リースバックとは？仕組みをわかりやすく解説｜メリット・デメリットと後悔しない判断基準

「老後の生活資金を確保したいけれど、住み慣れた自宅からは離れたくない」「住宅ローンの返済が重く、このまま自宅を持ち続けることに不安がある」「自宅を現金化したいものの、すぐに引っ越すのは難しい」

このようなとき、選択肢のひとつになるのがリースバックです。

リースバックとは、自宅を売却して現金を受け取ったあと、その家を借りることで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

難しく見えるかもしれませんが、基本的な流れは次の3段階です。

1. 自宅をリースバック事業者などへ売却する
2. 自宅の売却代金を受け取る
3. 売却した自宅を借り、家賃を払いながら住み続ける

つまり、「自宅を売る」と「売った自宅を借りる」を組み合わせた取引です。

通常の不動産売却では、自宅を買主へ引き渡して新しい住まいに移ります。リースバックでは、売却後に買主と賃貸借契約を結ぶため、原則として引っ越す必要がありません。

ただし、売却後も生活が変わらないわけではありません。自宅の所有権は買主へ移り、元の所有者は「自宅の持ち主」から「借主」へ変わります。売却後は固定資産税などの所有者としての負担がなくなる一方、借主として毎月の家賃などを支払うことになります。

売却前と売却後の違いを、簡単に整理しておきましょう。

項目	リースバック前	リースバック後
住まい	自分が所有する家	借りて住む家
立場	所有者	借主
受け取る資金	なし	自宅の売却代金
毎月の住居費	住宅ローンなど	家賃など
所有権	自分にある	買主へ移る
固定資産税	所有者として負担	翌年分以降は買主が所有者として負担※
リフォーム	原則として自由	貸主の承諾が必要になる場合がある
引っ越し	不要	原則不要

※固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者です。年の途中で売却した場合でも、その年の納税義務者は変わりません。売主と買主の間で固定資産税を精算するかどうかや、その方法については、売買契約で確認しましょう。

※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

リースバックには、引っ越さずにまとまった資金を確保できるメリットがあります。一方で、売却価格が通常の売却より低くなったり、家賃負担が長く続いたりする可能性もあります。

最初に、主なメリットとデメリットを確認しておきましょう。

主なメリット	主なデメリット・注意点
売却後も同じ家に住み続けられる	自宅の所有権を手放す
まとまった売却代金を受け取れる	売却後は毎月家賃を支払う
借入を増やさずに資金を確保できる	売却価格が通常の売却より低くなることがある
固定資産税などの所有者負担がなくなる	契約によっては希望期間ずっと住めない
住み替えまでの仮住まいを避けられる場合がある	リフォームや設備変更を自由にできなくなる
周囲に売却を知られにくい	買い戻しが必ずできるとは限らない

リースバックが良い方法かどうかは、売却価格だけでは判断できません。

いくらで売れるのか、毎月の家賃はいくらになるのか、何年住み続けられる契約なのか。この3点を同時に確認し、売却後の生活まで無理なく続けられるかを考えることが重要です。

国土交通省も、リースバックを検討するときは通常の売却や融資などの方法と比較し、売買契約と賃貸借契約の内容を十分に理解したうえで判断するよう呼びかけています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、利用の流れ、家賃や契約期間の注意点、実際のトラブル事例までわかりやすく解説します。

リースバックとは「売却」と「賃貸借」を同時に行う仕組み

リースバックは、「セール・アンド・リースバック」や「セール・リースバック」とも呼ばれます。

一般的な不動産売却では、自宅を買主へ売却したあと、決められた日までに住宅を引き渡します。売主は新しい住まいを探し、引っ越さなければなりません。

一方、リースバックでは、自宅を売却すると同時に、売却した住宅を借りるための賃貸借契約を結びます。

リースバックでは、主に次の2つの契約が関係します。

契約	内容
不動産売買契約	自宅を買主へ売却する契約
賃貸借契約	売却した自宅を借りて住む契約

不動産売買契約では、売却価格、代金の受取日、住宅ローンの処理、所有権の移転などを定めます。賃貸借契約では、家賃、契約期間、更新や再契約、修繕費の負担、退去時の扱いなどを決めます。

外から見た生活は売却前と大きく変わらなくても、法律上の立場は「所有者」から「借主」へ変わります。

リースバックで受け取る資金は借入金ではない

リースバックによって受け取るお金は、融資金ではなく自宅の売却代金です。

銀行などからお金を借りた場合は、借りた元本と利息を返済しなければなりません。一方、リースバックでは自宅を売却しているため、受け取った売却代金そのものを返済する必要はありません。

