住み替えの際には、現在居住中の持ち家の売却と新居の購入を同時に行い、持ち家の引き渡しのすぐ後に新居へ入居すると無駄な費用が発生しません。
しかしそううまくはいかないため、持ち家を売却してから新居を購入する「売り先行」か、新居を購入してから持ち家を売却する「買い先行」のどちらかになるケースが一般的です。

〇売り先行
メリット
・持ち家の売却代金を新居の購入資金にあてられるため、あらかじめまとまった資金を確保できます。
・新居購入のための資金計画が立てやすくなります。
・売却にじっくり時間をかけることができます。

デメリット
・持ち家から退去して新居への入居する時期が空く可能性があり、その際には仮住まいが必要になります。
　その場合には、2回の引越し費用や仮住まいのための初期費用など余計な費用がかかります。
・持ち家の引き渡し時期が近い場合、新居購入に時間をかけられません。
・持ち家の住宅ローンが残っている場合、売却するには住宅ローンを完済し抵当権の抹消をする必要があります。
　したがって、住宅ローン完済費用を用意しておかなくてはいけません。

〇抵当権とは？
抵当権とは、銀行などの金融機関で住宅ローンの借り入れるときに購入した不動産（土地や建物）を担保として設定される権利のことです。
万が一ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関はこの権利により、不動産を競売にかけて売却し、その売却金を住宅ローンの返済に充てることができます。

〇買い先行
メリット
・持ち家からの退去時期を気にすることなく、新居購入にじっくり時間をかけられます。
・引越しは1度で済みます。

デメリット
・持ち家の売却代金を購入資金に充てることはできず、売却代金も未定のため、新居購入の予算をはじめとして資金計画が立てられません。
　想定よりも少ない売却代金のために、新居購入費用の支払いに苦しむ可能性もゼロではありません。

〇持ち家を売却するとき
・不動産仲介手数料：売買価額×3％＋6万円(上限金額)
不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用で、仲介業務の報酬として支払われます。
上限が法律で決まっているためこれ以上はかかりません。

支払いのタイミングは、1.売買契約成立時点での一括払い、2.売買契約成立時点で半分、残金は決済時に支払い、3.決済時に一括払いの3パターンが一般的です。

・印紙税：1,000円〜30,000円（売却価格が100万円〜5億円以下の場合）
不動産を売却するときには不動産売買契約書を結びますが、その際印紙税が課税され、売却金額に応じた収入印紙を貼ります。
2022年3月31日までに作成される不動産売買契約書に対しては、軽減措置により上記の費用になります。
参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

・譲渡所得税
売却価格から取得費、譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対し課税され、税率は売却した年の1月1日の保有期間によって異なります。
保有期間5年以下／譲渡所得の39.63%
保有期間5年超／譲渡所得の20.315%

〇住宅ローンが残っている家を売却するときにかかる費用
住宅ローンが残っている場合には、不動産仲介手数料、印紙税、譲渡所得税の他にもかかる費用があります。
・抵当権抹消費用：約5000円〜2万円
住宅ローンを組んで家を購入する際には金融機関によって抵当権を設定されるため、売却するには住宅ローンを完済し抵当権の抹消をしなければいけません。
抵当権の抹消は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士への手数料を含めて約5,000円〜2万円です。
・住宅ローン一括返済の手数料：約5,000円〜5万円
住宅ローンを一括返済する際には、借りている金融機関に対する手数料が発生します。
金融機関によって金額は異なり、また同じ金融機関でも手続き方法（窓口やインターネットなど）によっても金額の差があります。事前にきちんと調べることが大切です。

〇新居を購入するとき
・新居購入費
不動産の種類によって費用は大きく異なりますが、令和元年の国土交通省の調査では、二次取得者(住宅取得が2回目以上の人)の購入資金の平均は以下になります。
不動産の種類 平均購入資金
注文住宅：　　　6,719万円
分譲戸建住宅：　4,935万円
分譲マンション：5,448万円
中古戸建住宅：　3,081万円
中古マンション：3,195万円
参考：国土交通省 住宅局 令和元年度住宅市場動向調査報告書

・仲介手数料：(購入額×3%) ＋6万円
・印紙税：1,000円〜30,000円（売却価格が100万円〜5億円以下の場合）
・保険料：火災保険や地震保険など(保険会社によって異なる)
・税金：固定資産税や不動産取得税など

住み替えに向いた資金調達方法を２つご紹介します。
どちらの資金調達方法も、通常の住み替えの流れと違い、売却と新居購入の両方にじっくり時間をかけ、引越しを１度で済ませることが可能にします。

（１）不動産売却前提ローン
〇不動産売却前提ローンとは？
不動産売却前提ローンとは、所有する売却予定の不動産を担保に資金調達し、不動産の売却代金で返済をするローンです。

不動産売却前提ローンを利用することで、まずは物件の売却前に調達した資金を新居購入に充てることができます。
その後ゆっくりと売却活動を行うことができるので、納得のいく条件で売却できる可能性も高まります。
また住み替えのタイミングに余裕がありますので仮住まいを用意する必要がなく、余計な引越し費用もかかりません。
毎月の支払いは利息分のみのため負担は軽く、持ち家の売却代金から一括返済ができます。

（２）セゾンのリースバック
セゾンのリースバックでは、お客様の大切なご自宅をセゾンファンデックスが買い取り、お客様は賃貸として住み続けていただけます。
そのため新居をゆっくり探せるにもかかわらず、引越しに伴う出費は不要です。
売却代金は一括でご契約後速やかにお振込みいたしますので、新居購入費用をはじめとした資金計画が立てやすくなります。