空き家を賃貸にするには？一連の流れやメリット・デメリットなどを詳しく解説

空き家は放置しないのがおすすめ！

総務省統計局の住宅・土地統計調査の結果によると、平成30年時点で日本全国には空き家が約848万戸あるとされています。
空き家の数の統計は5年ごとに実施されており、次回に公表されるのは令和5年時点の数です。

空き家を放置すると、建物や設備の痛みが早く進行してしまうためやめましょう。
閉めきったままの建物を放置すると室内に熱と湿気が溜まってしまい、木材や壁紙の膨張で裂けて雨水が侵入することもあります。
しかし、空き家の定期的な管理はかなりの負担です。
空き家の管理が難しいのであれば、賃貸物件として貸し出すとよいでしょう。

賃借人が借りてくれれば、空き家にするより建物や設備の痛みの進行が遅くなります。
建物が長持ちすれば、それだけ資産価値が保たれることになります。
※参照元：総務省統計局｜平成30年住宅・土地統計調査　調査の結果

空き家を賃貸にする際のメリット

空き家を賃貸にする際のメリットは、次のとおりです。

• 家賃収入が得られる
• 家を手放さなくてよい
• 将来ご自身で住むことが可能

空き家を賃貸物件として活用すれば家賃収入が得られ、不動産をそのまま所有し続けられます。
空き家をうまく利用し、メリットを活かしていきましょう。

家賃収入が得られる

空き家を賃貸物件として活用すれば、賃貸収入が得られます。

空き家は放置したままだと収益を生みませんが、賃貸物件として活用することで月々の収入が発生します。
入居者が住み続けてくれれば長期的な収入を得られるため、年金代わりや年金の上乗せ分として考えることも可能です。

賃貸物件として空き家を貸し出すといっても、不動産管理会社に管理を任せるだけで賃貸経営できます。
不動産管理会社の手数料は家賃の5%前後で、管理から事務処理までおこなってくれるためありがたい存在です。
空き家をすでに所有していれば不動産を購入するリスクがないため、不動産投資よりは気軽に賃貸経営を始められるのも魅力です。

家を手放さなくてよい

空き家を賃貸物件にすれば、家を手放す必要がありません。

空き家のままにしていると維持管理の手間が負担となり、売却してしまう人もいます。
しかし、不動産は所有し続けることにメリットがあるため、注意しなければいけません。
たとえば、不動産は将来的に資産価値が上がる可能性もあったり、金銭的な不安が発生したときの保険で使えたりします。

不動産は維持管理費用がかかる反面、金銭的な保険として利用できる可能性があることを理解しておきましょう。
空き家のままにしておくと処分しがちですが、所有するメリットに目を向けておくことが大切です。

将来ご自身で住むことが可能

空き家を賃借人に貸し建物を維持してもらえれば、将来ご自身の住まいとして利用できます。

空き家を放置したまま管理しないと、建物や設備の痛みが進行し使い物にならなくなってしまいます。
しかし、空き家が自宅から遠いなど、維持管理が難しいケースもあるでしょう。
自分で空き家を管理できないのであれば、賃貸物件として賃借人に維持管理をしてもらえばよいわけです。

特段、賃借人に維持管理をお願いしなくても、生活することで清掃や換気などをおこなってくれるので建物の状態を維持できます。

建物の状態を維持できれば、将来的に自分の住まいとして利用するなどの長期計画が立てられます。
不動産は利用の仕方によって長持ちするため、状態を維持する方法を考慮しておくことが大切です。

空き家を賃貸にした際のデメリット

空き家を賃貸にしたする際のデメリットは、次のとおりです。

• リフォーム費用が発生するケースもある
• 経営コストがかかる
• 管理の手間がかかる
• 住宅ローンが残っている場合は切り替えが必要

空き家を賃貸物件にすることには、メリットが多くあります。
しかし、メリットと同時にデメリットが発生することも理解しておかなければいけません。
デメリットを理解しておけば対策が取れるため、必ず賃貸に出すマイナス面も把握しておきましょう。

リフォーム費用が発生するケースがある

空き家を賃貸物件として貸すときには、何度もリフォームしなければいけない可能性があります。

まず賃貸物件として貸し出すときに建物内が汚かったり、設備に不具合があったりする場合にはリフォームをしなければいけません。
また、賃借人が退去するたびにリフォームをしなければいけないため、リフォーム費用の目安を把握しておく必要があります。

ただし、賃貸用のリフォームは最低限であるため、自宅用のリフォーム費用ほど高くありません。
そして、賃借人が退去するときのリフォーム費用は、預かった敷金から費用の一部がを差し引くことができますけます。
しかも、補修目的のリフォーム費用は賃貸経営をすると経費として計上も可能であるため、そこまで大きな問題になるケースは多くありません。

ただし、資産的価値を上げるためのリフォームは、経費として計上できないことには注意しましょう。

経営コストがかかる

空き家を賃貸物件として貸し出すと、経営コストとして次の費用がかかります。
①管理費
②修繕費
③広告費
④通信費
⑤保険料

上記の経営コストがどのような費用なのか説明していきます。

①管理費

管理費とは、不動産管理会社へ払う管理手数料です。
管理費は一般的に家賃の5%前後です。

不動産管理会社へ管理費を支払うと、次のような業務を代行してくれます。

• 定期的な清掃
• 簡単なメンテナンス
• 契約などの手続き
• 客付け など

自分で賃貸物件を管理するのが難しいと考えている人は、不動産株式会社に管理を任せましょう。
なお、共有部分の水道光熱費も管理費に含まれます。

②修繕費

修繕費とは、室内のリフォーム費用や外壁の塗り直しなどの大規模修繕工事費用です。

建物は室内だけでなく、建物自体も直さなければいけません。
外壁塗装や屋根塗装、年数が経過してきたら屋根の吹き替え工事も必要になります。
このような修繕には費用がかかるため、修繕のための積立金をしなければいけません。

