【宅地建物取引士監修】区画整理の清算金が払えない！

区画整理とは？

区画整理とは、正確には土地区画整理事業を指します。
土地区画整理事業は、都市計画法における市街地開発事業のひとつで、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用増進を図るため、換地手法により土地の区画形質を変更することで、道路や公園、水路等の公共施設の整備を行い、宅地の区画及び形状を整え、健全な市街地を形成する事業です。行政庁や地方公共団体、土地区画整理組合が施行することがほとんどです。
＜土地区画整理事業の目的＞
1．道路や公園など公共施設の整備
2．宅地の利用増進

つまり、区画整理は道路や公共施設を整備するとともに不整形な土地の形状を整えるなどして、土地の使い勝手をよくする事業です。整備された街並みになり、住んでいる人の利便性も上がります。

区画整理では、道路や公園などの公共施設の整備が不十分な区域の場合、土地を持っている人から少しずつ土地の提供を受け、その土地に公共施設を配置し、所有していた土地は以前の位置や面積、環境、利用状況などに応じて再配置されます。
区画整理前に所有していた土地に対する所有権・地上権・永小作権・賃借権等は区画整理後の宅地に移行されます。

なぜ区画整理で清算金を請求される？

区画整理が行われる際には、その一画の土地所有者がそれぞれ少しずつ土地を提供するため、区画整理後、所有していた土地は以前よりも狭くなってしまいます。
一方で、区画整理によって整備された街並みは利便性が高まり、地価が上昇します。
そのため土地が狭くなっても、結果的に区画整理前後で所有する土地の地価は等しくなるというのが土地区画整理の考え方です。
しかし完全に同じ価値にすることはできないため、土地所有者間で区画整理前後の土地評価額の増減に差が生まれます。その不均衡を是正するために、金銭の徴収と交付によって清算が行われます。
区画整理後の土地の評価額が区画整理前より大幅に上がれば清算金という名目で徴収され、反対に区画整理前より評価が大幅に下がった場合は清算金が交付されますことになります。

清算金を払えないとどうなる？

困ったことに、清算金の決定は区画整理事業による工事が行われ、再配置された宅地へ所有権などが移行した後なのです。
自分が清算金を交付されるのか、徴収されるのか、その金額がいくらになるのか不透明なまま事業が始まり、何年も後、青天の霹靂のように数千万にも及ぶ高額な清算金を請求されるケースもみられます。
家を賃貸に出したり、売却したりしなければ、土地評価額が上がっても一円の収入にもならないため、請求された清算金は自分の預貯金から捻出するほかありません。

では、清算金を払えないとどうなるのでしょうか？
清算金を定められた期日までに一括で支払えないときには、分割で支払うこともできます。ただ、その際利子が付くこともあります。
清算金を期日までに支払わず滞納した場合や、分割払いを選択したけれど清算金を滞納した場合には督促状により督促を受けることになります。
このときには、清算金のほか、督促手数料及び延滞金まで上乗せ請求されることとなります。

さらに、督促を受けたのにも関わらず納付期限までに清算金を支払わなければ、国税や地方の滞納処分と同等の滞納処分を受ける可能性があります。
このとき清算金・督促手数料・延滞金は国税及び地方税に次ぐ先取特権を持っています。
つまり法令に基づき、国税や地方税の次に優先して、滞納者の財産から徴収されます。

したがって、最悪の場合には財産を差し押さえられ、公売または取り立てにより強制的に換価され清算金・督促手数料・延滞金に充当されてしまいます。
清算金が払えないと家を失う可能性があるということです。

清算金の調達方法

区画整理の清算金が払えなければ、住み続けることは困難になります。
せっかく利便性が向上した街から離れるのは惜しいもの。住み慣れた家も離れがたいでしょう。
そんな方におすすすめなのが、セゾンのリースバックです。
通常、家を売却すると退去しなければいけませんが、リースバックを活用すれば、売却した自宅に住み続けられることができます。

リースバックとは、ご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。

○セゾンのリースバックとは

お客様の大切なご自宅をセゾンファンデックスが買い取り、お客様は賃貸として退去せず住み続けていただけます。
セゾンファンデックスが買主となり、直接お客様のご自宅（不動産）を購入いたします。
区画整理によって土地評価額が高まっていますので、区画整理前に売却した場合よりも高額な売却代金を受け取ることができます。

そして最大のメリットは、自宅を売却してまとまった資金を調達し、売却後も退去せずそのまま住み続けることができることです。
所有者がセゾンファンデックスとなるため、固定資産税の支払いがなくなります。
売却した自宅は、将来的に再度購入することもできます。一時的にリースバックを利用し、収入が安定したら再度購入することも可能です。

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