【FP監修】フラット35に落ちたらマイホームは諦めるべき？

フラット35とは？

まずはフラット35の特徴と、ほかの住宅ローンと比較した場合のメリット・デメリットについて紹介します。ちなみに「フラット」とは固定金利を意味し、「35」とは最長35年のローンであることを表しています。

（１）フラット35とは？

フラット35は一般の金融機関が提供する住宅ローンとは異なり、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携してサービスを展開しています。つまり政府が推進している住宅取得の拡大を、なるべく緩やかな条件で可能にする融資制度なのです。

選択できる商品タイプも充実しており、オプション・特約も含めると、10種類のバリエーションから選ぶことができます。金利は契約する金融機関により異なりますが、返済期間が35年の場合、年率1.43〜2.35%の固定金利です。

（２）フラット35のメリット・デメリット

フラット35の特徴としては、まず固定金利のため毎月の返済額が一定であり、長期的な返済計画が立てやすいことが挙げられます。さらに、民間の住宅ローンでは必須の保証料が不要なことと、購入する物件を重視するため審査に通りやすいというメリットがあります。

一方でデメリットと考えられるのは、適用金利の高さです。同じ状況下では、フラット35と変動金利型の借入時点の金利では、一般的にはフラット35の金利のほうが高めに設定されます。さらに市場金利が低下した際、固定金利の場合には返済途中に金利は下がらないため、総返済額が高くなる可能性があります。この点は、今後の変動金利相場の動向によっても変わります。
また、頭金が住宅購入金額の1割未満の場合、金利が上乗せされることにも注意が必要でしょう。

フラット35の審査基準とは？

どんな住宅ローンでも、融資を受ける際には事前に厳正な審査があります。フラット35は比較的審査に通りやすいといわれていますが、実際にどのような基準で審査されるのか、注意すべきポイントと合わせて紹介します。

（１）フラット35の審査基準

フラット35の審査基準は、住宅金融支援機構のホームページで開示されているので、誰でも詳細な規定を確認できます。まずは自身の条件が、審査基準を満たしているかどうか確かめてください。とくに次の2点は重要な基準なので、詳細に中身を検証してみましょう。

①住宅に対する基準

借入対象になる住宅は、一戸建ての場合床面積が70m以上で、マンションなどの場合は30m²以上です。いずれも住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している必要があり、専門の検査機関に依頼して適合証明書を取得しなければなりません。

融資可能額は100万円以上8,000万円以下で、土地を取得する費用も含まれます。また、実際に申込者本人もしくは親族が居住することが条件であり、たとえば店舗や事務所部分が併設される場合、それらは融資の対象になりません。

②申込希望者に対する基準

申込みできるのは、満70歳未満の日本国籍をもつ人か、外国籍の場合永住許可を受けている人です。収入の証明も必要で、申込年度の前年の年収を証明する公的証明書を提出して審査を受けることになります。

（２）フラット35の審査に落ちる人はどんな人？

フラット35では購入する物件が担保になり、原則保証人も不要なため、比較的審査に通りやすいのは前述したとおりです。しかし、それでも審査に通らない場合には、以下に挙げた問題について検討する必要があるでしょう。

①住宅自体の問題

一つは住宅ローンの対象になる物件そのものに問題があるケースです。たとえば次に挙げるような理由が考えられます。
・購入する物件が住宅金融支援機構の定めた技術基準を満たしていない
・担保物件の評価が低い

②返済負担率が高すぎる

フラット35では、年収と返済額のバランスをとるために、年間の合計返済額の割合を、年収400万円未満の場合30%以下に、そして400万円以上の場合35%以下に設定しています。年収に比べて返済負担率が高すぎると判断されれば、返済が滞るリスクから審査に通らない可能性があります。

③信用情報に傷がある

金融機関の審査では、住宅ローン希望者の信用情報を信用情報機関に照会しますが、このときにクレジットカードの支払いや他のローンで延滞の履歴があると、その滞納を解消していたとしても審査で不利に働く要因になります。
もし不安があるようであれば、住宅ローン審査申込みの前に信用情報機関へ確認することをおすすめします。

クレジットカードの支払いを延滞したら、住宅ローンは借りられない？→

たとえ少額でも、ローンやキャッシングの支払い延滞や遅延があると、その事実は必ず信用情報に登録されます。個人の信用情報は本人に限り、申請すれば情報開示により回答を得ることができます。もしも自身の信用情報に不安がある時には、事前に確認するのがおすすめです。

フラット35の審査に落ちた場合の対処法

（１）購入する物件を替える

購入する物件になんらかの問題があるとしたら、別の物件への変更を検討する必要があるでしょう。住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していないか、担保物件としての価値が低すぎることが考えられます。その双方を再度検証した上で、できれば半年ほど間をあけてからあらためて申込みましょう。半年間は前回審査した履歴が保存されているからです。

（２）自己資金を増やしてから申込む

借入額と収入のバランスがとれていないなど、資金計画全体が不適格とみなされた場合には、借入額の減額を検討する必要があります。まずは、ほかに返済中のローンやクレジットがあれば、それを完済してしまうことです。その上で自己資金を蓄えてから、再度申込みをすることになります。

（３）信用情報が回復するまで待つ

日本国内には3つの指定信用情報機関があり、ローンやキャッシングの契約が終了してから、5年間は個人の信用情報を保管しています。フラット35に落ちた時には、念のため自身の信用情報を確認してみてください。もしも延滞や遅延などの履歴があったら、その保管期限を過ぎてから再度申込んだほうがよいでしょう。

（４）検討する金融機関の範囲を広げる

もう一つ効果的な対処法として、住宅ローンを申込む金融機関の範囲を広げ、より審査に通りやすい商品を探すという選択肢もあります。フラット35の審査に落ちてお悩みの方のために、セゾンファンデックスの住宅ローンをご紹介します。

〇セゾンファンデックスの住宅ローン

セゾンファンデックスの住宅ローンは、不動産の担保価値と返済能力を総合的に評価して審査を行います。担保力を重視した審査基準のため、信用情報に不安がある場合や、フラット35に落ちた場合でもご相談可能です。購入する物件以外に、本人か親族が所有する不動産があれば、マンション・店舗・駐車場などでも担保設定ができます。

実際に所得面で不安があった個人事業主や、クレジットカードの返済遅延があった方でも、セゾンファンデックスの住宅ローンで融資を受けた事例もあります。フラット35に比べると若干金利が高めですが、まずはセゾンファンデックスの住宅ローンを利用して、自己資金や信用情報などが審査基準を満たすようになってから、あらためてフラット35やほかの金融機関で借り換えするという方法もあります。
多くの住宅ローンは、最長35年まで借入れができますが、完済時年齢が決められています。自己資金の貯蓄や信用情報の回復を待ってから申込む場合には、後々の返済が苦しくなったり、そもそも住宅ローンへの申込みができない事態になるリスクに注意しましょう。

いずれにしても、フラット35に落ちたからといって、マイホームを諦めるのは少し早すぎます。セゾンファンデックスをはじめとした、独自の審査基準を設けている金融機関に申込んでみるのも、一つの選択肢ではないでしょうか。