を始める前に、売却価格の考え方や費用の負担、代金の分け方について話し合っておきましょう。
2．物件の状態と必要書類を確認する
登記事項証明書、固定資産税納税通知書、購入時の売買契約書、建築確認関係書類、測量図などを準備します。
建物については、雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、増改築の履歴なども確認しておきます。土地の境界が不明確な場合は、測量が必要になることもあります。
家財道具などが残っている場合は、所有権や処分方法を確認したうえで整理します。残置物の扱いについては、以下の記事もご覧ください。
3．複数の不動産会社へ査定を依頼する
空き家の査定額は、不動産会社によって差が出ることがあります。1社の査定額だけで決めず、複数社へ依頼して比較しましょう。
比較するのは査定額だけではありません。査定額の根拠、想定する買主、販売方法、売却までの期間、必要な工事や費用も確認します。
相場より高い査定額を提示した会社が、必ずしもその金額で売却できるとは限りません。周辺の成約事例や販売計画を具体的に説明できる会社を選ぶことが大切です。
4．売却方法と不動産会社を決める
査定結果をもとに、現状のまま売るか、解体・リフォームを行うか、買取を利用するかを決めます。
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があり、複数社へ依頼できるか、売主自身が買主を見つけられるかなどが異なります。
契約期間や販売報告の頻度も確認したうえで、自分の希望に合う契約を選びましょう。
5．販売活動を行い、売買契約を結ぶ
販売価格を決め、広告掲載や購入希望者の内見を行います。購入申込みが入ったら、価格、引き渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任の範囲などを調整します。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が、売買契約で合意した種類・品質・数量と異なっていた場合に売主が負う責任です。
売買契約書では、契約解除の条件、手付金、境界、設備の引き渡し状態なども確認します。内容がわからないまま署名・押印せず、疑問点は宅地建物取引士へ質問しましょう。
6．代金決済と引き渡しを行う
買主から残代金を受け取り、所有権移転登記と鍵の引き渡しを行います。住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却代金などで完済し、抵当権を抹消します。
売却によって譲渡所得が生じた場合や、税制特例を利用する場合は確定申告が必要です。売却した年の翌年に申告できるよう、契約書や領収書を保管しておきましょう。
空き家の売却にかかる主な費用
空き家を売却するときは、仲介手数料や登記費用などがかかります。建物の状態によっては、測量費、解体費、残置物撤去費も必要です。
| 費用 | 内容 |
| 仲介手数料 | 仲介で売却した場合に不動産会社へ支払う報酬 |
| 登記費用 | 相続登記、住所変更登記、抵当権抹消登記などにかかる費用 |
| 印紙税 | 課税文書となる紙の売買契約書にかかる税金 |
| 測量費 | 境界の確認や確定測量が必要な場合にかかる費用 |
| 解体・リフォーム費 | 建物の撤去や改修を行う場合にかかる費用 |
| 残置物撤去費 | 家具、家電、生活用品などを処分する費用 |
| 譲渡所得に対する税金 | 売却益が生じた場合にかかる所得税・復興特別所得税・住民税 |
仲介手数料
仲介手数料には法令上の上限があります。売買価格が400万円を超える場合、一般的な上限額の速算式は次のとおりです。
仲介手数料の上限＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1
また、2024年7月の改正により、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、事前に依頼者の合意を得ることなどを条件として、売主と買主の双方から、それぞれ最大33万円（税込）まで仲介手数料を受け取れる特例が設けられています。改正前は売買価格400万円以下が対象でしたが、現在は800万円以下まで拡大されています。
解体費・リフォーム費
解体費は、建物の構造や延床面積、接道状況、アスベストの有無、残置物の量などによって変わります。リフォーム費も、工事範囲や設備のグレードによって大きく異なります。
広告に掲載された坪単価だけで判断せず、現地調査を受けたうえで複数の見積もりを比較しましょう。
印紙税
2027年3月31日までに作成される、契約金額が10万円を超える不動産売買契約書には軽減措置が設けられています。主な軽減後の税額は次のとおりです。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税額 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
参考：不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
空き家の売却でかかる譲渡所得税の計算
空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税が課されます。
課税対象となる譲渡所得は、次の式で計算します。