ただし、売却後は賃貸住宅として住むため、毎月の家賃が発生します。

「借入金の返済がないから負担もない」というわけではありません。住宅ローンを返済中の方にとっては、売却後の住居費が住宅ローン返済から家賃へ変わると考えるとわかりやすいでしょう。

なお、リースバック後の家賃が、現在の住宅ローン返済額より低くなるとは限りません。

自宅を売却しても引っ越さなくてよい理由

通常の売却では、買主が住宅を使用するため、売主は決済や引き渡しまでに退去します。

リースバックの場合、買主は購入した住宅を元の所有者へ貸し出します。元の所有者は、売却後は借主として同じ住宅に住み続けます。

そのため、次のような生活環境を変えずに済む場合があります。

• 通い慣れた病院や買い物先
• 近隣住民との付き合い
• 子どもの通学環境
• 勤務先への通勤経路
• 長年暮らしてきた地域とのつながり

高齢の方や介護が必要な家族がいる世帯にとって、引っ越しをせずに済むことは大きなメリットになります。

リースバックの主なメリット

リースバックには、通常の不動産売却とは異なる特徴があります。ただし、どのメリットを重視するかは、利用する目的によって異なります。

自宅を売却したあとも住み続けられる

リースバックの最大のメリットは、自宅を売却したあとも、原則として同じ家に住み続けられることです。

通常の不動産売却では、新居探し、引っ越し業者の手配、荷物の整理、各種住所変更などが必要になります。

高齢の方にとっては、新しい賃貸住宅を探すこと自体が負担になる場合もあります。生活環境の急な変化が、本人や家族の心身に影響する可能性もあるでしょう。

リースバックであれば、売却後も家賃を払いながら、住み慣れた家で生活を続けられます。

まとまった売却代金を受け取れる

自宅の売買が完了すると、売却代金を一括で受け取れるのが一般的です。受け取った資金は、契約上の制限がない限り、次のような用途に活用できます。

• 老後の生活資金
• 医療費や介護費への備え
• 住宅ローンやその他の借入金の返済
• 高齢者施設の入居費用
• 住み替えや建て替えの費用
• 相続に向けた資産整理

融資ではないため、年齢や収入を理由とする一般的な融資審査とは性質が異なります。

なお、物件の状態や権利関係、住宅ローン残高、売却後の家賃支払いなどについて、事業者による確認は行われます。

比較的短期間で資金化できる場合がある

通常の仲介売却では、不動産会社が購入希望者を探します。購入希望者が見つかるまで数か月かかることもあります。

リースバックでは、リースバック事業者が直接買主となる場合があります。物件調査や契約条件の調整が順調に進めば、通常の仲介売却より短期間で資金化できることがあります。

一方で、必ず短期間で売却できるわけではありません。物件の所在地や状態、権利関係などによっては、取り扱いが難しい場合もあります。

固定資産税など所有者としての負担がなくなる

自宅を所有していると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費などが発生します。マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いもあります。

リースバック後は所有権が買主へ移るため、翌年分以降の固定資産税などは、原則として新しい所有者が負担します。売却した年の固定資産税をどのように精算するかは、売買契約によって異なります。

ただし、すべての住居費がなくなるわけではありません。家賃に加え、次のような費用が借主負担になる場合があります。

• 保証会社の利用料
• 家財保険料
• 更新に伴う費用
• 日常使用による軽微な修繕費
• 退去時の原状回復費用

どの費用が家賃に含まれ、何を別に支払うのかは契約によって異なります。

売却を周囲に知られにくい

通常の仲介売却では、不動産ポータルサイトへの掲載、現地写真の撮影、購入希望者の内見などが行われます。

リースバックでは、事業者が直接自宅を買い取る場合、一般の購入希望者を募集する必要がありません。売却後も引っ越さないため、近隣の方に売却を知られる機会も少ない傾向があります。

