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ローンの残債がある投資用マンションを売却するには？流れや注意点を解説
目次
不動産投資ローンを契約して不動産投資を開始した方の中には、残債がある状況で売却できるか気になっている方も多いのではないでしょうか。売却できない場合は別の対策を考えなくてはならないので注意が必要です。
この記事では、残債がある投資用マンションの売却方法、売却までの流れ、売却時の注意点などについて解説します。残債がある投資用マンションの売却について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
ローンの残債がある投資用マンションを売却するには？
投資用マンションを購入する際は自己資金だけでは不足するため、不動産投資ローンを契約するのが一般的です。
不動産投資ローンを契約した場合は、残債があるうちは売却できないと考えている方もいるかもしれませんが、果たして売却できないのでしょうか。
結論から言うと、残債がある場合でも投資用不動産は売却できます。ただし、投資用マンションを売却した売却代金でローンを完済できるかによって対応が異なるので注意が必要です。
残債を売却価格で完済できる場合とできない場合の対応について詳しく見ていきましょう。
売却価格でローンの残債を完済できる場合
所有不動産の売却価格がローン残債を上回っている状態を『アンダーローン』と呼びます。この場合、売却代金を使ってローン残債を完済することができます。
ローンを完済すれば、投資用不動産に設定された抵当権を抹消できるため、問題なく投資用マンションを売却することが可能です。
売却価格がローンの残債を下回る場合
所有不動産の売却価格がローン残債を下回っている状態を『オーバーローン』と呼びます。オーバーローンの場合、売却代金だけではローン残債を完済できず、抵当権を抹消することができません。
抵当権が残ったままでは原則売却できないため、自己資金で不足分の残債を支払う、高値で売れやすい売却時期を検討するなどの対応が必要になります。
自己資金で不足分の残債を支払う
残債を売却代金だけで補いきれないケースでは、不足分を自己資金で補うことができれば、問題なく投資用マンションを売却することが可能です。
例えば、預貯金から拠出する、新たにローンを契約して残債の返済に充てるといった選択肢が挙げられます。預貯金から拠出する場合は手持ち資金が少なくなることで生活に支障が生じないか、新たにローンを契約する場合は返済負担が重くのしかからないかをよく考えてから選択しましょう。
高値で売れやすい売却時期を検討する
残債の完済が困難な場合、売却時期をずらすのも選択肢の1つです。例えば、再開発が進行しているエリアの場合、再開発の完了とともに利便性が向上することで、投資用マンションが高く売れる可能性があります。
また、売却時期をずらした場合は、不動産投資ローンの返済が進むことで残債が少なくなります。返済が厳しくはなく、売却時期をずらしても問題ないのであれば、完済できる条件が整うまで売却時期をずらすのも有効でしょう。
投資用マンションを売却するまでの流れ
投資用マンションの売却を不備なくスムーズに進めるには、事前に売却の流れを把握しておくことが大切です。売却までの主な流れは以下の通りです。
- 残債を確認
- 査定を依頼
- 媒介契約を締結
- 売買契約を締結
- 一括返済と引き渡し
- 抵当権の抹消
売却代金で残債を完済できるかによってその後の対応が違うため、まず残債を確認します。その後、投資用マンションの査定を依頼し、売却代金で残債を完済できるかどうか把握します。
売却代金または自己資金で残債を完済できる場合は、不動産会社と媒介契約を締結し、投資用マンションの売却を進めましょう。
買い手が見つかり売買契約を締結した後は、売却代金で残債を完済、建物の引き渡しを行います。最後に抵当権を抹消すれば一連の流れが完了です。
ローンの残債がある投資用マンションを売却する際の注意点
ローンの残債がある投資用マンションを売却する際は、以下の5つの点に注意が必要です。
- 物件ごとの残債を確認しておく
- 売却時には費用もかかることを理解しておく
- 借入先の金融機関に前もって連絡しておく
- 共同担保ローンの場合は返済額を確定させる
- 売却するのに十分な資金を用意しておく
それぞれの注意点を詳しく解説していきます。
物件ごとの残債を確認しておく
複数の物件を所有している方の場合、それぞれの物件で残債の状況は異なります。そのため、まずは物件ごとの残債を把握することが大切です。
残債を勘違いしたまま売却を進めた場合、売却代金で残債を完済できないことに後から気づき、残債の完済に必要な資金確保に追われる可能性があるので注意してください。物件ごとの残債はローン償還表や金銭消費貸借契約などを確認することによって把握できます。
売却時には費用もかかることを理解しておく
投資用マンションを売却する際は、売却代金の全額を残債の完済に充てることができるわけではありません。投資用マンションを売却する際には、以下のような諸費用がかかります。これらの費用を売却代金から差し引いた残額しか、ローン返済に充てられないことに注意が必要です。
- 仲介手数料
- 売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限
- 例:売却価格4,000万円の場合、仲介手数料は138.6万円
- 印紙代
- 売買契約書の印紙代として、およそ2万円程度
- 売買契約金額が1,000万円～5,000万円の場合
- 抵当権抹消費用
- 一括返済手数料
- ローン会社に支払う早期返済手数料でローン残高の1%程度（目安）
これらの諸費用を合わせると、売却代金の5%程度がかかることが一般的です。売却代金からこれらの費用を差し引いた金額が、実際にローンの返済に充てられる金額となります。
借入先の金融機関に前もって連絡しておく
残債のある投資用マンションを売却する場合は、事前に借入先の金融機関に連絡しておくことをおすすめします。事前に借入先の金融機関に連絡する理由は、投資用マンションを売却するためには、金融機関が設定した抵当権の抹消が必須だからです。
抵当権の抹消を不備なくスムーズに進める、一括返済にかかる諸費用の負担で金融機関とのトラブルを防ぐためにも、金融機関に事前に連絡し、スケジュールや諸費用などを確認しておきましょう。
共同担保ローンの場合は返済額を確定させる
共同担保ローンとは、複数の物件を所有しているオーナーが、投資物件や自宅などをまとめて担保にしている状況です。共同担保の場合、そのうちの1つだけを売却しようとしても、評価額の確定ができません。
全額の返済を求められる可能性がある、増額を求められたといったようなトラブルに発展する可能性があるため、慎重に交渉を進めながら返済額を確定させることが大切です。
売却するのに十分な資金を用意しておく
売却代金だけで残債を完済できない場合、自己資金で不足分を補う必要があります。預貯金の場合は価格の変動が生じないので基本的に問題ありません。しかし、株式や金、外貨などを売却して返済に充てようとしている場合は価格の変動が原因で、不足分を補いきれない可能性があるので注意が必要です。
残債を回避するタイミングで自己資金が不足しているといったトラブルを回避するためにも、売却するのに十分な資金を早めに確保しておきましょう。
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おわりに
不動産投資ローンの残債がある投資用マンションであっても問題なく売却することはできます。しかし、売却代金で残債を完済できるかどうかによって対応が異なるため、残債がどれだけあるのか、投資用マンションがいくらで売れるのか把握する必要があります。
売却代金が残債を上回る場合は売却代金で残債を完済できるので特に問題ありません。しかし、下回る場合は自己資金で不足分を補わなくてはならないので注意が必要です。
また、売却代金が上回っている場合でも諸費用を引くと下回る可能性があるので注意が必要です。不備なくスムーズに投資用マンションを売却するためにも、流れや注意点をしっかり確認してから売却に取り掛かりましょう。
