遺産分割で不動産を公平に分けるには？相続人の１人が住みながら遺産分割する方法も紹介

不動産を遺産分割する４つの方法

遺産相続においては、法律上で定められた相続人で遺産を分け合います。このことを「遺産分割」といい、どのように遺産分割を行うかを話し合うことを「遺産分割協議」といいます。

遺産の範囲は、現金だけではありません。土地や建物といった不動産や株式などの有価証券も含まれます。相続人が複数いる場合は、それぞれ「誰が」「何を」「どのように」相続するかを決める必要があります。相続財産が全て現金のように分けやすいものであれば良いのですが、不動産のように簡単に分けられないものも存在します。

不動産を遺産分割する方法としては、以下の４つがあります。それぞれの方法について詳しく解説します。

（１）換価分割

不動産を売却し、それによって得た金額を法定相続分で分け合う方法です。不動産を売却するため、今後その家に住むことはできません。
不動産に思い入れがある場合は、できるだけ売却したくないと考える相続人もいるかもしれません。
また、売却しようとしてもなかなか売れないといった問題や、不動産市場の動きによっては、思ったほど高く売れない可能性もあります。

（２）現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で引き継ぎ、法定相続割合に応じて分割する方法です。
ただし、分筆可能な不動産は土地のみで、建物は分筆できないため、法定相続割合のとおりに分割できない可能性があります。
その他、地域によっては土地の分割が禁止されているところがありますので注意が必要です。

（３）不動産共有

不動産をそのまま複数の相続人が共有する方法です。法定相続人が法定相続割合に応じた持分を取得し、相続人全員の共同所有にします。
共有にしてしまうと、売却したいもしくは賃貸に出したいなどと思っても、原則、ほかの共有者全員の同意がないと売却や賃貸などは行えません。またリフォームを行いたいと思った際には共有者の過半数の同意が必要です。

共有には、不動産の活用が難しいといった面があるほか、共有者が亡くなって次の相続が始まった場合、相続人の数によっては共有者の数が増え、持分も細分化されることになります。そうなると権利関係が複雑になり、さらなるトラブルに発展する可能性があります。

（４）代償分割

相続人のうち1人が不動産を相続し、ほかの相続人に対して法定相続割合に応じた金額を支払う方法です。例えば、相続人のうち1人がその家に住みたいと思った場合、その家の所有権を単独で持ち、ほかの相続人に対しては、法定相続割合に応じた金銭を代償金として支払うことで分割問題を解消できます。
ただ、この場合、単独所有者となる方が、ほかの相続人に対して持分に応じた金銭を支払うだけの余力が必要です。

不動産は相続財産のなかでも高額なものであるため、代償金も高額になる可能性があります。もし資金がない場合は、金融機関から融資を受けるなどして資金を調達する必要があるます。

不動産を共有で遺産分割後に気を付けること

不動産の分割方法について公平性を重視し、共有を選んだ場合でも、そのままの状態でいることで後々トラブルにつながる可能性があります。

共有では、共有者の誰かが「家を売却したい」もしくは「リフォームしたい」「賃貸に出したい」などと考えても、共有名義人全員もしくは過半数の同意が得られなければそれらを行うことはできません。
また、共有名義人が亡くなった場合、相続によってさらに共有名義人が増えることになり、さらに意思決定が難しくなります。

不動産共有を選んだ場合は、できるだけ早く共有を解消する手段を取るようにしましょう。

売却せずに相続人の１人が住みながら遺産分割する方法

不動産を売却することなく、相続人のうちの１人が住みながら遺産分割する方法には、「代償分割」が当てはまります。

住み続ける方がその不動産の単独所有者となり、ほかの相続人には法定相続割合に応じた金額を代償金として支払うため、相続人の間で不満が出にくいというメリットがあります。

代償分割の問題点と解決方法

代償分割を行うには、単独名義人になる方がほかの相続人に対し代償金として現金を支払う必要があります。不動産は高額な財産でもあるため、自身の法定相続割合以外の部分を現金で用意するとなると、まとまった資金が必要です。また、必要な資金は不動産の資産価値に比例して高くなります。

例えば、資産価値が1億円の不動産を相続するとします。相続人は4人でそれぞれが同じ法定相続割合である場合、代償分割の方法を選択すると、単独所有となる方は、ほかの3人の相続人に2,500万円ずつ、合計7,500万円を支払わなければなりません。これだけの金額になると、やはり金融機関からの融資を利用せざるを得ません。
仮に資産価値が4,000万円だったとしても、ほかの相続人に1,000万円ずつ合計3,000万円を支払わなければならず、簡単に支払える金額ではありません。

また代償分割の場合、不動産を相続した人は代償金とは別に相続税の納税資金も用意しなければいけないので、納税資金も大きな負担になります。
一方、代償金を受け取った方はそのお金から納税すればよいので、代償金を使い切らない限りは納税資金に困りません。

このように代償金と相続税納税のために資金を調達する必要があります。
そこで、代償分割が用意できない方のためのおすすめなのが、セゾンファンデックスの遺産分割ローンです。

セゾンファンデックスの遺産分割ローンは、自己居宅用を目的に不動産の共有持分を買い取る際に利用できる住宅ローンです。こうしたケースでは、親族間売買で住宅ローンを利用することができます。
しかし、親族間売買の場合、一般的に銀行で住宅ローンを組もうとしても審査が非常に厳しくなり、 融資を受けるのが難しいケースが多いです。
住宅ローンは低金利のため、親族間売買を装ってお金を借り、 本来の目的である住宅購入以外の用途に利用されることを 懸念されるためです。

一方、セゾンファンデックスの遺産分割ローンでは、不動産の担保価値を最大限に評価する柔軟な審査を行っているため、親族間売買にご利用いただくことも可能です。

おわりに

今回は、不動産の遺産分割で１人が相続する方法を中心に解説しました。不動産の遺産分割においては、その不動産を売却して現金化し、その現金を法定相続割合に応じて分け合う方法が最も公平な選択肢です。

しかし、その不動産が思い入れのある自宅だったり、既に自身が住んでいる不動産であったりなど、売却が難しいケースも考えられます。そのような場合は、相続人のうち1人がその不動産を相続し、ほかの相続人に対しては法定相続割合に応じた金額（代償金）を支払う、代償分割という方法もあります。ただ、対象となる不動産の資産価値が高い場合、ほかの相続人に支払う代償金額も高額になるため、資金調達が必要になるなど、簡単な話ではありません。

その解決策としては、まず共有名義で相続を行い、セゾンファンデックスの遺産分割ローンを利用してほかの相続人持分を買い取る方法があります。この方法であれば、十分な現金がなくても、最終的にその不動産に住む方の名義にして住み続けることができます。