もっとも、所有権の移転は登記されるため、売却した事実を完全に秘密にできるわけではありません。

住み替えまでの仮住まいを避けられる場合がある

新居の購入や建て替えでは、現在の自宅の売却時期と、新居へ入居できる時期が一致しないことがあります。

通常の売却では、その間に仮住まいを用意しなければならない場合があります。

リースバックを利用し、売却後も一定期間住み続けられれば、新居の完成や施設への入居まで、現在の自宅で生活できる可能性があります。

この場合は、長期的に住めるかどうかよりも、予定している転居日まで確実に住める契約になっているかが重要です。

リースバックのデメリットと注意点

リースバックには便利な面がありますが、自宅という大きな資産を売却する取引です。メリットだけで判断せず、売却後に起こり得る変化も理解しておきましょう。

自宅の所有権を手放す

リースバック後は、自宅の所有者ではなくなります。

同じ家に住み続けていても、その住宅は買主の資産です。将来、子どもや孫に自宅を相続させることも原則としてできません。

自宅を家族へ残したいと考えている場合は、リースバックだけでなく、リバースモーゲージや不動産担保ローンなども比較する必要があります。

売却価格が通常の売却より低くなることがある

リースバックの売却価格は、通常の仲介売却による価格より低くなる傾向があります。

リースバック事業者は、自宅を購入したあとも元の所有者へ貸し続けます。賃貸中は物件を自由に使用・売却できないほか、価格下落、修繕、将来の再販売などのリスクも負担します。そのため、通常の市場価格から一定の調整が行われることがあります。

ただし、「市場価格の何割になる」と一律には言えません。地域、築年数、物件の状態、契約期間、家賃設定、事業者の査定方針などによって異なります。

国土交通省も、提示された売却価格が相場から大きく外れていないか、複数の事業者から意見を聞くことを勧めています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

売却後は毎月の家賃が発生する

リースバック後は、同じ家に住み続けるための家賃が発生します。住宅ローンを完済している方の場合、それまでなかった毎月の家賃が、新たな固定支出になります。

また、リースバックの家賃は、周辺の一般的な賃貸相場だけで決まるとは限りません。自宅の売却価格や事業者が想定する収益なども考慮されるため、近隣の賃貸物件より高く感じる場合があります。

たとえば、売却価格2,000万円の住宅について、年間賃料を売却価格の7％、10％、13％と仮定すると、月額家賃は次のようになります。

売却価格	年間賃料の仮定	月額家賃の計算例
2,000万円	7％	約11.7万円
2,000万円	10％	約16.7万円
2,000万円	13％	約21.7万円

※売却価格に対する年間賃料の割合を7％、10％、13％と仮定し、「売却価格×割合÷12」で算出した説明用の試算です。一般的な家賃水準や、特定の事業者の査定条件を示すものではありません。実際の家賃は、物件や事業者、契約条件によって異なります。

契約時点で家賃を払えるとしても、将来も同じとは限りません。退職や収入減少、配偶者との死別、医療費や介護費の増加などによって、数年後に家計が変化する可能性があります。

月額家賃だけでなく、住み続けた場合の家賃総額も確認しましょう。

居住期間	月額12万円の場合	月額15万円の場合
3年	432万円	540万円
5年	720万円	900万円
10年	1,440万円	1,800万円
15年	2,160万円	2,700万円

※月額家賃に居住月数を掛けた単純計算です。更新料、保証会社の利用料、保険料、家賃改定などは含まれていません。

売却代金として2,000万円を受け取っても、月額15万円で15年間住めば、単純な家賃総額は2,700万円になります。

もちろん、家賃総額だけでリースバックが有利か不利かを決めることはできません。自宅を所有し続ければ、固定資産税や修繕費などを負担する可能性があり、住み慣れた家で生活を続けられる価値もあります。

それでも、「今の収入なら払える」と考えるだけでなく、5年後、10年後まで含めて試算することが大切です。

希望する期間ずっと住み続けられるとは限らない

リースバック後の賃貸借契約には、主に普通借家契約と定期借家契約があります。事業者によっては、普通借家契約を「普通賃貸借契約」と表記することもあります。

項目	普通借家契約	定期借家契約
契約期間	契約で定める	契約で定める
期間満了後	更新して継続できる	原則として契約終了
貸主側の更新拒絶	正当事由が必要	再契約に応じる義務はない
継続方法	契約更新	貸主と借主が合意して再契約
向いているケース	長期的に住みたい場合	住み替えまでの一時利用など
注意点	家賃改定などの条件	再契約できなければ退去

普通借家契約では、貸主が契約の更新を拒絶するために正当事由が必要です。一方、定期借家契約は契約期間の満了によって終了し、その後も居住を続けるには、貸主と借主の合意による再契約が必要です。

※出典：国土交通省「定期建物賃貸借Q&A」

契約前には、希望する期間に住み続けられる契約か、契約期間や更新・再契約の条件を契約書で確認しましょう。

長く住み続けたい方は普通借家契約、一時的に住めればよい方は定期借家契約が目的に合う場合があります。

普通借家契約が常に優れている、定期借家契約が常に危険ということではありません。自分が住みたい期間と、契約内容が一致しているかが重要です。

リフォームや設備交換を自由にできなくなる

リースバック後は、自宅が自分の所有物ではなくなります。壁紙の張り替え、設備交換、間取り変更、手すりの設置、バリアフリー工事などを行う場合、貸主の承諾が必要になることがあります。

