リースバックの家賃は高い？高く見える理由と無理のない条件の見極め方を解説

「リースバックは便利そうだけれど、家賃が高いと聞いて不安」
「今の家に住み続けられるのは魅力だが、月々の負担が重くならないか心配」
「売却価格を優先すると、家賃まで高くなるのだろうか」

リースバックを検討し始めると、このような疑問を持つ方は少なくありません。

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を受け取りながら、売却後もそのまま住み続けられる仕組みです。引っ越しを避けながら資金を確保できる点は大きな魅力ですが、その一方で、売却後は持ち家ではなく賃貸になるため、毎月家賃を支払う必要があります。

このとき多くの方が気になるのが、「その家賃は高いのか」「自分にとって無理のない金額なのか」という点です。

結論からいうと、リースバックの家賃は、一般的な賃貸住宅と比べて高く見えることがあります。ただし、いつも一律に高いとは限りません。なぜなら、リースバックの家賃は周辺の賃貸相場だけで決まるのではなく、売却価格・契約条件・住み続ける期間など、いくつかの要素を踏まえて決まるからです。

また、持ち家のまま住み続ける場合に必要な住宅ローン、固定資産税、管理費・修繕積立金などの負担と比べると、見え方が変わることもあります。単純に「近所の賃貸より高いかどうか」だけで判断すると、自分に合った選択かどうかを見誤る可能性もあるでしょう。

この記事では、リースバックの家賃が高く見える理由だけでなく、実際に高すぎる条件をどう見分けるか、無理のない条件で検討するには何を確認すべきかまで整理して解説します。

リースバックの家賃が「高い」といわれる理由

「リースバックは家賃が高い」とよくいわれますが、これは単なるイメージだけで広まっているわけではありません。実際、通常の賃貸とは家賃の決まり方が異なるため、比較したときに割高に見えやすい構造があります。

ここでは、リースバックの家賃が高く見えやすい主な理由を順番に確認していきましょう。

売却価格をもとに家賃が決まりやすいため

一般的な賃貸住宅の家賃は、立地・築年数・広さ・間取り・周辺相場などをもとに決まるのが基本です。一方、リースバックでは、自宅をいくらで買い取るかという売却価格が、家賃に大きく影響します。

リースバックの家賃は、一般に次のような考え方で算出されます。

家賃（月額）＝売却価格（買取価格）×期待利回り ÷ 12か月

つまり、売却価格が高くなれば、その分だけ家賃も高くなりやすいということです。

ここで大事なのは、「高く売りたい」と「月々の家賃は抑えたい」という2つの希望が、必ずしも同時に最大化できるわけではない点です。たとえば、できるだけ多くの資金を手元に残したいと考えて高めの売却価格を希望すると、そのぶん毎月の家賃も上がりやすくなります。逆に、家賃を抑えたいなら、売却価格を少し抑えるほうがバランスが取りやすい場合もあります。

この「売却価格と家賃の連動」が、リースバックの家賃が高く見えやすい大きな理由のひとつです。

周辺の賃貸相場だけでは決まらないため

リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場も参考にはされますが、それだけで決まるわけではありません。

通常の賃貸では、周辺相場から大きく外れる家賃を設定すると借り手がつきにくくなります。しかし、リースバックではすでにその家に住み続けたい借り手がいる状態で契約が進むため、一般的な賃貸よりも、売却価格や事業者の収益計画が強く反映されやすい面があります。

そのため、同じエリア・似た広さ・似た築年数の賃貸物件と比べたときに、「思ったより高い」「近所の賃貸のほうが安い」と感じることがあります。ただし、これは単純に「不当に高い」という意味ではなく、そもそも家賃の決まり方が違うために起こるズレです。ここを理解せずに比較すると、「高いから不利な条件だ」と早合点しやすくなります。

所有者側の維持費やリスクが織り込まれることがあるため

リースバックでは、自宅を売却した後の所有者は利用者本人ではなくリースバック事業者になります。そのため、所有者として負担する費用やリスクも、事業者側の条件設定に影響します。たとえば、所有者側が負担する費用としては、次のようなものがあります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• マンションの管理費や修繕積立金
• 将来的な修繕や再販に備えたコスト

