マンション管理組合で借入するデメリットとは？借入が必要になるケースを解説

マンションの管理組合の中には、維持・管理にかかる費用が不足しており借入を検討していることもあるでしょう。しかし、借入にはデメリットもあるため、よく考えてから借入することをおすすめします。

この記事では、管理組合で借入するデメリット、借入が必要になるケース、管理組合の借入先、修繕積立金の不足を解消する方法などを解説します。借入を検討している管理組合はぜひ参考にしてください。

マンション管理組合で借入するデメリット

マンションの維持または管理にかかる費用が不足しているという理由で借入を検討している管理組合も多いことでしょう。実際に資金不足を理由に借入をしているマンション管理組合も少なくありませんが、以下の2つのデメリットもあるため、安易に借入をすることはおすすめしません。

• 修繕積立金の値上げ
• 資産価値の低下

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

修繕積立金の値上げ

マンション管理組合名義で借入すれば、維持または管理にかかる費用を補うことが可能です。しかし、借入は一時的な資金不足を補うための手段で根本的な解決にはなっていません。

借入をした場合、借入額に利息を上乗せして返済しなくてはならず、返済には修繕積立金を充てることになります。修繕積立金は将来的なマンションの修繕に必要な資金を積み立てたものです。

借入をしたことでより多くの修繕積立金が必要になるため、結局は修繕積立金の値上げが必要です。借入は値上げを回避するための手段ではありません。あくまでもその場しのぎに過ぎず、値上げの先送りであることを理解しておきましょう。

資産価値の低下

マンション管理組合が借入しているということはマンションの印象を悪くする要因となります。その理由は、資金不足によって将来的な修繕積立金の値上げに至る可能性が高く、誰も購入したいとは思わないためです。

購入希望者が減るということは、価格を下げてでも買い手を探さなくてはならないため、資産価値の低下につながります。また、借入をしているマンションでは、管理が行き届かなくなる、将来的に資金不足が原因で必要な修繕が実施されない可能性が高く、それも資産価値を低下させる要因となります。

単に将来的な修繕積立金の値上げを避けられないだけでなく、売却したくても資産価値の低下が原因で高く売るのが困難になるということも理解しておかなくてはなりません。

管理組合で借入が必要になるケースとは？

マンションの管理組合で借入が必要になるケースとして、大規模修繕工事といった多額の資金を必要とする工事を行うケースが挙げられます。

修繕積立金は大規模修繕工事にかかる費用をあらかじめマンションに住んでいる方（所有者）から定期的に徴収し、資金不足に陥らないようにするためのものです。では、なぜ事前に準備していても資金不足に陥るのでしょうか。

資金不足に陥る理由として、以下の4つが挙げられます。

• 修繕積立金の設定額が低い
• 修繕費が高額な設備が導入されている
• 計画通りに徴収できていない
• マンションの築年数がかなり経過している

マンションは長期修繕計画という大規模修繕に向けた計画に基づき、大規模修繕工事に必要な資金を徴収するための修繕積立金を算出します。しかし、マンションの中には、修繕積立金の設定が高いと購入意欲が下がるという理由から、低く設定しているケースがあります。このようなマンションでは、適切な金額が設定されておらず、修繕積立金が不足する可能性が高いです。

また、エレベーターや機械式駐車場といった維持・管理にかかる費用が高額な設備が導入されている場合は、修繕費が高額になるので注意が必要です。

修繕積立金の設定が適切であっても、計画通りに徴収できていなければ資金が不足します。例えば、滞納者が多い、駐車場の収入を修繕積立金に充てているものの利用者が少ないといったケースです。このようなケースも修繕積立金が不足する要因となります。

築年数の経過したマンションでは、修繕が必要な箇所が多くなります。部分的な修繕ではなく、耐用年数を超えたことで交換が必要になる分、修繕費が膨らんで修繕積立金だけでは足りなくなるということもあるので注意しましょう。

管理組合の借入先

管理組合が資金不足を理由に借入する場合は、どのような借入先を選択できるのでしょうか。マンションの管理組合が利用できる借入先として、以下の2つが挙げられます。

• 住宅金融支援機構
• 金融機関

それぞれの借入先について詳しく解説していきます。

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構とは、住宅金融市場において安定的な資金供給を支援する独立行政法人です。住宅金融支援機構は「マンション共用部分リフォーム融資」という商品を提供しています。

屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕工事で実施される工事に必要な資金の借入に対応しており、10万円単位、最低100万円からの借入が可能です。返済期間は1年以上10年以内ですが、耐震改修工事や浸水対策工事、省エネルギー対策工事といった一定の要件を満たす工事であれば、返済期間を20年以内まで延ばすことができます。

金利が一般的な金融機関よりも低いのがメリットですが、滞納割合が原則10％以内であること、毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金の80％以内の金額であることなどの要件を満たさなければ融資を受けられません。

金利が低く返済負担を軽減できるのが魅力なので、まずは住宅金融支援機構に相談し、条件を満たしていない場合は他の金融機関に相談すると良いでしょう。

金融機関

民間の金融機関も管理組合への融資に対応しています。住宅金融支援機構とは異なり、手続きの手間が少ない点がメリットです。

しかし、保証人を立てる必要がある、担保が必要になるといったように審査が厳しい傾向があります。また、金利設定が高いケースが多く、返済負担が大きい点がデメリットでしょう。

金融機関によって融資額や返済期間、金利などの条件が異なります。各金融機関の条件を確認し、どの金融機関から融資を受ければいいのかをよく検討してから申し込みましょう。

修繕積立金の不足を解消するには

借入は修繕積立金の値上げの先送りになるだけであり、場合によってはマンションの資産価値を下げる要因となります。そのため、なるべく借入を回避し、修繕積立金の不足を解消したいと考えている管理組合も多いでしょう。

修繕積立金の不足を解消する方法として、以下の2つが挙げられます。

• 長期修繕計画の見直し
• コストの見直し

修繕積立金が不足しているということは、最初に作成された長期修繕計画との誤差が生じているということです。誤差を放置していると将来的に修繕積立金の不足が大きくなる可能性があるため、どこに問題が生じているか特定し、適切な長期修繕計画を立てることが大切です。その結果、修繕積立金の値上げに至る可能性はありますが、早く対処すれば借入を回避できるため、修繕積立金の更なる値上げを回避できるでしょう。

また、コストを見直すことも重要です。例えば、工事の内容を見直し、不要なものを省くことによって全体的な工事費用を抑えられます。他にも、管理会社を見直す、電力会社を見直すことで日常的な管理にかかる費用を抑える、駐車場の空きを外部に貸して収入を得れば、浮いた分や収入を修繕費に充てることで費用不足を解決できるでしょう。

不足した修繕積立金を工面する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：マンション管理組合でも借入れできる？不足した修繕積立金を工面する方法について解説

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おわりに

修繕積立金の設定が低い、計画通りに徴収できていないといった理由で、修繕工事に必要な資金を確保できていない管理組合も少なくありません。そのような場合、借入をすることによって不足分の費用を補うことは可能ですが、借入には将来的な修繕積立金の値上げを避けられない、場合によってはマンションの資産価値が下がるというデメリットがあるので注意が必要です。

記事で紹介している対処法に取り組めば借入をせずに修繕積立金の不足を解消することは可能です。そのため、まずは対処法に取り組んでみましょう。

借入をする場合も、相談先選びが大切です。相談先によってメリット・デメリットが異なるため、各相談先の違いをしっかり理解してから自分に合う相談先を選びましょう。