給湯器やエアコンなどが故障した場合に、貸主と借主のどちらが修繕費を負担するかも、契約内容によって異なります。

国土交通省は、設備が壊れた場合の修繕負担、新たな設備を設置できるか、退去時の原状回復費用などを契約前に確認するよう案内しています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

買い戻しが必ずできるとは限らない

リースバックでは、将来、自宅を再び購入する条件を設定できる場合があります。しかし、元の所有者だからといって、当然に買い戻せる権利が残るわけではありません。

買い戻しを希望する場合は、次の内容を書面で確認しましょう。

確認項目	内容
買い戻し価格	いくらで購入できるか
買い戻し期限	いつまでに手続きする必要があるか
手続き方法	どのように意思表示するか
利用条件	家賃滞納などで権利を失わないか
諸費用	税金や登記費用を誰が負担するか
第三者への売却	自宅がほかの所有者へ売却される可能性

買い戻し価格は、売却時の価格と同じとは限りません。買主側の取得費用や保有費用などが加わり、売却価格より高くなる場合があります。

買い戻しは当然に認められる権利ではありません。買い戻しを希望する場合は、いつまでに、いくらで買い戻せるのかを契約前に確認しましょう。

「資金に余裕ができたら、いつか買い戻す」という予定だけで契約するのは避けましょう。

リースバックが利用される主な場面

リースバックは、老後資金の確保以外にも利用されます。

老後の生活資金や医療・介護費を確保したいとき

自宅を所有していても、毎月使える現金が十分とは限りません。定年後に収入が減ったり、医療費や介護費が増えたりすると、預貯金だけでは将来に不安を感じることがあります。リースバックを利用すれば、住環境を変えずに自宅を現金化できます。

ただし、売却後は家賃が発生します。受け取った売却代金だけでなく、年金などの継続収入で家賃と生活費を支払えるかも確認しましょう。

住宅ローンなどの返済負担を見直したいとき

住宅ローンやその他の借入金が家計を圧迫している場合、リースバックの売却代金を返済に充てる方法があります。

ただし、住宅ローンを完済すれば、必ず家計が楽になるとは限りません。

たとえば、現在の住宅ローン返済額が月10万円で、リースバック後の家賃が月15万円なら、毎月の住居費は増えます。

住宅ローンをなくすことだけを目的にせず、売却後の家賃と生活費を含めた家計全体で判断しましょう。

高齢者施設への入居まで自宅で過ごしたいとき

高齢者施設への入居を予定していても、すぐに空室が見つかるとは限りません。施設への入居一時金を先に用意する必要がある一方、入居日まで自宅で生活したい方もいるでしょう。

高齢者施設への入居待ち期間中も生活環境を変えずに過ごすため、2年間の定期借家契約でリースバックを利用した例もあります。この例では、施設へ入居できるようになった時点で転居できるよう、借主が中途解約できる条件も設けられています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

建て替えや住み替えの資金を確保したいとき

新居が完成する前に現在の自宅を売却すると、仮住まいが必要になることがあります。リースバックを利用すれば、現在の自宅を先に売却して建築資金を確保しながら、新居が完成するまで同じ家に住める場合があります。

現在住んでいる自宅をリースバックし、その売却代金を実家の二世帯住宅への建て替え費用に充てた例もあります。利用者は自宅について1年間の定期借家契約を結び、二世帯住宅が完成するまで、自身の家族や両親と自宅で生活しています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

相続に備えて自宅を現金化したいとき

不動産は、現金のように簡単に分けることができません。相続人が複数いる場合、自宅を誰が引き継ぐのか、住んでいる家族へどう配慮するのかをめぐって意見が分かれることがあります。自宅を生前に現金化しておけば、相続財産を分けやすくなる場合があります。

一方で、自宅を将来受け継ぐつもりだった家族がいるかもしれません。相続対策として利用する場合は、売却前に家族へ目的や条件を説明しておくことが重要です。

リースバックを利用するまでの流れ

リースバックでは、自宅を売却する手続きと、売却後に借りる手続きを並行して進めます。一般的には、次の流れで進みます。

相談・仮査定

最初にリースバック事業者へ相談し、仮査定を依頼します。仮査定では、主に次のような情報を伝えます。

• 物件の所在地
• 戸建て・マンションなどの種別
• 築年数や面積
• 住宅ローン残高
• 固定資産税額
• マンションの管理費や修繕積立金
• 売却希望時期
• 住み続けたい期間