③広告費

広告費とは、入居者募集のために行うチラシ広告や看板、インターネット掲載の費用です。
入居者を募集するには告知しなければならず、費用が発生します。

④通信費

通信費とは、不動産管理会社や入居者への電話でかかった費用や、郵送物にかかった費用です。
賃貸経営をしていると、連絡や書類の郵送が必要になります。

⑤保険料

保険料とは、火災保険や地震保険です。
火災保険は水漏れ事故にも対応しており、建物の不具合により入居者に迷惑を掛けたときには保険で対応します。
また、地震の被害を受けても火災保険では保険が下りないため、地震保険に加入して万が一に備えなければいけません。

管理の手間がかかる

空き家を賃貸物件として利用する場合、次のような管理の手間が増えてしまいます。
①入居者募集
②入居者への対応
③空き家の補修業務

不動産管理会社に管理を委託すればほとんど業務を行わなくてもよくなるため、負担はかかりません。
しかし、自分で管理するときに、どのような手間がかかるのか理解しておくことが大切です。
ここからは、空き家を賃貸物件として利用する場合の管理の手間について解説します。

①入居者募集

賃貸経営をするには、まず入居者募集をしなければいけません。
入居者募集する方法は、次のとおりです。

• インターネットサイトに物件情報を掲載する
• チラシ広告を行う
• 知り合いに声を掛ける など

インターネットサイトに掲載するには運営者との打ち合わせ、チラシ広告を行う場合は広告代理店との打ち合わせをしなければいけません。
当然、インターネットサイト掲載や広告をするのには費用もかかります。

そして、入居者が見つかった場合、入居者との賃貸契約書の作成・締結を行います。
募集するのも大変ですし、見つかったとしても手間がかかることは覚えておきましょう。

②入居者への対応

入居者が生活を始めたら、入居者への対応が必要になります。

入居者は24時間、賃貸物件に住むことになるため、24時間365日対応しなければいけません。
水漏れ事故や鍵の紛失など急に呼ばれるケースもあるため、手間がかかります。

入居者の対応はいつしなければいけないのかわからないため、常に対応できるような体勢を整えておく必要があります。

③空き家の補修業務

入居者が退去したときにはリフォーム工事、建物自体が傷んできたときには大規模工事を工事の手配をしなければいけません。
不動産関連の工事はどこまで行わなければいけないのか判断が難しく、余計な工事を行うと工事費用が高額になります。
工事の内容や工事業者との費用の折衝など、非常に手間がかかる打ち合わせを行う必要があります。

住宅ローンが残っている場合は切り替えが必要

空き家に住宅ローンが残っている場合は、ローンの切り替えを行わなければいけません。

住宅ローンは自宅を購入するための融資であり、賃貸物件としての用途変更は禁止されています。
そのため、住宅ローンが残っている状態で賃貸物件として使うためには、ローンの切り替えを行わなければいけません。

住宅ローンから切り替えるローンとは、不動産投資用ローンやアパートローンなどです。
これらのローンは不動産投資を行うためのローンであるため、賃貸経営をしても問題ありません。

なお、住宅ローンが残ったまま賃貸経営していることを金融機関に見つかってしまうと、住宅ローンの残額を一括返済するよう求められるため気を付けましょう。

空き家を賃貸にする際の基本的な流れ

空き家を賃貸にする際の基本的な流れは、次のとおりです。
（１）まずはプロに相談
（２）入居者の募集開始
（３）入居者と賃貸契約の締結をする

上記の流れは、空き家を賃貸にするときの一般的な流れです。自分自身で賃貸経営する場合などは流れが異なります。

（１）まずはプロに相談

空き家を賃貸にするときには、まず不動産会社などのプロに相談します。

賃貸を開始するときには賃貸経営の計画を立てることが重要です。
しかし、自分だけではなかなか計画を立てられません。計画を立てるには賃貸需要の有無や空室率、賃料に設定など不動産賃貸の専門的な知識が必要だからです。
そのため、まずは不動産賃貸管理会社に相談しましょう。

（２）入居者の募集開始

不動産会社に賃貸の相談をして仲介の契約を締結したら、入居者の募集が開始されます。

不動産会社は、次のような方法で入居者を募集します。

• インターネットサイトに賃貸情報を掲載
• 不動産関連の冊子に情報を掲載
  
• チラシ広告の実施
  
• 既存顧客への紹介
  
• 空き家に入居者募集の看板を設置 など
  

入居希望者から問い合わせがあったら、不動産会社と問い合わせしてきた人と空き家の内部を確認します。いわゆる内覧（内見）のことです。

（３）入居者と賃貸契約の締結をする

入居希望者が空き家の内覧をして借りることを決定したら、賃貸契約書の締結を行います。
賃貸借契約では入居者と大家とで次のような取り決めを行います。

• 賃料
• 敷金や敷金の額
  
• 契約期間や更新
  
• 契約解除や違約金 など
  

賃貸契約ではさまざまな事項を取り決めするため、記載事項を正確に把握しておかなければいけません。
作成・説明には専門的な知識が必要であるため、不動産のプロに任せましょう。

空き家を賃貸にするためのおすすめサービスとは？

空き家を賃貸物件にするにはメリット・デメリットがあり、さまざまな内容を考慮しなければいけません。
しかし、不動産の知識のない人が、賃貸経営の判断をするのはなかなかできません。

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※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます