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空き家を借り上げてコストゼロでリノベーション！ 「アキサポ」の空き家解決の仕組みが日本の社会課題を解決する
目次
土地の形状やエリア特性等から、その地域を包括的に捉え最適解を導き出し、新しいモノづくりへの挑戦を続けてきた「株式会社ジェクトワン」。同社が展開する「アキサポ」の空き家活用は、空き家を借り受け、所有者のコストゼロでリノベーション工事後、一定期間入居者に転貸するサービスです。契約終了後は、バリューアップした建物が所有者の手元に戻ってきます。このサービスの魅力や利用者の声、セゾンファンデックスと業務提携した目的などについて、地域コミュニティ事業部 空き家プランナーの菊池保奈美さまに伺いました。
空き家問題に尽力する「ジェクトワン」への入社
―菊池さまがどのような業務をご担当されているのかお聞かせください
空き家プランナーとして日々営業活動に励んでいます。具体的には、空き家所有者さまからのお問い合わせに対し、ご要望を伺い、現地調査と市場調査を行ったうえで解決方法をご提案します。活用という流れでご契約に至った場合は、その後工事の打ち合わせや入居者さま、テナントさまの募集といった業務を関係部署と連携しながら進めていますね。
また「増え続ける空き家の厳しい現実」「一般的な空き家活用と『アキサポ』との違い」といった内容を含めた空き家にまつわるお金のセミナーも行っています。当社が手掛けた物件のお金に関するシミュレーションを紹介すると、皆さん真剣にご覧になりますね。
―ご入社の経緯を教えていただけますか？
以前はハウスメーカーの営業担当をしていました。新居を建てるお客さまと一緒に土地探しから間取り設計、住宅ローン審査の書類作成サポートまで、幅広い業務を通じて家づくりの楽しさに触れてきました。
その一方で、「空き家付きの土地が非常に多い」という現実にも直面しました。その原因を調べる中で、「建物を壊して更地にすると固定資産税が上がる」「そもそも解体費用が捻出できない」という空き家所有者さまのお悩みを知りました。
それから「解決に向けて、何かしらの手だてがないのだろうか」と考えるようになり、縁あってジェクトワンに入社しました。
空き家に「活用」という選択肢を増やした「アキサポ」。売買やプラットフォームの提供を含むトータルサービスに成長
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―ジェクトワンの企業理念や「アキサポ」を立ち上げた経緯をお聞かせください
当社のミッションは「想像を超える『場』をつくり、あたりまえにする。」です。「不動産に眠る可能性を掘り起こし、社会にとってのより良いあたりまえを生み出す」という視点を大切にしており、既成概念にとらわれずフラットに思いを巡らせることを重視していますね。
「アキサポ」は2016年に誕生したサービスです。前年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）」を受け、当社代表の大河が「民間企業が空き家問題を解決する方法はないのか」と立ち上がったのが原点です。現在では、「『空き家』を“AKIYA”に変えていく未来創造企業」というビジョンを掲げ、「空き家」増加の問題に先頭を切って挑み続けています。
※“AKIYA”は、「空き家」「空きビル」「空きマンション」「空き地」などのあり方を変える新しい概念です。
大河の著書『空き家のコタエ』にもあるように、従来の空き家には管理、解体、売却、放置の4つしか選択肢がありませんでした。そこで大河は思案の末に「当社がリノベーションして活用すれば所有者さまの費用負担も無く、新たな選択肢になるだろう」との発想に至ります。
こうしてスタートした「アキサポ」は、現在は「活用」の他に「売買」と「プラットフォームを利用した空き家取引促進」を加えたトータルサービスに成長しました。このうちプラットフォームは、現状当社での対応が難しいエリアにある空き家をお持ちの方々も支援できる仕組みとなっています。
―空き家問題の現状や背景をどのようにお考えでしょうか？
空き家問題は深刻化しており、2038年には国内の空き家率が30％に達するという予測データもあります。実際に北海道の夕張市で33.09%、アメリカのデトロイト市で29.3%と高い空き家率を記録した結果、いずれも必要なインフラ整備に税金を投じることが難しくなり、財政破綻している例もあります。そのため「アキサポ」も行政と連携し、所有者さまへの啓蒙活動を続けています。