こうした維持・管理の負担や将来の価格変動リスクなどを踏まえて家賃が設定される場合があるため、通常の賃貸より高く見えることがあります。利用者から見ると「同じ家にそのまま住むだけなのに高い」と感じやすいのですが、こうした事情が、家賃を含む条件に反映される場合があります。

契約形態によって家賃が変わることがあるため

リースバックでは、どのような賃貸借契約を結ぶかによっても家賃の考え方が変わることがあります。特に確認しておきたいのは、次の2つの契約形態の違いです。

• 普通借家契約：更新を前提として住み続けやすい契約
• 定期借家契約：契約期間満了で終了しやすい契約

一般に、長く住み続けやすい普通借家契約のほうが、事業者側にとっては運用の自由度が下がるため、家賃がやや高めに設定されることがあります。一方、定期借家契約は住める期間に制限がある分、家賃が抑えられるケースもあります。

このため、家賃だけを見て判断するのではなく、「その金額で、どれだけ住み続けやすい条件なのか」までセットで確認しないと、本当に条件がよいかどうかは判断しにくいのです。

ただし、リースバックの家賃が一概に高すぎるとは限らない

ここまで見ると、「やはりリースバックの家賃は高いのでは」と感じるかもしれません。ただ、ここで少し整理しておきたいことがあります。

リースバックの家賃は通常の賃貸より高く見えることがありますが、それだけで問題のある条件とは限りません。大切なのは、その金額が自分の家計や住みたい期間に照らして無理のない水準かどうかです。

たしかに、周辺の賃貸物件と比べたときに家賃が高く感じられるケースはあります。しかし、リースバックでは売却価格や契約条件、住み続ける期間などが関係するため、「高く見える」ことと「高すぎる」ことは同じではありません。

家賃だけを切り出して判断すると、かえって実態が見えにくくなることがあります。大事なのは、今の住まいに住み続けるために、もともと毎月どのくらいの負担がかかっていたかまで含めて考えることです。

売却前に負担していた費用と合わせて考えることが大切

持ち家に住んでいる場合、毎月または毎年、さまざまな費用がかかっています。代表的なものとして、住宅ローンの返済、固定資産税・都市計画税、火災保険料、マンションの管理費、修繕積立金などが挙げられます。

リースバックを利用すると、自宅の所有権は事業者に移るため、こうした所有者としての負担が不要になる場合があります。その結果、表面的には家賃が高く見えても、支出全体で見ると以前より整理しやすくなることがあります。

たとえば、

• 売却前：住宅ローン 11万円＋管理費等 2万円＋固定資産税の月換算 1万円（計14万円）
• 売却後：家賃 12万円

という形であれば、「家賃だけ見ると高い」と感じても、月々の総負担では軽くなるケースがあります。もちろん、すべての人に当てはまるわけではありません。しかし、リースバックの家賃が高いかどうかは、持ち家のまま住み続ける場合の負担と比べて考えるべきという点は重要です。

通常の賃貸との単純比較では判断しにくい

リースバックは、単に「家を借りる」仕組みではありません。自宅を売却しつつ、今の家に住み続けることに意味があるサービスです。

たとえば、近隣の賃貸物件に住み替えれば家賃は下がるとしても、引っ越し費用や新生活の初期費用、生活環境の変化まで含めると、単純に「賃貸のほうが得」とは言い切れない場合があります。通常の賃貸と比べるときは、家賃以外にも次のような要素を含めて考える必要があります。

• 住み慣れた家にそのまま住み続けられる
• 引っ越し費用や手間を抑えやすい
• 子どもの学区や生活環境を変えずに済む
• 近隣に事情を知られにくい
• まとまった資金を確保しやすい

「近所の賃貸より高いか」だけではなく、自分にとってその条件が暮らしの継続に見合うものか、という視点で考えることが大切です。

リースバックの家賃はどう決まる？

リースバックの家賃が高いかどうかを判断するには、まず「そもそもどう決まるのか」を理解しておく必要があります。ここを押さえておくと、提示された条件を見たときに納得しやすくなります。