これらの情報をもとに、売却価格と家賃の概算が提示されます。仮査定を受けたからといって、必ず契約しなければならないわけではありません。

ここでは、売却価格だけでなく、家賃と契約期間も必ず確認しましょう。

現地調査・本査定

仮査定の内容を見て検討を進める場合は、現地調査や本査定を受けます。担当者が自宅を訪問し、建物の状態、設備、周辺環境、接道状況、権利関係などを確認します。

マンションの場合は、管理状況や修繕計画などが確認されることもあります。調査結果をもとに、正式な売却価格、家賃、契約条件が提示されます。

仮査定は限られた情報から計算した概算です。本査定後に売却価格や家賃が変わることもあります。

条件を比較する

正式な条件が提示されても、その場ですぐに契約する必要はありません。通常の不動産売却や、ほかのリースバック事業者の査定とも比較しましょう。

ここでは、説明のために、次のような架空の2社から条件を提示された場合を考えてみましょう。

条件	A社	B社
売却価格	2,300万円	2,000万円
月額家賃	15万円	12万円
5年間の家賃総額	900万円	720万円

※A社・B社は説明のための架空例です。住宅ローン残高、税金、売買・賃貸借契約に伴う諸費用などは含まれていません。

売却価格だけを見れば、A社のほうが300万円高く、魅力的に見えます。しかし、A社の家賃は月3万円高いため、5年間で180万円、10年間では360万円の差が生じます。

長く住む予定であれば、最初に受け取る金額だけでなく、その後に支払う家賃も含めて比較する必要があります。実際の判断では、住宅ローン残高や諸費用を差し引いた手取り額も確認しましょう。

売買契約と賃貸借契約を結ぶ

提示された条件に納得できれば、不動産売買契約と賃貸借契約を締結します。売買契約では、次の内容を確認しましょう。

売買契約で確認すること	主な内容
売却価格	相場から大きく離れていないか
入金・諸費用	代金の入金日と差し引かれる費用
住宅ローン	完済と抵当権抹消が可能か
解約条件	手付解除や違約金の条件
買い戻し	価格・期限・手続きが書面にあるか

賃貸借契約では、次の内容が重要です。

賃貸借契約で確認すること	主な内容
月額家賃	現在と将来の収入で支払えるか
契約形態	普通借家か定期借家か
契約期間	何年住める契約か
更新・再契約	継続するための条件
家賃改定	値上げの可能性や条件
修繕・設備	貸主と借主の負担範囲
途中解約	退去方法や違約金
契約者死亡時	同居家族や相続人の扱い

重要な条件を口頭説明だけで済ませるのは避けましょう。後から確認できるよう、契約書へ記載されているかを確認してください。

決済・売却代金の受け取り

契約後、決済日に自宅の所有権が買主へ移り、売却代金を受け取ります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。

同時に賃貸借契約が始まり、その後は借主として家賃を支払います。売却代金をすべて生活費や借入返済に使うのではなく、今後の家賃、医療費、介護費、将来の引っ越し費用などを見込んで資金を残しておくことが大切です。

リースバックのトラブル事例

国民生活センターによると、住宅のリースバックに関する相談は全国の消費生活センター等に寄せられており、ここ数年増加しています。2024年度の相談件数は239件で、契約当事者の約7割を70歳以上が占めています。相談件数は、2025年3月31日までにPIO-NETへ登録されたものです。

※出典：国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」

すべてのリースバック契約で問題が起こるわけではありませんが、自宅という大きな資産を扱う以上、どのようなトラブルがあるのかを知っておく必要があります。

強引な勧誘を受けて契約してしまった

電話や訪問による長時間の勧誘を受け、十分に考える時間がないまま契約してしまうケースです。

国民生活センターには、午前10時から午後10時過ぎまで長時間にわたって勧誘され、契約後に解約を申し出たところ、受け取った手付金50万円の返還に加え、違約金50万円の支払いを求められた相談事例が寄せられています。

※出典：：国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」

「今日中ならこの金額で買い取れる」「すぐに決めなければ条件が悪くなる」などと急かされても、その場で契約する必要はありません。契約書を持ち帰り、家族や専門家へ相談したうえで判断しましょう。

家賃の総額が売却価格を上回ることに後から気づいた

国土交通省のガイドブックには、自宅を約2,000万円で売却し、月額約20万円の家賃で契約した事例が掲載されています。月額20万円の家賃を10年間支払うと、単純な家賃総額は2,400万円となり、売却価格を上回ります。契約者は、このことに契約後に気づいたとされています。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