空き家が増える背景としては「国内の人口減少」「都心部への人口集中」などが考えられますね。また、当社にご相談いただく所有者さまは、相続により空き家を取得された方が多いです。
―空き家所有者からはどんな悩みが寄せられるのでしょうか？
よくいただくお声は「どうすればいいのか分からない」です。そんなご不安に寄り添いながら、物件のあるエリア需要を調べ、活用や売却、当社による買い取りなどをご提案しています。また、建物の再利用が難しければ土地活用をご案内するなど、多角的に対応できることから、所有者さまにも安心してご相談いただいています。
逆に所有者さまがご自身でご利用方法を探そうとすると、見積もり依頼、相場との比較、工事の打ち合わせ、入居者募集……と、結構な時間と労力を費やすことになります。これに対して「アキサポ」は、これらを全てワンストップで対応できる点が強みですね。
「実家が美しくなって涙が出るほどうれしい」などの喜びの声も。業務提携でさらにリースバックも提案できるように
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―「アキサポ」の活用サービスについて具体的な仕組みを教えてください
「アキサポ」の活用サービスは、空き家をアキサポが借り受け、所有者さまのコストゼロでリノベーション工事を行い、一定期間転貸する仕組みです。
「リノベーションで建物がバリューアップし、借上げ期間終了後は所有者さまのお手元に戻ってくる」「リノベーション費用の自己負担0円（※）」「万が一のトラブルにも『アキサポ』が対応してくれる」「借り上げ期間中は一定額の家賃収入が得られる」など、所有者さまにとってのメリットが多く、大変喜ばれます。これまで維持管理費がかかっていた空き家が、「アキサポ」の活用サービスにより利益を生み出していきます。
ご提案内容は「住宅だけでなく店舗としても需要のあるエリアなのか」「どんな世代が多く暮らし、人口構成はどう推移しているのか」などを調べた上で最適なプランをご提示します。物件の周辺を自分の足で歩き、実地調査することもありますね。
空き家を手放さない理由として、「先祖代々の土地だから」「家族の思い出が詰まっているから」「心の整理がつかなくて」「親族の許可が得られない」などがありますが、そうした売りたくない心情を踏まえても「アキサポ」の活用サービスは新たな選択肢として非常に有効だと思います。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
―「アキサポ」の活用サービスでは、所有者と入居者をどのようにマッチングさせるのでしょうか？
アキサポのホームページ内で、アキサポでリノベーション済みの賃貸物件を掲載し、利用者さまを募集しています。また、「こんな物件を探している」という問い合わせからマッチングすることもあります。さらに当社の賃貸事業部が募集活動に注力しているほか、お付き合いのあるお取引先さまからのご紹介もあります。
―実際にどの程度の家賃収入を期待できるのでしょうか？
物件の状況やエリアによっても賃料相場が異なるため、家賃収入については基準を設けていません。賃貸の場合他社さまの中には一定のパーセンテージを設けているケースもありますが、当社では大切な物件を一つずつ現地調査し、ご提案しています。
―空き家をどう活用しているのか、具体的な効果やエピソードを交えてお聞かせください
現在までで累計320件以上の契約をアキサポで締結しており、その数は増え続けています。その中でも活用事例は多岐にわたりますが、個人的に思い入れがあるのは、東京都北区東十条のテラスハウス（連棟住宅）です。
所有者さま宅のご実家に隣接するように2フロアの賃貸物件があり、入居者さまの退去後、建替えを検討されていたそうです。お話を進めている最中、家庭状況の変化などもあり、お建替えの話は一旦白紙に。その後、アキサポを知った娘さまより、お問い合わせをいただきました。
所有者さまにお話を伺うと「解体して土地活用をすべきなのか、売却すべきなのか、娘夫婦に譲るのかなど、未だ答えが出せずにいる」とのお話でした。そこで「『アキサポ』が借り上げる期間をご家族の話し合い期間として利用されてみてはいかがでしょうか」とご提案したところ、ご賛同いただき活用が実現しました。リノベーション工事後の内覧時には、所有者さまより感謝の言葉をいただき、とても喜んでいただけました。
また、他のメンバーが担当した案件で、特定空き家に認定される寸前の物件を再生した事例もあります。約20年間放置されていた結果、外壁が一面はがれ、不法投棄もされている状態でした。このような状況を受け、行政からこのまま放置すれば「特定空き家」に認定される通知が届いたそうです。こちらも「どうすればいいのか」といったお問い合わせをきっかけに、結果的におしゃれな美容室として生まれ変わりました。
