リースバックと金利は関係ある？リースバックの仕組みを解説

リースバックの仕組み

リースバックとは、主に自宅などの不動産をリースバック会社に売却し、まとまった資金を得た後に、リースバック会社に賃料を払うことで、売却した家に住み続けることができる仕組みです。
売却して受け取った資金の使途も原則として自由なため、老後資金や医療費の支払いに充てることもできます。

売却の対象となる不動産は、一戸建てのほかマンションでも対応しており、対応エリアもリースバック会社によって異なります。

リースバックは、一言でいうと「不動産を活用した資金調達手段の１つ」です。

リースバックと金利は関係ある？

リースバックでは、金利は直接的には関係ありません。

逆に、同じ不動産を利用した資金調達手段である「リバースモーゲージ」や「不動産担保ローン」の場合は、金利が直接的に関係してきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、生きている間は利息分のみを返済し、契約者が亡くなった時に、担保として提供している自宅を売却して換金し、元金の返済に充てる仕組みです。
毎月の返済が利息分という仕組みからも、リバースモーゲージは金利と関係があることがお分かりいただけると思います。リバースモーゲージでは、原則として契約者（利用者）が亡くなった際に自宅を売却する必要があるため、利用の際には相続人の合意を得ておくことが大切です。
よくリースバックと比較されますが、リースバックは不動産の売却で、リバースモーゲージは不動産を担保にしたローンなので、明確に異なります。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、自己所有の不動産を担保にして資金を借り入れられるローン商品です。
有担保ローンであることから無担保のローンよりは低い金利が設定される傾向にあるものの、最低でも1％〜3％程度の金利が適用されます。ただし、有担保という理由から、高額な融資（最大1億円程度）が可能になる点はメリットといえるでしょう。なかには、自己所有でなくても、親族所有の不動産を担保にできる金融機関も存在します。

そして、リバースモーゲージや不動産担保ローンには、双方に金利上昇リスクがあります。金利上昇局面で利用すると、その分金利負担分が増えることになり、総返済額の増加につながります。
不動産担保ローンやリバースモーゲージを利用する際には、金利の変動要因があることや、金利上昇リスクを抱えることをしっかりと理解しておきましょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットそしてデメリットについて、以下にまとめましたので参考にしてください。

リースバックのメリット

（1）売却後もそれまで住んでいた自宅に住み続けられる

リースバックの一番のメリットは、売却した家に賃料を払うことで住み続けられることでしょう。売却したことを近所に知られたくないという方には大きなメリットといえます。ただし、売却金額は相場よりも低くなりやすい点や、設定される賃料も相場よりも高めに設定される可能性がある点には注意が必要です。

（２）後に自宅を再度購入することもできる

リースバックの契約締結時に再度購入の内容を組み入れておくことで、将来まとまった資金が用意できた際には売却した自宅を再度購入することができます。ただし、多くの場合、再度購入する際の価格は売却価格を上回る点に注意しておきましょう。将来、買い戻しを視野に入れている場合は、リースバックの契約の際に、再度購入についての内容が組み入れられているか、また、その際の買い取り金額についての記載についても確認することを忘れないようにしてください。

（３）自宅の売却により、まとまった資金を得られる

自宅をリースバック会社に売却することで、まとまった資金を得ることができます。そして、その資金使途は原則として自由となっており、老後資金や生活費以外にも、生前の相続対策や場合によっては事業資金に充てることも可能です。資金使途については、リースバック会社によって一部の制約が設けられている可能性がありますので、利用の際には複数のリースバック会社の商品内容を比較して決めるようにしましょう。

（４）固定資産税や住宅ローンの支払いや負担から解放される

売却することで、所有権がリースバック会社に移りリースバック会社が負担するため、その後の固定資産税の負担から解放されます。マンションの場合は管理費・修繕積立金の支払いも不要です。
また、上記で少し述べたとおり、自宅を売却したことで得た資金の使い道は原則として自由です。そのため、住宅ローンの支払いが残っている場合は、その返済に充てることができます。