売却代金の一部を住宅ローン返済や諸費用へ充てれば、実際に手元へ残る資金はさらに少なくなります。

まとまった売却代金だけに注目せず、何年住むと家賃総額がいくらになるのかを確認しましょう。

市場価格より著しく低い金額で売却してしまった

国土交通省のガイドブックには、市場での取引価格が1億2,000万円相当とされた不動産を700万円で売却し、月額15万円の家賃で住み続ける契約を結んだ事例が掲載されています。※これは国土交通省が関係者へのヒアリング等をもとに作成した個別のトラブル事例であり、一般的なリースバックの査定水準を示すものではありません。

※出典：：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

リースバックの売却価格が通常の売却価格より低くなること自体は珍しくありません。重要なのは、その差が契約条件を踏まえて妥当なのか、利用者本人が十分に理解しているかという点です。

通常の仲介売却による査定も受け、提示価格が相場とどの程度異なるのかを確認しましょう。

契約期間満了後に再契約できなかった

「売却後も変わらず住み続けられる」と聞いて契約したものの、実際には定期借家契約であり、期間満了後の再契約を拒否されて退去することになった事例もあります。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

「何年住めるのか」という質問に対して、口頭で「再契約できます」「基本的には住み続けられます」と説明されただけでは十分ではありません。契約形態、契約期間、更新または再契約の条件を契約書で確認してください。

不動産業者へ自宅を売却した場合、クーリングオフはできない

消費者が不動産業者へ自宅を売却する場合、宅地建物取引業法に基づくクーリングオフは適用されません。売買契約が成立したあと、無条件で契約を解除できるわけではなく、契約内容や時期によっては手付金や違約金の負担が生じる場合があります。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

契約を急かされても、その場で署名や押印をせず、契約条件を十分に確認しましょう。

リースバックとほかの資金確保方法の違い

自宅を活用して資金を確保する方法は、リースバックだけではありません。通常の不動産売却、リバースモーゲージ、不動産担保ローンも比較しましょう。

比較項目	リースバック	通常の売却	リバースモーゲージ	不動産担保ローン
資金の性質	売却代金	売却代金	融資	融資
所有権	買主へ移る	買主へ移る	自分に残る	自分に残る
自宅への居住	家賃を払って継続	原則として退去	原則継続	原則継続
毎月の負担	家賃	新居の住居費など	商品による（利息など）	元本・利息
年齢条件	事業者による	なし	商品による	商品による
資金使途	原則自由	自由	制限される場合がある	商品による
相続時の自宅	原則として残らない	原則として残らない	売却して返済する場合がある	完済すれば残せる
主な注意点	家賃・契約期間	引っ越しが必要	金利・担保評価	毎月の返済

通常の不動産売却との違い

通常の仲介売却では、リースバックより高い価格で売却できる可能性があります。一方、売却後は原則として自宅を買主へ引き渡すため、引っ越しが必要です。

住み替え先が決まるまで自宅に住みたい場合は、通常の売却でも、引き渡し時期を調整できないか不動産会社へ相談する方法があります。「売却後も住み続けたいからリースバックしかない」と決めず、通常売却との条件差を確認しましょう。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受ける仕組みです。リースバックは自宅の売却ですが、リバースモーゲージは借入である点が異なります。

リバースモーゲージでは自宅の所有権を残せますが、商品によっては契約中に利息を支払い、契約者が亡くなったあとに元金などを返済します。対象年齢、対象物件、資金使途などに条件が設けられている場合もあります。

不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンは、所有する不動産を担保にして融資を受ける商品です。自宅の所有権を残したまま、まとまった資金を借りられる可能性がありますが、借入後は元本と利息を返済しなければなりません。

返済が難しくなれば、担保にした不動産が売却される可能性があります。毎月の返済が可能で、自宅の所有権を維持したい場合は、不動産担保ローンが目的に合うこともあります。

リースバックが向いている人・向いていない人

リースバックが自分に合うかどうかは、必要な資金額だけでなく、売却後も住み続けたい期間や家賃の支払い能力、自宅を将来どうしたいかによって変わります。ここでは、リースバックが向いている人と、ほかの方法を優先したほうがよい人の特徴を整理します。

リースバックが向いている人

リースバックは、引っ越さずにまとまった資金を確保したい方に向いている場合があります。家族の事情、通院、仕事、地域とのつながりなどから引っ越しを避けたい方や、「高く売ること」より「現在の生活環境を守ること」を重視する方です。

また、高齢者施設への入居、新居の建築、家族との同居など、将来の転居時期がある程度決まっている方にも選択肢になります。

ただし、家賃を継続して支払えることが前提です。年金や給与などの収入から、生活費、医療費、介護費、予備費を差し引いても無理なく支払えるかを確認しましょう。

リースバックが向いていない人

少しでも高く売ることを最優先にしたい方は、通常の仲介売却を先に検討したほうがよい可能性があります。住宅ローンを完済しており、現在の住居費が固定資産税や修繕費程度で済んでいる方も注意が必要です。リースバックによって、新たに毎月の家賃が発生します。

