更新日
フラット35の審査基準とは？申込条件・住宅条件・審査の流れを解説
.webp)
.webp)
| 執筆者氏名 | 「お金のトリセツ」編集部 |
|---|---|
| 所属 | セゾンファンデックス |
目次
「フラット35を検討しているけれど、自分は審査基準を満たせるのか知りたい」と考える方は少なくありません。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う全期間固定金利型の住宅ローンです。民間の住宅ローンと比べると、申込条件が比較的わかりやすく公開されています。一方で、申込者の条件だけでなく、住宅そのものが所定の技術基準を満たす必要がある点に特徴があります。
この記事では、フラット35の審査基準を申込者に関する条件と住宅に関する条件に分けて整理したうえで、審査の流れや申込前に確認しておきたいポイントまでわかりやすく解説します。
フラット35の審査基準は「申込者」と「住宅」の2つに分かれる
フラット35の審査では、大きく分けて申込者に関する基準と住宅に関する基準の2つを確認します。申込者側では、年齢や国籍・在留資格、総返済負担率、借入額、借入期間、資金使途などが見られます。住宅側では、床面積や技術基準、適合証明書の要否などが重要です。
つまり、年収や勤務状況だけを確認すればよいわけではありません。申込者の条件が整っていても、購入・建築する住宅がフラット35の対象要件を満たしていなければ利用できないため、人の条件と住宅の条件を分けて確認することが大切です。
以下の表で、主な審査基準の全体像を確認しましょう。
| 項目 | 主な基準 |
| 申込時の年齢 | 満70歳未満（親子リレー返済の場合は例外あり） |
| 国籍・在留資格 | 日本国籍、永住許可を受けている方、特別永住者 |
| 総返済負担率 | 年収400万円未満：30％以下、年収400万円以上：35％以下 |
| 資金使途 | 本人または親族が居住する住宅の取得 |
| 借入額 | 100万円以上1億2,000万円以下 |
| 借入期間 | 借入期間：15年以上（申込本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）、上限は「80歳－申込時の年齢」または35年のいずれか短い年数 |
| 住宅の床面積 | 一戸建て等50㎡以上、共同建て30㎡以上 |
| 住宅の技術基準 | 住宅金融支援機構の定める技術基準への適合 |
| 適合証明書 | 原則として取得が必要 |
| 収入合算・親子リレー返済 | 一定の要件を満たせば利用可能 |
以下で、それぞれの基準を順に解説します。
申込者に関するフラット35の審査基準
年齢・国籍・在留資格の条件
フラット35の申込要件として、まず確認したいのが年齢と国籍・在留資格です。申込時の年齢は満70歳未満が原則で、日本国籍の方のほか、永住許可を受けている方、特別永住者も申込みできます。
なお、通常は満70歳未満が条件ですが、親子リレー返済を利用する場合は例外があります。親子リレー返済は、申込本人と後継者が2世代で返済していく仕組みで、後継者の年齢を基準に借入期間を考えられる制度です。
総返済負担率の基準
フラット35では、「年収がいくら以上必要か」という一律の最低年収基準は設けられていません。代わりに重視されるのが総返済負担率です。これは、年収に占める年間合計返済額の割合を指します。基準は、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下です。
ここで注意したいのは、年間合計返済額に含まれるのがフラット35だけではないことです。フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、分割払い、リボ払いによる購入なども対象になります。さらに、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金も、条件によっては含まれます。
そのため、「住宅ローンだけなら無理のない金額に見える」という場合でも、他の借入れを合算すると基準を超えてしまうことがあります。フラット35を検討する際は、住宅取得資金だけでなく、すでにある借入れの返済状況まで含めて確認することが重要です。
収入合算・親子リレー返済が使える場合もある
単独では希望額に届きにくい場合でも、フラット35では一定の条件のもとで収入合算ができます。収入合算の対象は、申込本人の親、子、配偶者など所定の親族で、条件を満たせば返済負担率の計算に収入を加えることができます。
また、親子リレー返済を利用すれば、申込本人の年齢だけでなく、後継者の年齢をもとに借入期間を考えられます。年齢要件や借入期間の面で不安がある場合は、こうした制度も確認してみるとよいでしょう。
資金使途の条件
フラット35は、申込本人またはその親族が住むための住宅を対象としたローンです。新築住宅の建設資金や購入資金、中古住宅の購入資金が対象になります。
一方で、第三者に賃貸する目的の投資用物件には利用できません。また、店舗や事務所などの非住宅部分は原則として借入対象外です。住むための住宅を取得するためのローンである点を、まず押さえておきましょう。
借入額・借入期間の基準
フラット35の借入額は、100万円以上1億2,000万円以下です。ただし、この範囲内であれば自由にいくらでも借りられるわけではなく、住宅の建設費や購入価額が上限になります。住宅取得にあわせて土地を取得する場合は、その費用も含めることができます。
借入期間は、15年以上（申込本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）で、上限は「80歳－申込時の年齢」または35年のいずれか短い年数です。つまり、年齢によっては35年より短くなることがあります。
住宅に関するフラット35の審査基準
床面積の基準
フラット35では、住宅の床面積にも基準があります。一戸建て・連続建て・重ね建ては50㎡以上、共同建ての住宅は30㎡以上が条件です。
比較的確認しやすい条件のひとつですので、希望している住宅がそもそも対象となるかどうかを早い段階で見極めるためにも、まずは面積要件を確認しておくとよいでしょう。
新築住宅で見られる主な技術基準
