空き家売却の基本を解説！かかる費用や税金を抑える方法も

空き家を売却せずに放置するデメリット

• 固定資産税の支払いが続く
• 固定資産税の軽減措置が受けられなくなる
  
• 近隣に迷惑をかける
  
• 不法侵入や犯罪の拠点になる恐れがある
  
• 資産価値が下がる
  

固定資産税は、不動産の所有者に課税される税金です。空き家を所有している限り支払わなければなりません。

2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。この法改正では、特定空き家だけでなく管理不全空き家も固定資産税の優遇措置の適用対象から外れることになりました。

• 特定空き家：倒壊の恐れが極めて高い危険な空き家
• 管理不全空き家：特定空き家になる恐れがある空き家

住宅が建っている土地は固定資産税が6分の1または3分の1に軽減される優遇措置がありますが、特定空き家や管理不全空き家に指定されると優遇措置が受けられず、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。

また、空き家を放置すると、劣化が進み枝木の越境や野生動物の住みつきなどで近隣の迷惑になる可能性があります。さらに不法侵入や犯罪の拠点になる恐れもある点に注意しましょう。

劣化が進むと不動産としての価値が下がるため、早期に売却することをおすすめします。

空き家を売却する4つの方法

空き家を売却するには、4つの方法があります。

• そのまま売却
• 解体してから売却
  
• リフォームしてから売却
  
• 不動産会社に買取依頼
  

本章では、売却方法をひとつずつ詳しく解説します。

（１）そのまま売却

空き家を解体せずにそのままの状態で売却するのが、最も一般的な方法です。しかし、木造住宅の場合法定年数が22年であるため、築20年を超えるか超えないかで売却方法が異なります。

築20年以内は「中古住宅」として売却

築20年以内の建物は、中古住宅として売却すると、土地の値段に建物の値段を足した金額で売却が可能です。そのため、土地だけで売却するよりも高く売れる可能性があります。
一般的に中古住宅は新築住宅より価格が抑えられるため、家の購入費用を抑えたい方にニーズがあります。特に都心部では中古不動産の流通が活発であり、比較的スムーズに売却できるでしょう。また、近年では買主ご自身でリフォームして住む需要もあります。

築20年以上は「古家付き土地」として売却

築20年を超えると、建物の価値が0に近くなるため、基本的には土地値での売却になります。
しかし、古家付き土地として売却すれば、中古住宅や更地として売り出すよりメリットを得られます。例えば以下のとおりです。

• 建物を残したまま売るため解体費用がかからない
• 土地の売却のため、建物の不具合による責任を負わない
  
• 固定資産税の軽減措置が引き続き適用される
  

立地条件が良くない場合など売却に時間がかかることが予想される場合は、古家付き土地で売り出すことをおすすめします。

ただし、買主が購入後に解体する場合は解体費用がかかるため、価格交渉が入る可能性があります。

（２）解体してから売却

売主が建物を解体してから売却するのも、ひとつの方法です。買主にとって解体費用がかからないうえに購入後すぐに建築できるため、古家付き土地より買主を見つけやすいメリットがあります。
家の劣化が激しく利用できない場合やリフォームに多額の費用がかかる場合は、解体して更地で売却するのがおすすめです。
ただし、再建築不可の土地でないことを事前に確認する必要があります。住宅を建築するには法律でさまざまな取り決めがされており、土地によっては解体後に新しい建物を建てられない場合があるためです。

（３）リフォームしてから売却

中古住宅を早期に売却するには、購入希望者が内見した際の印象を良くすることが大切です。
そのために、クロスを張り替えるなど、最低限のリフォームをするのもひとつの方法です。
リフォームしてから売却すると、買主がリフォームする費用や手間を省けるため、購入のハードルが下がります。また、購入希望者が内見した際に、良い印象を与えられるため、売却が決まりやすくなるでしょう。