基本の考え方は「売却価格×期待利回り÷12か月」

リースバックの家賃は、一般に次の式をもとに考えられます。

家賃（月額）＝売却価格（買取価格）×期待利回り ÷ 12か月

ここでいう期待利回りとは、事業者がその物件からどの程度の収益を見込むかを表すものです。かんたんにいえば、事業者がその家を買い取ったあと、どのくらいの利益を見込みたいかを家賃に反映する考え方です。物件の条件やエリア、事業者ごとの判断によって変わりますが、一般的には6〜10%程度を目安とするケースが多くなっています。

たとえば、売却価格が2,000万円、期待利回りが年6%なら、月額は約10万円になります。同じ2,000万円でも期待利回りが年8%になると、月額は約13.3万円に上がります。このように、売却価格が高いほど、また期待利回りが高いほど、家賃も高くなりやすいというのが基本的な関係です。

家賃の目安をイメージすると考えやすい

まずは、売却価格と期待利回りによって家賃がどう変わるか、あくまで目安として見てみましょう。

売却価格	利回り6%	利回り8%	利回り10%
1,000万円	約5万円	約6.7万円	約8.3万円
2,000万円	約10万円	約13.3万円	約16.7万円
3,000万円	約15万円	約20万円	約25万円

このように、売却価格が同じでも期待利回りによって家賃は変わりますし、売却価格が上がれば毎月の負担も上がりやすくなることがわかります。もちろん、これはあくまで考え方の目安であり、実際には物件の条件や契約形態、事業者ごとの方針も影響します。

家賃に影響する主な要素

実際のリースバックでは、家賃は複数の条件の組み合わせで決まります。

売却価格

最もわかりやすい要素です。高く買い取ってもらえるほど、そのぶん家賃も高くなりやすくなります。

期待利回り

事業者がどの程度の収益を見込むかによって、家賃は変わります。立地がよく再販しやすい物件は利回りが低めでも成立しやすく、逆に流動性が低い物件は高めになりやすい傾向があります。

物件の立地や築年数

都市部か地方か、築浅か築古かといった条件も、家賃設定に影響します。

周辺の賃貸相場

周辺相場だけで決まるわけではありませんが、極端にかけ離れた金額にならないよう、一定の参考にはされます。

契約形態

普通借家契約か定期借家契約かによっても、家賃の見え方は変わります。

このように、リースバックの家賃は「相場だけで決まるもの」ではなく、その人の状況と物件条件に応じて個別に決まるものです。だからこそ、自分の状況に当てはめて確認することが大切です。

リースバックの家賃が高くなりやすいケース

リースバックはすべて同じ条件になるわけではありません。家賃が高くなりやすい典型的なケースをあらかじめ知っておくと、提示条件を見たときの判断材料になります。

売却価格を優先したいケース

まとまった資金をできるだけ多く受け取りたい場合、売却価格を優先した条件になりやすくなります。ただし、売却価格が高くなるほど家賃も上がりやすいため、毎月の負担は重くなりやすいです。「とにかく高く売れれば安心」と思いがちですが、リースバックでは売却後の家賃も含めて見ないと、本当に自分に合った条件かどうかは判断できません。

住宅ローン残債が多いケース

住宅ローンが多く残っている場合、売却時にローンを完済できるだけの金額を確保したいと考えるケースが多くなります。その結果、売却価格を一定水準で確保したい意向が強くなり、家賃も高めの条件になりやすいケースがあります。残債の状況によっては、売却価格と家賃のバランスをどう取るかが重要な検討ポイントになります。このため、ローン残債が多い場合は、売却によっていくら手元に残るかだけでなく、その後の家賃が無理なく払える水準かどうかもあわせて確認しておくと安心です。

長く住み続けたいケース

「できるだけ長く今の家に住みたい」と考える場合、普通借家契約を希望することが多くなります。このような条件は、利用者にとって安心感がある一方で、事業者側にとっては将来の運用の自由度が下がるため、家賃がやや高く設定されることがあります。長く住める条件かどうかを重視する場合は、家賃の安さだけでなく、住み続けやすさとのバランスで見ることが大切です。

