事業者向け不動産担保ローンは住宅ローンが残っていても組める？審査のポイントを解説！

不動産担保ローンとは？

事業者向けの不動産担保ローンとは、法人や個人事業主が事業資金を調達する際に利用できるローン商品です。不動産を担保として提供することで、比較的高額な融資を低金利で利用できる点が特徴です。
借り入れた資金は、運転資金や設備資金、開業資金などに利用でき、ほかの金融機関で組んでいるローンの借り換え目的でも利用できます。

担保にできる不動産の種類は金融機関によって異なりますが、一般的に土地や駐車場、住宅、ビル、別荘などがあります。ただし、その不動産に担保としての価値がなければならない点には注意が必要です。

また、原則として自己所有の不動産である必要がありますが、金融機関によっては、家族や法人名義の不動産、また、購入予定の不動産も担保として認められるケースがあります。

不動産担保ローンのメリットとデメリット

事業者向け不動産担保ローンには、メリットそしてデメリットがあります。

〇不動産担保ローンのメリット

（１）金利が低い

不動産を担保に借り入れるため、無担保型のローンと比べ、低金利での借り入れが可能です。
低金利で借り入れられるため、利息負担が少なくなり、同じ額を借りた場合の最終的な総返済額を抑えることができます。

(２）融資金額が大きい

融資限度額は、申込者本人の返済能力だけでなく、担保として提供している不動産の担保価値によって設定されます。
そのため、担保型のローンと比較すると融資限度額が大きくなる可能性が高く、まとまった資金を調達できます。

（３）返済期間が長い

不動産担保ローンは返済期間を長めに設定している商品が多く、25年程度に設定することもできます。
返済期間を長期に設定することで、毎月の返済額を抑えることができ、無理のない返済計画の実現につながります。
ただし、返済期間が長いということは、その分利息負担額が大きくなるため、余裕がある時には繰り上げ返済を活用するなど、早期返済に向けた努力も忘れないようにしましょう。

〇不動産担保ローンのデメリット

（１）借り入れの際に手数料が発生する

無担保型のローンは原則として借り入れの際に手数料は発生しません。
一方、不動産担保ローンの場合、ローン契約に関する事務手数料や、契約書締結にかかる印紙代、さらに、担保となる不動産に抵当権を設定するための登記にかかる登録免許税などがかかります。
金融機関によっては、担保となる不動産の担保価値を調べるための不動産鑑定費用が発生するケースもあります。

(２）融資までに日数がかかる

カードローンをはじめとする無担保型のローンでは、即日融資が可能なものが多くあり、スピーディな融資を強みとしています。
反対に、不動産担保ローンの場合、担保となる不動産の評価を調べるため、審査に数日程度かかります。不動産担保ローンをご利用になるにあたって、申込みから融資実行までは1週間以上かかることを理解しておきましょう。

(３）担保として提供した不動産を失う可能性がある

返済途中に何らかの理由で返済不能の状態になった際には、金融機関は担保として提供された不動産を競売にかけ、現金化して融資額の回収に充てます。そのため、担保として提供した不動産を失うことになります。仮に担保として提供した不動産が自宅だった場合は、自宅から退去しなければなりません。

不動産担保ローンは、このようにメリットばかりでなくデメリットもあります。特に返済できない場合は担保として提供した不動産を失うことになる点をしっかりと理解しておく必要があります。

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを組むには？

金融機関（債権者）からすると債権回収リスクが高まるため、住宅ローン返済中の不動産を担保にした追加融資を受けられない金融機関は少なくはありません。特に、銀行では住宅ローン返済中の不動産での担保融資は難しく、審査に時間がかかってしまうことが多くあります。
ただし、住宅ローンが残っていても利用できる場合があります。それは一体どのような場合なのでしょうか。

住宅ローンを完済しておらず返済が残っていても、条件によっては不動産担保ローンを利用できます。その条件とは、担保不動産の担保評価額が住宅ローン残高を上回っていることです。住宅ローン残高よりも担保評価額が高ければ、担保余力があると認められ、不動産担保ローンを利用できます。

例えば、住宅ローンの残高が1,500万円あり、担保評価額が3,000万円、担保掛目を70％とした場合
3,000万円×70％−1,500万円＝600万円
600万円の担保余力があると認められ、600万円までの融資が可能になります。

住宅ローンが残っており、不動産担保ローンの借り入れができる例としては、
・頭金を入れて不動産を購入している
・繰り上げ返済を行っている
・住宅ローンの残高が少ない
などのケースが挙げられます。

住宅ローンによって不動産担保ローンを組めない場合とは？

住宅ローン残債が多い場合、担保余力がないと判断されますので、融資を受けることはできません。

また、借り入れができるケースに該当したとしても、信用情報機関へ照会した結果、過去に金融事故履歴があることが判明した場合や、事業計画や将来性などの信用力・返済能力によっては借り入れできないことがあります。

さらには他社からの借り入れが多く、新たにローンを組むことによって返済負担率が金融機関の定めている基準を超えるなどの場合、結果的に借り入れができないことも考えられます。

おわりに

不動産担保ローンは、有担保という性質上、低金利で長期間の借り入れが可能なローンです。担保とする不動産の価値によっては、高額の融資を受けることもできます。借入額が高額の場合は、返済期間を長く設定することで月々の返済額を少なくできますが、その分金利負担が大きくなる点には気をつけましょう。

法人経営者や個人事業主の中には、住宅ローンの返済が残っているため、新たな借り入れは難しいのではないかと考える方もいるでしょう。しかし、不動産担保ローンは担保となる不動産の評価を重視しますので、住宅ローンの残高よりも担保評価額が上回っていれば、そのバランスに応じて融資を受けられます。実際にどのくらい借りられるのかといった、借入可能額を知りたい場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。
ただし、一般的な金融機関は、第1順位の抵当権でなければ融資を行わないとしているところもあり、その場合は事業者向け不動産担保ローンの利用ができませんので、事前に商品概要説明書などで確認しておきましょう。

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンでは不動産担保力を重視して審査しているため、銀行などの金融機関で借り入れを断られた場合でも審査に通過できる可能性があります。
また、最短で3営業日後に審査結果を回答いたしますので、資金調達を急いでいる方にもおすすめです。
担保とする不動産は、ご自身が所有するものはもちろん、ご家族や親族が所有している不動産でも提供可能です。

住宅ローンが残っていても、第2順位以下の抵当権を設定して融資した実績や、先順位借り換えを含めて追加融資を行った実績などが多数あります。現在の住宅ローン残高と担保物件の評価額を元に総合的に審査し、融資額は不動産の担保価値と返済能力によって決定いたしますので、まずはご相談ください。