課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費がわからない場合は、売却代金の5％を「概算取得費」として計算できます。概算取得費とは、実際の購入代金を確認できない場合などに、売却代金の5％を取得費とみなす方法です。
実際の取得費より大幅に低くなると譲渡所得が増えるため、購入時の契約書や領収書をできるだけ探しましょう。
譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。2026年分の一般的な税率は次のとおりです。
| 区分 | 所有期間 | 所得税・復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
相続した不動産では、被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。
譲渡所得税の計算例
理解を助けるため、次の条件で概算してみましょう。
| 項目 | 設定 |
| 売却代金 | 3,000万円 |
| 取得費 | 不明 |
| 概算取得費 | 150万円（3,000万円×5％） |
| 仲介手数料などの譲渡費用 | 120万円 |
| 所有期間 | 8年 |
| 適用する税率 | 長期譲渡所得20.315％ |
| 特別控除 | なし |
課税譲渡所得は次のように計算します。
3,000万円－（150万円＋120万円）＝2,730万円
税額の概算は次のとおりです。
2,730万円×20.315％＝554万5,995円
内訳は、所得税・復興特別所得税が418万995円、住民税が136万5,000円です。
一方、この空き家が「相続した空き家の3,000万円特別控除」の要件を満たしていれば、2,730万円の課税譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、この例では課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得に対する税額も0円になります。
これは仕組みを理解するための一例です。実際には、建物の減価償却、取得費に含められる支出、適用できる特例などによって計算結果が変わります。
空き家の売却で利用できる主な税制特例・補助制度
空き家の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得の負担を抑えられることがあります。
自分が住んでいた家を売る場合の3,000万円特別控除
自分が住んでいた家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
以前住んでいた家の場合は、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
家屋を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶことなど、追加の条件があります。査定前に解体すると、特例を利用できる期間にも影響するため注意しましょう。
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円です。
主な要件には、次のようなものがあります。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準への適合または家屋の取り壊しに関する要件を満たすこと
区分所有建物とは、1棟の建物が複数の独立した住戸などに分かれ、それぞれに所有権が設定されている建物です。一般的な分譲マンションなどが該当します。
この特例は、2023年度税制改正によって延長され、2027年12月31日までの譲渡が対象です。2024年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が一定期限までに耐震改修または取り壊しを行う形でも対象になる場合があります。
参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続した土地や建物を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できることがあります。取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を抑えられます。
売却期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
相続税の取得費加算の特例と、相続した空き家の3,000万円特別控除は、同じ不動産の売却について併用できません。どちらを適用した方が有利かは計算結果によって異なるため、売却前に税理士へ確認すると安心です。
自治体の解体・改修補助金
自治体によっては、老朽化した空き家の解体費や耐震改修費の一部を補助しています。
補助金は、工事契約や着工の前に申請しなければ利用できないことがあります。先に工事を始めず、空き家がある自治体の窓口で対象要件と申請時期を確認しましょう。
空き家売却で失敗しないための注意点
空き家売却では、価格だけでなく、名義、建物の状態、契約内容、税制特例の期限を合わせて確認する必要があります。
査定前に解体やリフォームを決めない
解体やリフォームを行えば、必ず売却しやすくなるわけではありません。
古い建物を残したまま購入し、自分で改修したいと考える買主もいます。再建築不可物件では、解体によって建物を再び建てられなくなる可能性もあります。
