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事業者向け不動産担保ローンは総量規制の対象？
自身が所有している不動産を担保として提供することで、金融機関から低金利で高額な融資を受けられる「不動産担保ローン」は、事業者にとっても非常に便利なローン商品です。基本的に個人が消費者金融からお金を借りる際には、貸金業法の規定により、総量規制の対象となりますが、事業者に向けたローン商品である「不動産担保ローン」は総量規制の対象になるのでしょうか。本記事では、総量規制の基礎知識のほか、事業者向けの不動産担保ローンが総量規制の対象になるのかどうかについて、事例を紹介しながら解説します。
総量規制とは？
総量規制の概要
「総量規制」は貸金業法において規定されており、「貸金業者は利用者の年収の3分の1を超える貸付を行ってはならない」というものです。貸金業法が適用されるのは貸金業者ですので、銀行法の適用を受ける銀行での貸付は原則として総量規制の対象外です。ただし、最近では銀行も独自の基準を設け、申込者の返済能力を超えた貸付を行わないようにしています。
また、総量規制の内容を読み間違えないことも大切です。利用者の年収の3分の1を超える貸付を行ってはならない」ということが、「年収の3分の1までは借りることができる」と思われがちですが、あくまでも年収の3分の1とは融資限度額であり、最終的な融資金額は貸金業者が独自の基準に基づいて行う審査によって決定します。そのため、審査結果によっては年収の3分の1に満たない融資金額が提示されることもあります。
法人や個人事業主は総量規制の対象外
総量規制には例外もあります。それは「除外貸付」と「例外貸付」です。
除外貸付とは、総量規制の対象としてなじまないと判断される貸付で、具体的には「住宅ローン」や「自動車ローン」、「有価証券や不動産を担保とする貸付」などが該当します。
除外貸付に該当する場合は、返済能力によっては年収の3分の1を超える貸付が可能で、さらに、除外貸付によって借り入れた金額は、総量規制の判断となる借入残高に加算されないという特徴もあります。
例外貸付とは、返済が合理的に見込まれるとともに、健全な資金ニーズが認められるものに対する貸付が対象で、具体的には以下のものが対象になります。
・顧客に有利となる借り換え（借入残高を減少させるための借り換えを含む）
・個人事業主に対する貸付
・配偶者の年収を合算して計算した結果の、年収3分の1を超えない貸付
そのため、法人や個人事業主は総量規制の対象外に位置付けられます。
事業者向け不動産担保ローンの特徴と借り入れの注意点
事業者向け不動産担保ローンにはどのような特徴があるのでしょうか。借り入れの際の注意点についても併せて解説します。
事業者向け不動産担保ローンの特徴
・金利が低い
不動産を担保に借り入れるため、無担保型のローンと比べ、低金利での借入れが可能です。
低金利で借入れられるため、利息負担が少なくなり、同じ額を借りた場合の最終的な総返済額を抑えることができます。
・融資金額が大きい
融資限度額は、申込者本人の返済能力だけでなく、担保として提供している不動産の担保価値によって設定されます。
そのため、担保型のローンと比較すると融資限度額が大きくなる可能性が高く、まとまった資金を調達できます。
・返済期間が長い
不動産担保ローンは返済期間を長めに設定している商品が多く、25年程度に設定することもできます。
返済期間を長期に設定することで、毎月の返済額を抑えることができ、無理のない返済計画の実現につながります。
ただし、返済期間が長いということは、その分利息負担額が大きくなるため、余裕がある時には繰り上げ返済を活用するなど、早期返済に向けた努力も忘れないようにしましょう。
事業者向け不動産担保ローンを借り入れる際の注意点
事業者向け不動産担保ローンを借入れる際には、以下の点に注意しておきましょう。
・借り入れの際に手数料が発生する
無担保型のローンは原則として借入れの際に手数料は発生しません。
一方、不動産担保ローンの場合、ローン契約に関する事務手数料や、契約書締結にかかる印紙代、さらに、担保となる不動産に抵当権を設定するための登記にかかる登録免許税などがかかります。
金融機関によっては、担保となる不動産の担保価値を調べるための不動産鑑定費用が発生するケースもあります。
・融資までに日数がかかる
カードローンをはじめとする無担保型のローンでは、即日融資が可能なものが多くあり、スピーディな融資を強みとしています。
反対に、不動産担保ローンの場合、担保となる不動産の評価を調べるため、審査に数日程度かかります。不動産担保ローンをご利用になるにあたって、申込みから融資実行までは1週間以上かかることを理解しておきましょう。
・担保として提供した不動産を失う可能性がある
返済途中に何らかの理由で返済不能の状態になった際には、金融機関は担保として提供された不動産を競売にかけ、現金化して融資額の回収に充てます。そのため、担保として提供した不動産を失うことになります。仮に担保として提供した不動産が自宅だった場合は、自宅から退去しなければなりません。
事業者向け不動産担保ローンは、このようにメリットばかりでなくデメリットもあります。特に返済できない場合は担保として提供した不動産を失うことになる点をしっかりと理解しておく必要があります。
事業者向け不動産担保ローンの融資事例
ここでは、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンにおける融資事例をご紹介します。
業種：製造業（法人）
担保不動産：法人代表者様のご自宅（区分マンション）
資金使途:：運転および納税資金
自宅マンションを担保に運転資金および納税資金の融資を受けたいと考え、銀行に融資を申し出たところ、前期が赤字決算のため融資を断られてしまった。
直近の納税資金や人件費などの運転資金を借入れられれば、事業は持ち直せる見込みであるため、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンを申し込んだ。
不動産の流通性に問題はないとの判断と、セゾンファンデックス独自の審査基準により運転資金の融資を受けることができた。
融資後キャッシュフローが改善し、今期は黒字に転換できる見込み。
おわりに
総量規制の対象となるのは、個人に向けた貸付のみであり、法人や個人事業主に向けた貸付については、適用対象外です。ただし、個人事業主の場合は、事業計画や収支計画、資金計画などを提出し、そのうえで返済能力が認められる場合に、上限金額に特段の制約を設けることなく、融資を可能としています。とはいえ、借りられるだけを借りるのではなく、今後の収支計画などを参考にし、無理なく返済できる額を借りることが大切です。
セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、銀行とは異なる審査基準を設けており、銀行では融資が難しいケースでも対応可能です。また、最短3営業日のスピード審査や、担保として提供する不動産についても、自己所有のもの以外に、ご家族やご親族が所有する不動産も対象とするなど、ご利用いただきやすい点が特徴です。
事業資金を調達する目的で、事業者向け不動産担保ローンを検討されている方は、メリットの多いセゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンをぜひご検討ください。