ただし、リフォーム費用がかかり売主の経済的負担が増えます。出費がかさむと利益が減る恐れもあるため、注意が必要です。

（４）不動産会社に買取依頼

不動産会社による買取もひとつの選択肢です。買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接買い取ることです。
仲介と異なり早く売れるため、1ヶ月程度で現金化することも可能です。また、直接契約であり仲介手数料がかかりません。
さらに、買主が不動産会社のため、本来売主が負うべき建物の不具合による責任を免責にできます。残置物撤去までまとめてやってくれることが多く、手間がかからないのもメリットです。

ただし、買取は仲介で売却するより売却価格が安くなります。買取はあくまでも事業であり、不動産会社として利益を出さなければならないためです。一般的に、買取金額は仲介による売却金額の7割程度になると考えましょう。

買取は売主の負担が少ない売却方法です。遠方に住んでいて手間をかけられない場合や、なるべく早く売却したい場合におすすめです。

空き家を売却する流れ・費用を解説

スムーズに空き家を売却するためにも、売却の流れを把握しておくことは大切です。空き家の売却は、以下のような流れで行われます。
①価格査定を依頼する
②媒介契約を結ぶ
③売却活動を開始
④売買契約を結ぶ
⑤物件の引き渡し

ここからは、空き家を売却する流れをステップごとに詳しく解説します。確定申告や売却にかかる費用も合わせて解説するため、売却の概要をしっかり把握できるでしょう。

①価格査定を依頼する

まず、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼することで、相場や実際に売れる金額を把握できるため、かかる費用と手元に残る金額の目安がわかります。

査定価格は相場や物件の立地、管理状況などをもとに算出するため、不動産会社により査定額が異なります。より高い金額で売却するためにも、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

また、空き家のある地域での売却実績、得意な地域、担当者の知識の豊富さなど、査定価格以外にも不動産会社の特徴をしっかり確認して、依頼する不動産会社を判断しましょう。

②媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する契約のことです。仲介を依頼された不動産会社は、買主探しや売買契約、決済など売却に関する手続きを行います。成功報酬として、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。

なお、不動産会社に直接買取を依頼する場合、仲介手数料はかかりません。

③売却活動を開始

媒介契約を結んだ不動産会社は、インターネットなどへ物件を掲載し、購入希望者を見つけます。

購入希望者から不動産会社に問い合わせがきたら、実際に現地を案内します。内見の対応は不動産会社に一任することも可能です。

一般的に、売却活動を開始してから売却が決まるまでに3ヶヵ月程度の期間がかかります。立地や条件が良くない場合は長期間になるケースもあります。

早期に売却するためには、内見で購入者に良い印象を持ってもらうことが重要です。特に、中古住宅として売却する際は、掃除や不用品の片付けなど、室内や屋外をきれいにしておくことをおすすめします。

④売買契約を結ぶ

買主が決まったら、不動産売買契約を締結します。
売買契約では売主と買主が契約書に署名捺印をし、買主から手付金を受け取るのが一般的です。特に指定がなければ、手付金は売買代金に充当されます。

また、売買契約時に仲介手数料の半額を不動産会社に支払うケースが多いため、事前に確認しておきましょう。

売買契約にて建物の解体や残置物の処分、土地の測量など、引き渡しまでに売主の負担で行わなければならないことを定めた場合は、決済・引き渡しまでに完了する必要があります。

⑤物件の引き渡し

売買契約書に定めた期日に決済と物件の引き渡しを行います。日程は、買主の住宅ローン手続きや売主による解体、測量作業などにかかる時間を考えて、売買契約から1?2ヶ月後に設定されるケースが多いです。

引き渡し当日は、司法書士による本人確認や登記手続きに必要な書類の確認をした後に、残代金を受領します。最終的に鍵を引き渡し、司法書士が法務局にて所有権移転登記の手続きを行うことで、売買手続きは完了です。

確定申告

空き家を売却して利益が出る場合、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告が必要です。
特例を利用すると節税できるケースがありますが、特例の利用には確定申告が必要なため、忘れずに申告しましょう。

