離婚して家を売却する3つのポイント！流れや注意点も

離婚して家を売却する際に知っておくべきポイント

離婚して家を売却する際に、知っておきたいポイント3点を紹介します。

（１）家を売却したお金は夫婦で分け合う

家を売却して受け取るお金は、財産分与の対象となるため夫婦で分け合うことが原則です。財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚時に分け合うことをいいます。基本的に不動産に関しては、夫婦いずれの収入に関係なく半分ずつにします。

一方、財産分与の対象にならないケースとして、不動産を婚姻前に所有していた場合があります。夫婦のうちどちらかが独身の頃に購入していた場合や、親など親族から譲渡された場合などが該当します。

このほか、離婚時にまだ住宅ローンが残っている場合で、売却してもローン残債よりも下回る場合は財産がマイナスなので分与の対象となりません。

（２）売却は不動産の名義人でなければできない

不動産（土地・一戸建て・マンションなど）の売却は、原則として不動産の名義人でなければできないことになっています。宅建業者に売却の相談に行く際には、必ず身分証明書の提示を求められます。さらに、不動産の登記名義人と、売却を依頼する人が同一人物かの確認もされます。

登記名義人かどうかは、不動産登記簿謄本に記載されています。通常、不動産登記簿謄本に記載されているほうが名義人となっています。また、購入時に夫婦共有名義とした場合には、夫婦2人の名前が記載されています。そのため、まずは登記簿を確認しましょう。

（３）住宅ローンが残っている場合でも売却できる

住宅ローンが残っている場合でも売却自体はできますが、アンダーローンかオーバーローンかによります。

アンダーローンとは、住宅ローンの残額よりも売却金額が上回る状態を指します。そのため、プラスの財産が発生し財産分与の対象となります。

一方オーバーローンでは、売却金額が住宅ローンよりも少ない状態であるため売却してもマイナスです。そのため、ストレートな売却が難しいでしょう。

離婚して家を売却するタイミング

家を売却するタイミングとして、想定しておきたい時期について解説します。

離婚後に相手と連絡を取りたくない場合：離婚前

離婚後に相手と連絡を取りたくない場合、離婚前がおすすめです。通常、家を売却するにあたっては、手続きから実際に売れるまで半年前後かかることが多いです。たとえば離婚後に家の売却をするとした場合、さらにそこから半年など長期にわたって連絡を取り合うことになります。そのため、離婚前に家の売却も含めてすべて整理しておきたい場合には、離婚前に家の売却を済ませておくことが望ましいでしょう。

注意点として、早く離婚を進めたい気持ちから、売却金額を相場よりも低くしてしまうことが挙げられます。安く売ろうとすると早期の売却が見込まれますが、前述の財産分与なども考慮すると安く売却することは避けたほうが良いと考えられます。

納得できる形で売却したい場合：離婚後

納得できる形で売却したい場合は、離婚後がおすすめです。家の売却価格に妥協したくない場合や、離婚後も元配偶者の間で連絡を取ることに抵抗がない場合には、離婚後にしっかり納得のいく売却を進めてもいいでしょう。離婚後に売却するメリットとしては、とりあえず先に離婚だけ進めることができる点です。

仮に離婚後にその家には誰も住んでいない場合でも、売れるまでの間は固定資産税を所有者が納付する義務があります。離婚後にどちらかが居住していれば相談しやすいですが、離婚後に空き家になったままであっても納税義務は所有者が負います。この点も把握したうえで、どのタイミングで家を売却するか検討してみましょう。

離婚して家を売却する流れ

離婚して家を売却する流れについて、ここから4つの手順を紹介します。

（１）持ち家と住宅ローンの名義を確認する

家の売却を希望する場合、まずは持ち家と住宅ローンの名義を確認する必要があります。持ち家では、不動産売買契約書か登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。住宅ローンの名義については、ローン契約書で確認しましょう。

（２）不動産業者に査定を依頼する

売却を検討する場合、まずはどのくらいで売れるのか査定を依頼しましょう。査定金額は依頼した業者によって変動がありますが、あらかじめ売却想定相場価格を知ったうえで、どのように売却するのが理想かを話し合うことが大切です。

（３）売却活動を開始する

売却活動の具体的な流れは次の通りです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社を決定する
• 媒介契約を結ぶ
• 販売活動を開始する
• 売買契約を締結する
• 契約後の引き渡しと決済を行う

媒介契約とは、不動産会社が購入希望者との売買契約を媒介（仲介）してくれる契約です。個人間売買ではトラブルの懸念があるため、一般的には媒介契約を結んだ不動産会社が窓口となって売却を進めてくれることがほとんどです。無事に売却できたら、その金額を財産分与することになります。

（４）財産分与する

売却した金額について、財産分与をします。ただし、口約束だけだと後日トラブルになりかねないため、あらかじめ公正証書に記録しておくとよいでしょう。

公正証書とは、公証役場において法律のプロである公証人が作成する公文書のことです。公正証書は法律に基づいた証明書類になりますので、離婚後の紛争防止には公正証書が有効でしょう。

離婚して家を売却する際の注意点

離婚して家を売却する場合の注意点として4つ解説します。

（１）住宅ローンを完済しないと売却できない

オーバーローンとは、前述したとおり家を売却してもなお住宅ローンが残ってしまう状況をいいます。オーバーローンの場合、金融機関から売却の許可が下りないケースがほとんどのため、夫婦の共有財産の中から返済しなければなりません。

もし手元資金がない場合、売却ができず住宅ローンを支払い続けることになってしまいます。
売却したいのにもかかわらず手元資金が足りずにお困りの方は、セゾングループのセゾンファンデックスまでご相談ください。必要資金の額に応じて、無担保ローンや他不動産（3親等以内の親族からの担保提供可）を担保にして、当社または当社が提携する金融機関にてご融資が可能です。セゾングループの安心感と、提携の不動産会社によるスピーディーな査定・売却をサポートします。

（２）不動産が「共有財産」か「特有財産」かを確認する

不動産が共有財産か特有財産化によって、その後の流れが変わります。婚姻後に夫婦2人で購入した財産は共有財産となり、婚姻前に夫婦どちらかが購入または所有していた財産は特有財産となります。共有財産は、離婚時の財産分与の対象となるのに対し、特有財産ではどちらかが固有の財産となるため分与されません。

（３）離婚成立から2年以内に売却する

離婚成立から2年が経つと、財産分与の請求権が失効してしまいます。そのため離婚成立から2年以内の売却を見据えて、早めに対策をしましょう。

前述のとおり、家の売却には半年ほどかかることがほとんどです。場合によってはもっとかかることもあります。そのため、離婚が決まったらなるべく早く家をどうするかを話し合い、売却の方向が固まったらすぐに査定依頼をするなど実際に動き始めることが重要です。

（４）売却益は課税対象になる

売却益は課税対象になります。ただし、利益が出たときだけであり、売却することで赤字になった場合には課税されません。

なお、譲渡所得は【譲渡価額?（取得費+譲渡費用）?特別控除額】で算出されます。
ただし、居住用財産を譲渡（売却）した場合には3,000万円の特別控除が適用されるため、実際には売却益に対して大きな課税があることは少ないようです。

おわりに

離婚が決まり、持ち家をどう処分したらよいかはケースにより答えはさまざまです。第三者へ売却したほうが良いのか、どちらかの配偶者が買い取り清算したほうが良いのか、離婚前後の夫婦関係も含めて検討すべきポイントも多くあります。

オーバーローンで売却時に資金が足りずお困りの際には、ぜひセゾンファンデックスまでお気軽にご相談ください。

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