リースバックのデメリット

（１）住宅ローンの残債がある場合、残債額が売却想定額を上回る場合は利用できない

リースバックを利用し、自宅を売却した金額で住宅ローンの残債を完済しようと考えていたとしても、査定の結果、売却額が住宅ローン残債額よりも少ない場合、住宅ローンを完済できません。住宅ローンを完済できないということは、借り入れている金融機関が自宅に設定している抵当権を外すことができないということです。そのため、売却することができず、リースバックを利用できません。
ただし、ほかの預貯金などで不足分を補填でき、住宅ローンを完済できるのならば、リースバックの利用は可能です。

（２）家賃が相場よりも高くなるケースがある

自宅をリースバック会社に売却した後は、家賃を支払ってその家に住み続けることができますが、家賃が相場よりも高くなるケースがあります。なぜなら、リースバック会社が設定する家賃の決め方は、相場を参考にするのではなく、自宅の売却価格を基にするからです。リースバック会社は売却価格を基準として、周辺地域の利回り相場を参考に、最終的な家賃を決定します。そのため、周辺の家賃よりも高くなる可能性は否定できません。

（３）長期にわたって住み続けられるとは限らない

リースバック会社と結ぶ賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。普通賃貸借契約の場合、契約期間終了の一定期間前までに借主から契約解除の申し出がない限り、契約が更新されます。貸主が契約の解除を申し出るには「相当の理由」が必要です。そのため、普通賃貸借契約であれば、長期にわたって賃料を払って住み続けることは可能です。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了後の再契約は原則としてありません。そのため、契約期間が終了したら、その家を出ていかなければならなくなります。
リースバックを利用し、その家に長く住み続けようと考えている場合は、普通賃貸借契約に対応しているリースバック会社を選ぶことが大切です。

リースバックの注意点

（１）リースバック会社によって査定額が大きく異なる可能性がある

リースバックの利用を申込むと、リースバック会社による査定が行われ、最終的な売買価格を提示されます。査定による評価方法はリースバック会社によって異なる場合があり、予想以上に低い金額を掲示するリースバック会社も存在します。そのため、リースバックを利用する際には、必ず複数のリースバック会社に査定を依頼し、売買価格の見積もりを提示してもらうようにしましょう。

（２）将来的に再度購入の希望がある場合は、条件をしっかりと検討したうえで契約する

上記でも少し述べましたが、リースバックでは、売却した家を買い戻すこともできます。
一般的に買い戻す際の金額は売却価格よりも高くなりますし、売却時の契約書に買い戻す際の条件（期間や金額）などを記載していますので、条件の内容をしっかりと理解し、検討したうえで契約することが大切です。
契約時に買い取りの際の金額をある程度決めている企業もあれば、買い戻し時点の相場で計算する内容になっていることもあります。
また、買い戻せる期間を設定している企業もありますので、全体の条件を細かく確認しておきましょう。

おわりに

リースバックは、リバースモーゲージや不動産担保ローンのように、融資を受けるわけではないため、直接的な金利の影響を受けることはありません。

住み慣れた家を売却するものの、家賃を払って住み続けられる仕組みは、生活環境を変えずにまとまった資金を得たいと思っている方には非常に魅力的といえるのではないでしょうか。
ただし、リースバックを利用するにあたっては、リースバック会社によって売却価格が異なる可能性があるため、必ず複数のリースバック会社で比較するようにしましょう。
その際には、売買価格が高いリースバック会社と契約しがちですが、売却価格が高い分、その後支払う賃料が高くなりやすい点も考慮しながら検討することをおすすめします。

セゾンのリースバックでは事務手数料や調査費用、礼金、賃貸借契約の更新手数料といった費用が0円で、契約後の契約者向けサービスや特典も充実しています。また、クレディセゾングループが提供しているので、大切な自宅を任せ、今後長く付き合っていくのも安心できるという点もメリットといえます。
査定も無料で行っていますのでリースバックを検討しておられる方、または興味のある方はぜひご相談ください。