買い戻しを視野に入れているケース

将来的な買い戻しを前提にする場合は、売却価格・家賃・買い戻し価格のバランスをどう設計するかが重要になります。条件の組み方によっては、毎月の家賃負担が重く見えることもあるため、買い戻しの希望がある場合は、その点も含めて確認しておくことが大切です。家賃だけを見て判断するのではなく、最終的にどの条件を優先するのかを整理したうえで検討するとよいでしょう。

リースバックの家賃が自分に合っているか見極めるポイント

リースバックで後悔しないためには、「高いかもしれない」と感じた時点で何を確認すればよいのかを知っておくことが大切です。ここでは、契約前に押さえておきたいポイントを整理します。

売却価格と家賃をセットで見る

最も重要なのは、売却価格だけ、家賃だけを単独で見ないことです。リースバックでは、高く売れる条件ほど家賃も高くなりやすいという関係があります。そのため、提示条件を見るときは、少なくとも次の3つをセットで確認することが大切です。

• いくらで売れるのか
• 毎月の家賃はいくらか
• 売却後に手元にいくら残るのか

この3つのバランスを見ずに「売却価格が高いからよい条件」と判断すると、後から家賃負担が重く感じることがあります。

何年住む予定かを先に考える

リースバックでは、住む予定の期間によって家賃の受け止め方が変わります。数年だけ住み続けられればよいのか、できるだけ長く住みたいのかで、重視すべき条件は違います。同じ家賃でも、3年住む場合と10年住む場合では支払総額の見え方が大きく変わります。「いまの家に、あと何年くらい住みたいのか」を先に考えておくだけでも、提示された条件をかなり判断しやすくなります。

契約形態と更新条件を確認する

家賃が気になると、どうしても金額そのものに目が行きがちです。ただ、リースバックでは契約形態も同じくらい重要です。特に確認したいのは、次のような点です。

• 普通借家契約か、定期借家契約か
• 更新が前提になっているか
• 更新時に家賃の見直しがあるか
• 長く住みたい希望に合っているか

たとえ家賃が低く見えても、住める期間が短かったり更新条件が厳しかったりすると、自分が求めていた利用イメージとずれてしまう可能性があります。

複数社に査定を依頼して比較する

リースバックの条件は、事業者によって差が出ます。売却価格だけでなく、家賃や契約条件、相談への対応の丁寧さも異なるため、1社だけで決めるのはおすすめしにくいです。比較するときは、たとえば次のような視点で見ると整理しやすくなります。

• 売却価格と家賃のバランス
• 契約形態と住み続けやすさ
• 条件調整への柔軟さ
• 買い戻しに関する考え方

「どこが一番高く買ってくれるか」だけでなく、「どこが自分にとって無理のない条件を提示してくれるか」という視点を持つことが、リースバックでは特に重要です。

無理のない家賃で検討するための考え方

リースバックは、売却価格が高ければよいというものではありません。住み続けることが前提のサービスだからこそ、無理なく続けられる家賃かどうかが重要です。

先に「払える家賃の上限」を考える

条件を見る前に、まずは家計全体を見て「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」を整理しておくと、判断しやすくなります。ここでいう「無理のない家賃」とは、今月払える金額ではなく、今後も継続できる金額のことです。特に、老後資金や今後の収入見通しが関係する場合は、少し余裕を持って考えることが大切です。

売却価格を少し抑えて家賃負担を軽くする考え方もある

リースバックでは、売却価格を少し抑える代わりに家賃を下げる、という考え方が成り立つことがあります。特に、次のどれを優先したいかによって、最適な条件の形は変わります。

• 売却時に多めの資金を確保したい
• その後の毎月の負担を軽くしたい
• 今の家に長く住み続けたい

高く売れることだけを優先すると、毎月の家賃が想定以上に重くなる場合があります。逆に、売却価格を少し抑えることで、その後の暮らしを安定させやすくなるケースもあります。つまり、リースバックでは売却価格の最大化ではなく、生活全体としてのバランスを見ることが大切です。

月々の支出全体で判断する

家賃だけを見て「高い」と感じても、売却前に払っていた住宅ローンや固定資産税、管理費などを含めた全体の支出で見ると、必ずしも不利とは限りません。そのため、検討の際は、次のような項目を並べて整理すると比較しやすくなります。