売却費用は？

空き家を売却する際にかかる費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 解体費用

それぞれについて、詳しく解説します。

（１）仲介手数料

空き家の売却の仲介を不動産会社に依頼すると、仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が決められています。

物件の売却価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売却価格×5%+消費税
200万円超え400万円以下の部分	売却価格×4%+消費税
400万円超えの部分	売却価格×3%+消費税

売却価格が400万円を超える場合、200万円以下、400万円以下、400万円超えの部分をそれぞれ計算して合計します。

ただし、計算が複雑になり時間がかかるため、以下の計算式で算出するのが一般的です。

物件の売却価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売却価格×5%+消費税
200万円超え400万円以下の部分	（売却価格×4%+2万円）+消費税
400万円	（売却価格×3%+6万円）+消費税

例えば、売却価格が4,000万円だった場合の計算式は以下のとおりです。
（4,000万円×3%+6万円）+消費税（10%）＝138万6,000円

解体費用

建物を解体してから売却する際は、解体費用がかかります。

解体費用の相場は構造により異なります。構造別の目安は以下のとおりです。

構造	解体費用（1坪当たり）
木造	4万円
鉄骨造	6万円
RC造（鉄筋コンクリート造）	7万円

家屋の解体は構造が強固になるにつれて単価があがります。また、建物が大きくなると金額が高額になります。

ただし、解体費用は立地条件や家屋の状態などにより金額が変わるため、正確な金額は見積もりを依頼して判断しましょう。

税金は？

空き家を売却する際にかかる税金は以下のとおりです。

• 譲渡所得にかかる税金
• 相続登記費用
• 印紙税

それぞれの税金ごとに概要を解説します。

譲渡所得にかかる税金

空き家を売却して出た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には譲渡所得税という税金が課されます。
譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。譲渡所得税＝売却額-（空き家の取得費+売却にかかった費用）×税率
取得費とは、購入時の価格と購入時にかかった諸費用の合計です。相続した実家などで取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費として算出できます。

譲渡所得税の税率は空き家の保有期間により異なり、保有期間が5年以下で売却した際の譲渡所得を短期譲渡所得、5年を超えて売却した際の譲渡所得を長期譲渡所得といいます。譲渡所得税の税率は以下のとおりです。

	所得税	住民税	復興特別税	合計
長期譲渡所得 （保有期間5年超え）	15%	5%	0.31%	20.315%
短期譲渡所得 （保有期間5年以下）	30%	9%	0.63%	39.63%

相続の場合、保有期間は前の所有者の保有期間も合算されます。
※参照元：国税庁ホームページ｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

相続登記費用

家を売却できるのは、登記された名義人である所有者のみです。相続後に相続登記をしていない場合は、相続登記をして名義人になることにより売却が可能になります。

相続登記にかかる費用は、以下のとおりです。
・登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
・司法書士の報酬：3万?12万円程度
・書類の取得費：数千円程度

登録免許税は名義変更にかかる税金です。固定資産税評価額は、毎年固定資産税を納税するために送付される納税通知書や役所で取得できる固定資産評価証明書に記載されています。

相続登記は、空き家の売却が決まり、決済するまでに行わなければなりません。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書にかかる税金です。印紙を購入し書面に貼付する形式で納付します。

印紙税額は、契約金額により異なります。
・10万円超、50万円以下：200円
・50万円超、100万円以下：500円
・100万円超、500万円以下：1,000円
・500万円超、1,000万円以下：5,000円
・1,000万円超、5,000万円以下：1万円
・5,000万円超、1億円以下：3万円
※2024年3月末までに作成された契約書は印紙税の軽減措置が適用

印紙税は、空き家の売却が決まり不動産売買契約書を締結する際にかかる費用です。一般的に、売買契約書を2部作成し、売主と買主がそれぞれ印紙代を支払って1部ずつ保管します。ただし、原本ではなくコピーの保管でも良い場合には、印紙税を節税することが可能です。
※参照元：国税庁ホームページ｜No.7108?不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

