【FP監修】住宅ローン審査の基準とは？住宅ローンに通らないのはどういう人？

住宅ローンの審査基準とは？

金融機関が行う住宅ローン審査の基準はどのようなものがあるのでしょうか。
以下は、国土交通省住宅局の「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」から抜粋した、金融機関が融資を行う際に考慮している上位の審査項目です。

完済時年齢　98.5％
健康状態　96.6％
借入時年齢　90.0％
年収　94.0％
勤続年数　93.6％
返済負担率　92.0％
担保評価　91.8％

年齢

住宅ローンの年齢に関する審査基準には、「借入時年齢」と「完済時年齢」があり、多くの金融機関で年齢制限が設けられています。
借入時の下限年齢は20歳以上、上限年齢は75歳未満など金融機関や住宅ローン商品ごとによって決まっています。通常、住宅ローンを組む適齢期は30代からとされています。
また完済時年齢は80歳未満であることを条件としている金融機関が多いようです。

ここで注意しなければいけないのは、借入期間です。
いくら借入年齢の上限に収まっていたとしても、完済時の年齢にも制限があるため、最長の借入期間は逆算して決まります。
例えば最長35年までローンを組むことができる商品があり、完済時年齢の条件を80歳未満としている場合、48歳の方は31年が最長の借入期間になります。

健康状態

多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険（以下、団信）の加入が融資条件になっているため、健康状態が審査項目とされています。
団信とは、住宅ローン返済中の加入者死亡など、万が一のことがあった場合に、保険金で住宅ローンが完済される保険です。
健康状態に問題があり、団信に加入できない場合には住宅ローンの審査に通らなくなります。

担保評価

金融機関が住宅ローンの借り手に対し長期にわたって貸付けますので、金融機関は貸付に際して、万一返済不能になった場合に備えて、担保の提供を求めます。住宅ローンにおいては、原則として購入する不動産(土地・建物)が担保となります。
もし住宅ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関はその担保となっている不動産を売却し、回収を行うこともあります。
したがって、購入する不動産(土地・建物)が担保としてどれくらいの価値があるか、つまり担保評価額によって、住宅ローン審査の通りやすさが変わります。
借地権が設定されている場合や築年数が古い中古住宅の場合は、担保評価額が下がる傾向にあり、最悪の場合には審査が通らないこともあります。

年収・勤続年数

当然ながら十分な収入がなければ、住宅ローンの返済はできませんので、年収は重要な審査項目です。
またその収入に安定性があるかどうかは、勤務先や勤続年数から判断されます。公務員や会社員のような給与所得者に比べると、個人事業主や経営者の審査はこの点を厳しく審査される傾向にあります。

個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくい？→

住宅ローン審査に通らない理由とは?

これまで挙げてきた重要審査項目に問題がなくとも、住宅ローンの審査が通らない人もいます。
そのときにチェックしたいポイントはこちらです。

返済負担率が高すぎる

返済負担率とは、年収に占めるローンの利息を含めた年間返済額の割合のことです。
年収に対して借入額が多すぎると、返済負担率は高くなります。
住宅ローンの審査における返済負担率は、住宅ローンだけではなく、車や教育資金といった他のローンも合算して計算されます。
したがって、住宅ローンの申込みをする前に、可能であれば他のローンは完済した方がよいでしょう。

個人信用情報に延滞履歴がある

金融機関の審査では、住宅ローン希望者の信用情報を信用情報機関に照会しますが、このときにクレジットカードの支払いや他のローンで延滞の履歴があると、その滞納を解消していたとしても審査で不利に働く要因となります。
もし不安があるようであれば、住宅ローン審査申込みの前に信用情報機関へ確認することをおすすめします。

クレジットカードの支払いを延滞したら、住宅ローンは借りられない？→

申告内容に虚偽がある

年収や勤続年数などを偽るなど、正確でない内容で住宅ローンの審査を申込んだ場合、審査時に金融機関が申告内容を確認し発覚しますので、審査に通りません。

住宅ローンの審査に通らなかったら？

住宅ローンは大きな金額を借り、長期にわたって返済をしますので、金融機関の審査が厳しいのは当たり前です。
審査に通らない人もいるでしょう。
しかし住宅ローンを扱う金融機関は銀行だけでなくノンバンクも数多く存在し、審査基準も異なります。
ひとつの金融機関の審査に通らなかったとしても、他の金融機関でなら住宅ローンを組める可能性がありますので、検討する金融機関の範囲を広げ、情報収集に励みましょう。

〇セゾンファンデックスの住宅ローン

セゾンファンデックスの住宅ローンは、不動産の担保価値と返済能力を総合的に評価して審査を行います。担保力を重視した審査基準のため、信用情報に不安がある場合や、フラット35の審査に落ちた場合でもご相談可能です。購入する物件以外に、本人か親族が所有する不動産があれば、マンション・店舗・駐車場などでも担保設定ができます。

実際に所得面で不安があった個人事業主や、クレジットカードの返済遅延があった方でも、セゾンファンデックスの住宅ローンで融資を受けた事例もあります。銀行の住宅ローンに比べると若干金利が高めですが、まずはセゾンファンデックスの住宅ローンを利用して、自己資金や信用情報などが審査基準を満たすようになってから、あらためてフラット35やほかの金融機関で借り換えするという方法もあります。
多くの住宅ローンは、最長35年まで借入れができますが、完済時年齢が決められています。自己資金の貯蓄や信用情報の回復を待ってから申込む場合には、後々の返済が苦しくなったり、そもそも住宅ローンへの申込みが出来ない事態になるリスクに注意しましょう。

審査通過が不安で、せっかくの夢のマイホームを諦めるのはもったいないことです。セゾンファンデックスをはじめとした、独自の審査基準を設けている金融機関に申込んでみるのも、一つの選択肢ではないでしょうか。