• 売却前に毎月いくらかかっていたか
• 売却後に毎月いくらになるか
• 手元資金がどのくらい残るか
• 何年住みたいか

この4つを並べて見るだけでも、自分に合う条件かどうかがかなり見えやすくなります。

セゾンのリースバックを検討する前に確認したいこと

リースバックは、「高いか安いか」を一律に判断するものではありません。自分の家計や今後の暮らし方に合うかどうかで、条件の見え方は変わります。そのため、検討する際は、次のような点を事前に整理しておくのがおすすめです。

• 売却価格をどこまで重視したいか
• 毎月の家賃はいくらまでなら無理なく払えるか
• あと何年くらい住み続けたいか
• 住宅ローンや固定資産税など、今の住まいでかかっている負担はいくらか
• 引っ越しを避けたい理由は何か

こうした点を整理したうえで条件を見ると、単に「家賃が高いかどうか」ではなく、自分にとって無理のない選択肢かどうかで判断しやすくなります。

リースバックは、一般論だけで「高い・安い」を判断しにくい仕組みです。自分のケースで無理のない条件になるか不安な場合は、セゾンのリースバックで売却価格と家賃のバランスを確認してみてください。

リースバックの家賃に関するよくある質問

リースバックの家賃については、「本当に高いのか」「あとから値上がりしないのか」など、契約前に気になる点が多くあります。ここでは、家賃に関してよくある質問をまとめて解説します。

Q. リースバックの家賃はなぜ高いといわれるのですか？

通常の賃貸住宅と家賃の決まり方が異なるためです。一般的な賃貸は周辺相場を中心に決まりますが、リースバックでは売却価格や期待利回り、契約条件などが家賃に反映されやすく、その結果として高く見えることがあります。

Q. リースバックの家賃は相場より必ず高くなりますか？

必ず高くなるとは限りません。周辺相場より高く見えるケースはありますが、売却価格や契約形態、物件条件、事業者ごとの方針によって変わります。また、住宅ローンや固定資産税など、売却前の負担も含めて考えると、単純に比較しにくい場合もあります。

Q. 売却価格が高いほど家賃も高くなりますか？

一般に、その傾向があります。リースバックの家賃は売却価格と期待利回りをもとに考えられることが多いため、売却価格が高いほど家賃も上がりやすくなります。そのため、売却価格と家賃はセットで確認することが大切です。

Q. リースバックの家賃を抑える方法はありますか？

方法のひとつは、売却価格と家賃のバランスを調整することです。また、複数社に査定を依頼して比較することで、自分に合った条件を見つけやすくなります。家賃だけでなく、住み続けやすさや契約形態も含めて確認すると判断しやすくなります。

Q. リースバックの家賃は後から上がることがありますか？

契約内容によっては、更新時に家賃の見直しが行われる場合があります。普通借家契約か定期借家契約か、更新の有無や見直し条件がどう定められているかは、契約前に確認しておくことが大切です。

Q. リースバックでは家賃以外に確認すべきことはありますか？

あります。特に、次の点は事前に確認しておきたいポイントです。

• 普通借家契約か定期借家契約か
• 何年住み続けられそうか
• 更新時の条件はどうなるか
• 売却後に手元にいくら残るか
• 売却前の月々の負担と比べてどう変わるか

家賃だけで判断すると、住み続けやすさや条件全体を見落とすことがあります。

まとめ

リースバックの家賃が高いといわれるのは、通常の賃貸とは家賃の決まり方が異なるためです。売却価格や期待利回り、契約条件などが反映されるため、周辺の賃貸相場と比べると高く見えることがあります。

ただし、家賃だけで一概に判断するのではなく、売却前にかかっていた住宅ローンや税金などの負担、今後どのくらい住み続けたいか、手元に残したい資金、住み続けやすい契約条件かどうかまで含めて考えることが大切です。

売却価格と家賃のバランスが自分に合っているか気になる場合は、セゾンのリースバックで無理のない条件かどうかを確認してみてください。

• 
• 
• 
•