リースバックの契約形態とは？｜普通借家契約・定期借家契約も解説

リースバックとは？

〇リースバックとは

リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却し、まとまった資金を得ると同時に、売却した後はリースバック会社と賃貸借契約を結び、毎月賃料を払うことで売却した自宅に住み続けられる仕組みです。
不動産を活用した老後資金の調達方法の１つとして、高齢者に多く利用されています。

〇リースバックのメリット

（１）自宅を売却することでまとまった資金を手に入れることができ、かつ、賃料を払うことで自宅に住み続けられるため、周囲の方に自宅を売却したことを知られずにすむ。
（２）資金使途が原則として自由なため、場合によっては事業資金としても利用できる。
（３）自宅を売却することで、所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税の支払いが不要となる。マンションの場合は管理費・修繕積立金の支払いも不要。

〇リースバックのデメリット

（１）賃貸契約を結んでいるため、毎月家賃を支払う必要がある。
（２）賃貸借期間に期限が設けられているケースもある。
（３）リースバックを利用する際に、売却する自宅の住宅ローンがまだ残っており、その残債が売却額よりも高い場合は、リースバックを利用できない。

リースバックの契約の流れ

一般的なリースバック契約の流れを紹介します。

１. お問合せ・査定依頼

まずは電話やWebなどでの問合せです。
前向きにリースバックを検討しているのであれば、売買価格や家賃の見積もりを出すための簡易査定を依頼することもおすすめです。簡易査定は無料ででき、見積りも数日以内に提示するリースバック会社も多くあります。

２. 簡易査定

問合せ後査定を希望すると、物件の簡易査定が行われ、電話やメールなどで担当者から買取金額と家賃が提示されます。
簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、実際の物件を見ず、住所や間取りなどの物件情報や地図情報などから算出される査定方法です。
そのため簡易査定の結果はあくまで目安で、実際の買取金額や家賃は現地調査後に決まります。

３. 現地調査

提示された簡易査定の結果にご納得いただけましたら、現地調査が行われます。
室内状況や周辺環境を確認して本査定が行われ、最終的な売買価格と家賃が提示されます。

４.契約条件の提示

現地調査によって確定した売買価格や家賃のほか、契約期間などの契約条件が提示されます。
項目によっては、調整可能なものもあります。ご自身の要望を伝えてみるといいでしょう。

５. 契約

契約条件に納得し、合意したら契約に進みます。
このときに締結されるのは、「不動産売買契約」と「賃貸借契約」です。
もし、所有している不動産に住宅ローンが残っている場合は、抵当権が付いているので売却前に抵当権を外す必要がある点に注意しましょう。

６. 売買代金の受け取りと賃貸開始

リースバック契約が完了すると、不動産を売却した代金は一括で受け取ることができます。売買代金の使い道に制限はありません。
ただし、リースバック契約の完了と同時に賃貸が開始されるため、家賃支払いのお金は残しておく必要があります。

リースバックの契約の種類

リースバックの契約の流れで触れましたが、リースバックを利用する際には、「不動産売買契約」と「賃貸借契約」の2つの契約を結ぶことになります。
「不動産売買契約」は不動産をリースバック会社に売却するための契約です。家をいくらで売却するか、売買代金の受取方法、支払日などを確認します。
「賃貸借契約」とは、リースバックで売却した家を賃貸として使い続けるための契約です。家賃や契約期間などについて確認します。「賃貸借契約」には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類ありますので、詳しく解説していきましょう。

〇普通借家契約とは

普通借家契約とは、通常１年以上の契約期間が定められ、更新が可能な契約方法です。貸主側から正当な事由として認められる解約の申入れがないかぎり、借主が希望すれば契約が更新されます。
また、仮に契約期間満了時に契約を更新する旨について貸主に申入れなかったとしても、法律上契約更新がなされるため、借主は引き続きその物件に住み続けることができます。
つまり、普通借家契約は、借主の権利が強く、基本的に借りたい期間だけ借りられる契約です。貸主よりも借主の意向が尊重される傾向が強く、仮に貸主が解約したい旨を申し出る場合や、借主からの契約更新を拒否する場合には、正当な事由が必要になります。

〇定期借家契約とは

定期借家契約とは契約期間が定められ、期間が終了すると契約終了となる借家契約です。契約が終了すると借主は退去しなければなりません。ただし、借主と貸主の双方が納得している場合は、「再契約」という形で引き続き住むことができます。

自宅に長く住み続けたいなら普通借家契約がおすすめ

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際、2年もしくは3年の「定期借家契約」のリースバック会社が多くみられます。しかし、その契約では2年もしくは3年で退去しなければなりません。
そのため、売却後も長く自宅に住み続けたいと思うなら、借主が希望すれば契約が更新される「普通借家契約」を締結する必要があります。

セゾンのリースバックでは、原則として「普通借家契約」となるため、お客様が希望するかぎり、お住まいいただけます。賃貸借契約の更新手数料も発生しませんし、ご希望の場合には「定期借家契約」にすることも可能です。

おわりに

自宅を売却して、まとまった資金を得たあと、賃料を払うことで売却した自宅に住み続けられるリースバックの仕組みは、不動産を活用した資金調達手段として注目されています。
しかし、賃貸借契約には2種類あるため、将来のライフプランに合う方を選択しないといけないことに注意が必要です。
自宅を売却し、次に住む先が決まっており、数年で引越しをすることが決まっている場合や、介護施設への入居を考えており、入居先が決定することが分かっている場合なら定期借家契約が向いているでしょう。
一方で、売却後もしばらくはそのまま自宅に住み続けることを考えているなら、普通借家契約を結ぶ必要があります。

リースバックで提示される賃貸借契約のほとんどは、契約期間が2年〜3年の定期借家契約となっているのが原状です。そこでおすすめするのが、セゾンのリースバックです。
セゾンのリースバックでは、賃貸借契約が原則として「普通借家契約」となるため、3年更新で、賃借人様がご希望される限りずっとお住まいいただけます。

ほかにも、セゾンのリースバックには以下のメリットがあります。
・売買代金は一括支払い、使途自由
・売却後に再度購入することも可能
・家財保険の自己負担なし
※加入ができない物件も一部ございます。
・申込みから契約まで最短2週間
・ご契約者様限定サービスをご用意