まずは現状のまま複数社の査定を受け、「そのまま売る」「解体する」「リフォームする」の3案を比較しましょう。工事費だけでなく、工事期間中の税金や管理費も含めて判断します。
契約不適合責任に備えて不具合を告知する
引き渡した空き家が、契約で合意した種類・品質・数量に適合していない場合、買主から修補、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。
雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、増改築、境界問題など、把握している事実は不動産会社へ伝え、物件状況報告書や売買契約書へ反映します。
契約書で責任の範囲や期間を定めることはありますが、把握している不具合を意図的に告げなかった場合まで責任を免れられるとは限りません。判断に迷う事項は、宅地建物取引士や弁護士へ確認しましょう。
複数の相続人がいる場合は早めに合意する
共有の空き家は、相続人のうち1人だけで不動産全体を売却することはできません。
売却価格、売却時期、不動産会社、解体の要否、費用負担などについて意見が分かれると、税制特例の期限に間に合わなくなるおそれがあります。査定結果や見積書を共有し、判断材料をそろえたうえで協議しましょう。
税制特例の期限から逆算して売却する
税制特例には、「売買契約を締結した日」「引き渡した日」「住まなくなった日」「相続開始日」などを基準とする期限があります。
売却活動には、相続登記、測量、残置物の整理、買主探しなどで時間がかかります。期限直前に動き始めても間に合うとは限りません。
特例の利用を検討している場合は、売却予定日から逆算し、税理士、不動産会社、司法書士へ早めに相談しましょう。
空き家の売却では、相続人の居住地や土地の条件、解体時期などによって手続きが変わります。ここでは、売却を検討するときに生じやすい疑問を整理します。
相続人の一人が遠方や海外に住んでいても売却できますか？
相続人や共有者が遠方・海外に住んでいても、必要な同意と書類をそろえれば売却できます。本人が現地へ行けない場合は、委任状を作成してほかの相続人や司法書士へ手続きを委任する方法があります。
海外在住者は、印鑑証明書の代わりに署名証明書などが必要になることがあります。国や居住地域によって必要書類が異なるため、早い段階で不動産会社や司法書士へ確認しましょう。
再建築不可物件でも売却できますか？
再建築不可物件でも売却は可能です。既存の建物を利用したい人や、隣接地の所有者、不動産買取会社などが買主になることがあります。
ただし、建て替えができないため、一般的な物件より買主が限られ、住宅ローンを利用しにくいこともあります。建物を解体すると活用の幅がさらに狭まる可能性があるため、解体前に査定を受けましょう。
空き家を解体してから売るまで、どのくらいの期間を空けても大丈夫ですか？
解体後の土地を売却しなければならない一律の期限はありません。ただし、毎年1月1日時点で住宅がない土地は、原則として住宅用地特例を受けられず、翌年度の固定資産税が増える可能性があります。
自分が住んでいた家の3,000万円特別控除では、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶことなどが要件になります。解体後も除草や不法投棄対策が必要になるため、売却計画を決めてから解体する方が安心です。
更地にすると固定資産税はどのくらい上がりますか？
住宅を解体すると、土地に適用されていた住宅用地特例が外れる可能性があります。200平方メートル以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されているため、特例がなくなると課税標準は最大6倍になります。
ただし、実際の納税額がそのまま6倍になるとは限りません。土地の評価額、負担調整措置、都市計画税などによって変わるため、解体前に市区町村の資産税担当窓口で試算してもらうとよいでしょう。
空き家の査定に費用はかかりますか？
売却を前提として不動産会社へ依頼する一般的な査定は、無料で行われることが多いです。机上のデータで算出する簡易査定と、担当者が現地を確認する訪問査定があります。
一方、裁判や相続人間の財産分割などで、不動産鑑定士による正式な鑑定評価書が必要な場合は有料です。依頼前に、無料査定なのか正式な鑑定なのかを確認しましょう。
空き家を放置すると、税金や維持管理費がかかるだけでなく、建物の劣化や近隣トラブルにつながります。利用する予定がなければ、売却、賃貸、空き家バンクへの登録などを比較してみましょう。
売却を検討する際は、まず所有名義と相続関係を確認し、複数の不動産会社から査定を受けます。解体やリフォームは先に決めず、現状のまま売却する場合と費用・売却価格を比べることがポイントです。
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セゾンファンデックスでは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県にある空き家について、買取やリースバックの相談を受け付けています。仲介で売りにくい物件、早期の現金化を希望する場合、売却後も住み続けたい場合は、以下のページをご確認ください。
※税制、登記、相続放棄、契約上の取り扱いは、手続きを行う時期や個別の状況によって異なります。利用する制度の要件や期限は最新の公的情報を確認し、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士、不動産会社などへご相談ください。