将来、自宅を子どもや孫へ残したい方、リフォームや建て替えを自由に行いたい方にも、目的が合わない場合があります。

自宅の売却は配偶者の住まい、子どもの相続、将来の介護にも影響します。家族が納得していない場合は、契約を急がず、まず話し合いましょう。

契約前に確認しておきたいチェックリスト

リースバックで後悔しないためには、契約書へ署名する前の確認が重要です。

確認項目	契約前に確認する内容
利用目的	なぜ自宅を現金化するのか
通常売却との比較	通常の仲介売却ならいくらか
売却価格	相場から大きく離れていないか
手取り額	ローン返済や諸費用を差し引くといくら残るか
月額家賃	現在と将来の収入で支払えるか
家賃総額	5年・10年・15年でいくらになるか
家賃改定	値上げの条件があるか
契約形態	普通借家か定期借家か
居住期間	希望する期間住める契約か
更新・再契約	条件や費用が明確か
買主と貸主	同じ会社か別会社か
第三者への売却	所有者が変わった場合の扱い
修繕費	設備故障時に誰が負担するか
保険	家財保険などの加入・負担
買い戻し	価格・期限・条件が書面にあるか
途中解約	退去方法や違約金
契約者死亡時	家族や相続人の扱い
相談体制	契約後の問い合わせ先

査定額ではなく手取り額を確認する

査定額がそのまま手元に残るとは限りません。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金から住宅ローン残高を返済します。そのほか、不動産売買契約書の印紙税や、抵当権抹消に関連する費用などが発生する場合があります。

次の金額を確認しましょう。

売却価格－住宅ローン残高－売却に伴う諸費用＝実際に手元へ残る金額

また、賃貸借契約の開始時には、保証会社の利用料や保険料などを別途支払う場合があります。売却後の初期費用もあわせて確認しておきましょう。

自宅の売却にかかる税金も確認する

自宅を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対する税金がかかる可能性があります。

一定の要件を満たすマイホームの売却では、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、自動的に適用されるものではなく、要件の確認と確定申告が必要です。

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

購入時の売買契約書、領収書、登記関係書類などは、税額の計算に必要になる場合があります。税務上の扱いは個別事情によって異なるため、必要に応じて税務署や税理士へ相談してください。

査定を受ける前に整理したい3つのこと

具体的な条件を知るには査定が必要ですが、何も決めずに査定額を見ると、「最も高く買ってくれる会社を選ぶ」という判断になりがちです。

査定前に、次の3点を整理しましょう。

何のために資金が必要なのか

老後の生活費、住宅ローンの完済、医療費、介護費、施設入居、住み替え、相続対策など、目的によって必要額は異なります。

住宅ローンの完済が目的なら、ローン残高と諸費用を差し引いても、必要な資金が残るかを確認します。必要額が明確になれば、必要以上に高い売却価格を求め、その分家賃が高くなることを避けやすくなります。

毎月払える家賃の上限はいくらか

査定を受けてから家賃を考えるのではなく、先に無理なく払える上限を決めましょう。現在の収入だけでなく、退職後の年金、生活費、医療費、介護費、物価上昇なども踏まえて考えます。

売却代金を取り崩して家賃を払う場合は、次のように試算できます。

家賃に充てられる資金÷年間家賃＝支払いを継続できるおおよその年数

たとえば、家賃に充てられる資金が1,200万円で、月額家賃が12万円の場合、単純計算では約8年4か月です。※1,200万円÷年間家賃144万円で算出した説明用の試算です。生活費、医療費、介護費、家賃の改定、保険料などは含まれていません。

何年住み続けたいのか

「できるだけ長く住みたい」という希望だけでは、必要な契約条件を判断できません。5年程度なのか、10年以上なのか、可能な限り長く住みたいのかを具体的に考えましょう。

数年後に施設へ移る予定がある場合と、今後も長く自宅で暮らしたい場合では、適した契約形態が異なります。

住みたい期間を事業者へ伝え、その希望に合った契約が提示されているかを確認してください。

リースバックに関するよくある質問

ここでは、リースバックを検討する際に疑問を持ちやすい、居住期間や住宅ローン、家賃、買い戻し、契約費用などについて回答します。

リースバックでは何年住み続けられますか？

住み続けられる期間は、賃貸借契約の種類や契約期間、更新・再契約の条件によって異なります。普通借家契約は、更新によって住み続けやすい一方、定期借家契約は期間満了で終了し、継続には貸主との再契約が必要です。契約期間だけでなく、更新や再契約の条件も確認しましょう。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