空き家の売却で利用できる公的制度

空き家を売却する際には、税制の特例や補助金などの公的制度を利用できます。公的制度の概要を事前に把握しておけば、売却時に手続きすることにより経済的負担を軽減できるでしょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
＜適用される条件＞
・居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・解体する場合は、解体後1年以内に売買契約を締結すること
・前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

相続空き家の3,000万円特別控除

譲渡所得から3,000万円まで控除できるです。
＜適用される条件＞
・相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
・相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
・売却価格が1億円以下であること
・区分所有建物でないこと

相続した空き家の取得費加算の特例

譲渡所得の算出する際、取得費に相続税の一部を加算できる制度です。
＜適用される条件＞
・相続や遺贈により空き家を取得し相続税を支払ったこと
・相続開始の翌日から、相続税申告期限の翌日から3年を経過する日までの間に売却すること

10年超所有軽減税率の特例

長期譲渡所得税の税率が低くなる制度です。
＜適用される条件＞
・空き家の所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えていること
・解体する際は解体してから1年以内に売却すること
・居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

空き家解体の補助金

空き家を解体すると受け取れる補助金です。
＜適用される条件＞
・自治体による

公的制度には細かい要件が設定されているため、適用されるかをしっかりと確認する必要があります。要件を満たすように売却を進めることで、空き家の売却で課される税金を節税でき、利益が減るのを防げます。

空き家を売却するときの注意点

空き家を売却するために、気をつけるべき注意点は以下のとおりです。

• 名義変更が完了しているか確認しておく
• 空き家を解体するかどうかは査定をしてから
• 相続の場合には相続人全員の同意が必要
• 3年以内に売却する

項目ごとに詳しく解説します。注意点を事前に把握することで、空き家を売却する際にスムーズに手続きを進められるでしょう。

名義変更が完了しているか確認しておく

空き家では、相続登記が完了しておらず、家の名義変更がされていないケースがあります。
登記簿に記載された名義人だけが家を売却できるため、空き家の名義人が被相続人のままになっている場合は相続登記が必要です。
相続登記の手続きは、ご自身でも可能です。しかし、手続きが煩雑であるため、スムーズに行いたい場合は司法書士への依頼をおすすめします。

家の名義人は法務局で謄本を取得することで確認できます。売却の手続きを開始する前に、相続登記が完了しているかを確認しておきましょう。

空き家を解体するかどうかは査定をしてから

空き家を解体するかどうかは査定をしてから判断しましょう。

築年数が経っていても使用できる建物はあります。リフォームして中古戸建として売るか、解体して更地にして売るか、売却方法により価格が変わるため注意が必要です。解体には多額の費用がかかるため、まだ使える家屋を解体してしまうと損をしてしまう恐れもあります。

また、解体する場合は、タイミングに注意が必要です。売却が思うように進まず売却期間が長期になった場合、先に更地にしてしまうと固定資産税が高くなる恐れがあるためです。

売却方法とかかる費用は、査定後に不動産会社と相談しながら検討しましょう。

相続の場合には相続人全員の同意が必要

実家を相続した際に、複数の相続人がいる場合、共有名義で相続登記をするケースがあります。

家の売却には相続人全員の合意が必要であり、ひとりでも売却に反対すると売却できません。
そのため、相続人が複数いる場合は注意が必要です。全員が売却に賛成しているか、相続人全員の意思を確認しておきましょう。

3年以内に売却する

空き家の売却で利用できる公的制度には、居住しなくなってから、もしくは相続してから3年以内に売却することが要件になっている制度があります。
上手に節税するためにも、空き家は相続してから3年以内に売却しましょう。

立地条件や家屋の状態など条件により売却が思うように進まないケースもあります。万が一売却期間が長くなってしまっても焦らないように、売却期間は余裕をもつことをおすすめします。

いつまでに売れれば良いかを不動産会社としっかり相談しながら、売却を進めることが大切です。

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