さらに、全77室の社員寮を大型シェアハウスとして再生させたケースもあります。もともとは社宅として使われていた物件で、法人が撤退してから1年近く空き家になり、所有者さまは高額な管理コストに悩んでいました。この規模では修繕費の負担も大きいため、「アキサポ」の活用サービスで進めることでお話がまとまりました。リノベーションの結果、「サウナルームやシアタールームがある」「パーティーやイベント事など人が集まることができるレンタルスペースもある」「エントランス正面にカラフルなペイントが施されている」といった、特色のある物件が誕生しました。
―他社サービスと大きく異なる「アキサポ」ならでは特長や強みを教えてください
私たち「アキサポ」の特長と強みは、「専門知識豊富な空き家のプロがお客さまのお悩みに親身に寄り添い、最適なプランをご提案しお悩みを解決すること」です。空き家の「活用」、「売却」、「自社買い取り」、「土地活用」など、所有者さまのご希望に沿いつつ、その建物や土地にふさわしいご提案を幅広く行うことが可能です。
また「所有者さまのコストゼロでのリノベーション」は、空き家活用サービスにおける相当な強みになっています。
他社さまでは築年数などの借り上げ要件が設けられていることもありますが、「アキサポ」では全てのご相談に耳を傾け、何らかのご提案を行えるのが大きな特長です。
―所有者から届いた感想などはございますか？
空き家活用サービスではリノベーション後に内見の機会を設け、所有者さまにアンケートを実施しています。「まさしく生まれ変わりました」「使い勝手が良くなりました」「面影を残しつつもきれいになっていて驚きです」「ボロボロの実家が美しくなって涙が出るほどうれしかった」など、多くの温かいご感想をいただいていますね。
また、「定期的に建物を確認する必要が無くなって安心した」「暑い夏場に樹木の手入れをしなくて済む」「売却せずに掃除しながら放置するつもりでしたが『家は住んでこそ』なので活用できてうれしい」「母が亡くなった後の実家に手を加えることに心理的な抵抗がありましたが、生まれ変わった姿を見て母もきっと喜んでいることでしょう」といったお客様それぞれに抱えていたお悩みが解消されたお声も届いています。
―2023年10月にセゾンファンデックスと業務提携された目的を教えてください
「アキサポ」が空き家事業を開始して以来、全国の所有者さまから多くのお問い合わせをいただき、さまざまなお悩みに寄り添ってきました。空き家になる理由や抱えている事情、所有者さまのニーズは多種多様で、常に新たな選択肢をご提供できないものかと検討を重ねています。
その一環として、セゾンファンデックスさまとの業務提携を進めたのです。実は、私たちは既に別の事業でセゾンファンデックスさまと取引を行っており、そのリースバックサービスの魅力に注目していました。そこで、「お互いの顧客ニーズに適合する可能性があるのでは」とお声がけいただいたことが提携のきっかけです。結果として「アキサポ」は、従来のサービスに加えて、自宅を売却した後も住み続けられる「セゾンのリースバック」をご提案できるようになりました。
一方、セゾンファンデックスさまでも「お家と土地のお困りごと相談室」をご利用される空き家所有者さまに対して、「アキサポ」のサービスをご提案し、所有者さまのお悩みをワンストップで解決することが可能になりました。
この提携の最大の目的は、お互いの強みを活かし、空き家所有者さまの選択肢を広げ、空き家の流通促進と発生抑制を進め、社会課題の解決に貢献することです。
体制強化やDX推進、既存サービスのアップデートで「空き家事業のリーディングカンパニー」を目指す
―「アキサポ」の展望や今後の計画について教えてください
まず最初に注力するのは、組織体制の強化です。空き家の活用だけでなく、売買仲介、自社買い取り、解体後の土地活用、プラットフォームを利用した空き家取引促進など、さまざまな解決策をご提案し、それらを実行するためのトータルサポートの体制をさらに整備していきます。また、対応エリアの拡大とサービス品質向上も重視しています。
もう一つはデジタル化（DX）の推進と既存サービスのアップデートです。2024年は空き家活用だけでなく、売買の分野も拡充する予定です。当社の対応エリア外に空き家を所有する方々のためのプラットフォームについて触れましたが、空き家相談のデジタル化（DX）を積極的に進め、これまでボトルネックとなっていた物理的距離や作業時間の短縮を図っていきます。
今後も、「空き家事業のリーディングカンパニー」を目指し全力で取り組んでまいります。