利用できる場合があります。ただし、売却時には原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金で完済できない場合は、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要です。

家賃を低くすることはできますか？

事業者や物件によっては、売却価格を抑えることで家賃を低く設定できる場合があります。まとまった資金を多く受け取りたい場合は売却価格を、長く住み続けたい場合は家賃の低さを重視するなど、目的によって適切な条件は変わります。

リースバックにはどのような費用がかかりますか？

売却時には、印紙税や抵当権抹消に関連する費用などが発生する場合があります。また、賃貸借契約の開始時には、保証会社の利用料や保険料などを別途支払う場合があります。売却によって利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金も確認が必要です。売却に伴う費用を差し引いた手取り額と、賃貸開始時の初期費用をそれぞれ確認しましょう。

リースバック契約はクーリングオフできますか？

不動産業者へ自宅を売却する場合、宅地建物取引業法に基づくクーリングオフは適用されません。解約時に手付金や違約金の負担が発生する場合もあります。契約を急かされてもその場で決めず、契約書を持ち帰って確認しましょう。詳しくは「リースバックのトラブル事例」で解説したとおりです。

リースバック後に自宅を買い戻せますか？

契約に買い戻し条件を設けられる場合があります。ただし、買い戻しは当然に認められる権利ではありません。希望する場合は、買い戻し価格、期限、手続きを契約書に明記してもらいましょう。

契約者が亡くなった場合、家族は住み続けられますか？

通常の賃貸借契約では、契約期間中に契約者が亡くなっても、賃貸借契約が直ちに終了するわけではありません。賃借権は原則として相続人に承継されます。

※出典：国土交通省・法務省「残置物の処理等に関する契約の活用手引き」

ただし、同居している家族が実際に住み続けられるかは、相続関係や契約内容によって異なります。家賃の支払いや退去時の原状回復などの扱いも含め、契約者死亡時の取り扱いを事前に確認しておきましょう。

自宅の買主と貸主は同じ会社ですか？

事業者によって異なります。自宅を買い取る会社、売却後の貸主、賃貸管理会社が別になる場合もあります。契約先が複数になる場合は、家賃、修繕、契約更新、買い戻しなどについて、どの会社が責任を持つのかを確認しましょう。

リースバックと通常の売却はどちらがよいですか？

高く売ることを最優先にするなら、通常の仲介売却が向いている可能性があります。一方、引っ越しを避けたい、生活環境を変えたくない、住み替え先が決まるまで同じ家に住みたい場合は、リースバックが選択肢になります。売却価格だけでなく、新居の住居費や引っ越し費用、リースバック後の家賃まで含めて比較しましょう。

リースバックはやめたほうがよいのでしょうか？

一概に良い・悪いと決めることはできません。住み続けながらまとまった資金を確保したい方には、有効な選択肢になる場合があります。一方、家賃を長期的に支払うことが難しい方、高く売ることを優先したい方、自宅を家族へ残したい方には適さない可能性があります。売却価格、家賃、契約期間、修繕、買い戻しなどの条件が、自分の目的に合っているかで判断しましょう。

リースバックは売却後の生活まで考えて選ぶことが大切

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を受け取り、その後は家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

引っ越しをせずに自宅を現金化できるため、老後資金の確保、住宅ローンの返済、住み替え、施設入居、相続対策などに活用できる場合があります。

一方、自宅の所有権を手放し、売却後は毎月の家賃を支払わなければなりません。売却価格が通常の売却より低くなったり、契約によっては希望する期間住み続けられなかったりする可能性もあります。

リースバックを検討するときは、「いくらで売れるか」だけで判断しないことが重要です。

• 売却代金から住宅ローンや諸費用を差し引くと、いくら手元に残るのか
• 5年後や10年後も家賃を払い続けられるか
• 自分が住みたい期間と契約内容が一致しているか
• 家賃改定や修繕、買い戻しの条件が書面で明確になっているか
• 自宅の買主と売却後の貸主は誰なのか

これらを確認し、通常の売却やほかの資金確保方法とも比較したうえで判断しましょう。

セゾンのリースバックでは、セゾンファンデックスがお客さまの自宅を直接買い取り、原則として普通賃貸借契約を採用しています。自宅の売却先と売却後の賃貸借契約先がともにセゾンファンデックスとなるため、売買と賃貸の契約関係を確認しやすい点も特徴です。

売却価格、家賃、契約期間などの条件は、物件の所在地、築年数、状態、住宅ローン残高などによって異なります。

自宅の場合にどのような条件になるのかを知りたい方は、無料査定を判断材料としてご活用ください。

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