新築住宅では、床面積だけでなく、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要があります。技術基準には、接道、住宅の規格、耐火・準耐火・耐久性、断熱構造など、複数の項目があります。
新築住宅でフラット35を利用する場合は、こうした基準に適合しているかどうかを確認するために、設計検査や中間現場検査、工事完了後の検査などを経て、適合証明書の交付を受ける流れになります。
中古住宅で見られる主な技術基準
中古住宅でもフラット35は利用できますが、新築とは異なり、建物の現況が重視されます。とくに耐震性や劣化状況などは、中古住宅を検討する際の重要なポイントです。
中古住宅では、原則として検査機関または適合証明技術者による物件検査を受け、技術基準に適合していれば適合証明書が交付されます。ただし、一定の要件を満たす中古住宅では、物件検査・適合証明手続を省略できる場合があります。中古だから利用できないのではなく、中古住宅向けの基準を満たしているかどうかがポイントです。
適合証明書とは何か
適合証明書は、その住宅がフラット35の技術基準に適合していることを示す書類です。フラット35では、この書類が重要な役割を持ちます。新築・中古いずれの場合も、取扱金融機関への提出が必要になります。
そのため、物件を選ぶ段階で「この住宅はフラット35に対応できそうか」「適合証明書の取得が見込めるか」を、不動産会社や売主、工務店などに早めに確認しておくと、後の手続が進めやすくなります。
フラット35の審査の流れ
フラット35の一般的な流れは、借入申込み・団信申込み → 審査結果の通知 → 物件検査・適合証明書の提出 → 契約・資金受取という順で進みます。申込みから審査結果のお知らせまでは、一般的に1〜2週間程度が目安とされています。
申込みは、フラット35の取扱金融機関に対して行います。一般的には、借入れの申込みとあわせて団信加入の申込みも行いますが、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも、フラット35自体は利用できます。
審査結果が出た後は、適合証明書を取扱金融機関に提出し、契約・資金受取へ進みます。なお、物件検査に合格していても、取扱金融機関または住宅金融支援機構の審査結果によっては希望どおりにならない場合があります。
また、フラット35の借入金利は、借入期間や融資率、団信の種類などによって異なります。融資率は9割以下か9割超かで区分され、借入金利に影響します。適用されるのは申込時ではなく資金受取時の金利である点も、あわせて押さえておきましょう。
フラット35の審査前に確認しておきたいポイント
住宅ローン以外の借入れも整理しておく
フラット35では、総返済負担率に住宅ローン以外の借入れも含まれます。自動車ローンや教育ローンだけでなく、カードの分割払いやリボ払いまで対象になるため、申込み前に返済状況を整理しておくと見通しを立てやすくなります。
物件条件は早い段階で確認する
申込者の条件が整っていても、住宅が技術基準を満たさなければフラット35は利用できません。床面積や住宅の規格、適合証明書の取得見込みなどは、物件選びの段階から確認しておくことが大切です。
条件に不安があれば、収入合算や親子リレー返済も確認する
単独では難しそうに見える場合でも、収入合算や親子リレー返済によって利用できる可能性があります。とくに年齢や返済負担率に不安がある場合は、制度の対象になるかを取扱金融機関に確認してみるとよいでしょう。
フラット35の審査基準を確認したうえで、「他の借入れが多い」「信用情報に不安がある」「一般的な住宅ローンでは難しいかもしれない」と感じた方は、ほかの住宅ローンもあわせて検討してみるとよいでしょう。セゾンファンデックスの住宅ローンは、不動産の担保価値と返済能力を総合的に評価するため、銀行やフラット35での借入れが難しかった場合の相談先の一つになります。
フラット35の審査基準に関するよくある質問
Q. フラット35の審査基準は金融機関ごとに違いますか？
A. フラット35の基本的な利用条件は住宅金融支援機構が公表しているため、年齢、総返済負担率、住宅要件などの大枠は共通です。一方で、事前審査の有無や必要書類の案内など、手続面の取扱いは金融機関によって異なる場合があります。
Q.年収が高くなくても申し込めますか？
A.フラット35には、一律の最低年収基準はありません。重要なのは、年収に対する年間合計返済額の割合です。年収が高くなくても、他の借入れが少なく、返済負担率の基準を満たしていれば申込みは可能です。
Q.自動車ローンやカードの分割払いがあると不利ですか？
A.不利と決まるわけではありませんが、総返済負担率の計算に含まれるため、借入額や返済計画に影響します。住宅ローン以外の借入れが多いほど、基準に届きにくくなる点には注意が必要です。
Q.中古住宅でもフラット35は利用できますか？
A.利用できます。ただし、中古住宅についても所定の技術基準を満たす必要があり、原則として物件検査を受けて適合証明書を取得します。なお、一定の要件を満たす中古住宅では、物件検査・適合証明手続を省略できる場合があります。中古住宅を検討している場合は、物件選びの段階からフラット35に対応しているか確認しておくとよいでしょう。
Q.団信に入れないと申し込めませんか？
A.フラット35では、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます。ただし、万一の際の返済リスクへの備えは別途考える必要があります。
フラット35の審査基準は「申込者条件」と「住宅条件」を分けて確認することが大切
フラット35の審査基準を確認する際は、申込者に関する条件と住宅に関する条件を分けて考えることが大切です。申込者側では、年齢、国籍・在留資格、総返済負担率、資金使途、借入額・借入期間を確認します。住宅側では、床面積、技術基準、適合証明書の要否が重要です。
とくに、総返済負担率には住宅ローン以外の借入れも広く含まれること、そして住宅が技術基準を満たさなければ利用できないことは、申込み前に押さえておきたいポイントです。まずは自分の借入状況と希望物件の条件を整理し、必要に応じて取扱金融機関や不動産会社に確認しながら進めると、申込み後のギャップを減らしやすくなります。
なお、フラット35の審査に落ちた場合の見直しポイントや対処法については、関連記事「
