事業者向け不動産担保ローンは評価額で融資可能額が決まる！評価額の算出方法は？

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保として提供することで、お金を借りることができる仕組みです。

事業者向け不動産担保ローンの特徴

・金利が低い

不動産を担保に借り入れるため、無担保型のローンと比べ、低金利での借入れが可能です。
低金利で借入れられるため、利息負担が少なくなり、同じ額を借りた場合の最終的な総返済額を抑えることができます。

・融資金額が大きい

融資限度額は、申込者本人の返済能力だけでなく、担保として提供している不動産の担保価値によって設定されます。
そのため、担保型のローンと比較すると融資限度額が大きくなる可能性が高く、まとまった資金を調達できます。

・返済期間が長い

不動産担保ローンは返済期間を長めに設定している商品が多く、25年程度に設定することもできます。
返済期間を長期に設定することで、毎月の返済額を抑えることができ、無理のない返済計画の実現につながります。
ただし、返済期間が長いということは、その分利息負担額が大きくなるため、余裕がある時には繰り上げ返済を活用するなど、早期返済に向けた努力も忘れないようにしましょう。

事業者向け不動産担保ローンを借り入れる際の注意点

事業者向け不動産担保ローンを借入れる際には、以下の点に注意しておきましょう。

・借り入れの際に手数料が発生する

無担保型のローンは原則として借入れの際に手数料は発生しません。
一方、不動産担保ローンの場合、ローン契約に関する事務手数料や、契約書締結にかかる印紙代、さらに、担保となる不動産に抵当権を設定するための登記にかかる登録免許税などがかかります。
金融機関によっては、担保となる不動産の担保価値を調べるための不動産鑑定費用が発生するケースもあります。

・融資までに日数がかかる

カードローンをはじめとする無担保型のローンでは、即日融資が可能なものが多くあり、スピーディな融資を強みとしています。
反対に、不動産担保ローンの場合、担保となる不動産の評価を調べるため、審査に数日程度かかります。不動産担保ローンをご利用になるにあたって、申込みから融資実行までは1週間以上かかることを理解しておきましょう。

・担保として提供した不動産を失う可能性がある

返済途中に何らかの理由で返済不能の状態になった際には、金融機関は担保として提供された不動産を競売にかけ、現金化して融資額の回収に充てます。そのため、担保として提供した不動産を失うことになります。仮に担保として提供した不動産が自宅だった場合は、自宅から退去しなければなりません。

事業者向け不動産担保ローンは、このようにメリットばかりでなくデメリットもあります。特に返済できない場合は担保として提供した不動産を失うことになる点をしっかりと理解しておく必要があります。

不動産評価額の算出方法

不動産担保ローンにおいて重要なのは、不動産の評価額です。なぜなら、不動産評価額によって、融資可能額に大きな影響が出るからです。
また、不動産評価額に加え、担保となる不動産にすでに抵当権が付いている場合や、ほかの金融機関からの借り入れが残っている場合も、その残高が融資可能額に影響します。

不動産の評価額は、どのように算出するのでしょうか。
不動産を評価する際、その不動産が更地の場合は土地のみの評価で算出し、土地の上に建物がある場合は土地と建物の評価を合算して求めます。

では、土地の評価はどのようにして求めるのでしょうか。
不動産の評価額には、「一物四価」もしくは「一物五価」といわれるように、さまざまな評価方法が存在します。

まず、「実勢価格」ですが、これは時価ともいわれ、実際に不動産を売買する際に利用される価格です。
そして「公示地価」といわれる、国が公表している、都市計画区域内の土地の価格があります。公示地価はその年の1月1日時点における、全国の標準地の土地価格で、毎年3月に国土交通省が発表します。
さらに、「基準地価」といわれる、都道府県による全国の土地価格の評価額があります。評価は毎年7月行われ、9月頃に発表されます。基準地価は公示地価を補填する役目を持っています。

「路線価」を用いて評価する方法もあります。路線価が使われるのは、主に相続税額や贈与税額を計算する際で、毎年1月1日に評価した内容が7月頃に国税庁によって公表されます。路線価は公示地価の80％の額に設定されており、公示地価よりも実勢価格の方が高くなる傾向にあります。これは取り引きにおいて当事者の事情が影響するためと考えられています。

また、固定資産税額を知るための固定資産税評価額もあります。固定資産税評価額は公示地価の70％程度になります。

【土地の評価方法】

土地を評価する場合、うえで紹介した評価方法を用いますが、どの評価方法を用いるかは金融機関によって異なります。
一般的に銀行は「路線価」や「公示地価」を用い、ノンバンクは「実勢価格」を用いるケースが多く見られます。結果的に、銀行よりもノンバンクの方が評価額は高くなることが分かります。

【建物の評価方法】

建物の評価額は、「再調達価格」を規準に計算するケースが多く見られます。
再調達価格とは、同じ建物を新たに建築した場合に、どのくらいの費用がかかるかを計算したものです。建物の構造によっても再調達価格は異なりますし、構造によって定められた法定耐用年数から残りの法定耐用年数を算出し、再調達価格を乗じて計算した額が最終的な建物の評価額です。
そのため、法定耐用年数を過ぎている築古の建物の場合、評価額はゼロということになります。

建物の評価方法には、ほかに「収益還元法」が使われることもあり、土地の評価と同様に金融機関によって最終的な評価額は変わってくるといえます。

不動産評価額と融資可能額の関係

では、不動産評価額と融資可能額にはどのような関係があるのでしょうか。

一般的に不動産の評価額が高ければ高いほど融資可能額は高くなります。

融資可能額は【不動産評価額×担保掛目】で計算され、担保掛目は金融機関によって60％〜80％と差があります。
不動産担保ローンを専門に取り扱う金融機関の場合、担保掛目がさらに高く設定されているケースもあります。

実際にいくら借り入れるかはご自身で決めることになりますが、融資可能金額上限に達しない範囲で自由に決められます。
ここで重要なことは、借りられるだけ借りるのではなく、きちんと返済計画を立て、無理なく返済できる額を借りることです。事業計画などをもとに、どのくらいの金額なら無理なく返済を続けていけるかを考えましょう。

不動産評価額が高くても利用できないケースとは？

なかには不動産評価額が高くても、不動産担保ローンを利用できないケースもあります。

審査は個別に行われるため、その結果はケース・バイ・ケースです。例えば、担保となる不動産に残債が残っており、担保評価額（融資可能額）よりも残債が多い場合は利用できません。また、事業計画をもとに審査したところ、継続的に返済できる能力がないと判断され、利用できないケースもあります。

その他、借り入れている金融機関が多い、もしくは他社からの借入額が大きい場合などは、審査に通らず不動産担保ローンを利用できません。

同じ不動産だとしても、借り入れる金融機関によって不動産評価額や融資可能額は異なります。
実際にどのくらい借りられるか、金額を知りたい場合は金融機関に相談してみましょう。
担保掛目も金融機関ごとに異なるため、同じ不動産評価額だったとしても、担保掛目の違いで融資可能額が大きく異なる可能性もあります。

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンでは、不動産担保力を重視した審査を行っています。銀行と異なる基準で審査しているおり、決算内容や業歴は問いません。ほかの金融機関で審査に通らなくても、セゾンファンデックスでは融資が可能となる場合があります。また、仮審査については最短翌日、本審査は最短3営業日とスピーディに審査結果が出る点も強みです。