【FP監修】不動産投資でフルローンは組める？

フルローンを組むメリット

〇フルローンとは？

不動産投資では物件購入にかかる費用が高額になります。一等地であれば数千万円、数億円の物件も珍しくはありません。
そのため自己資金で購入することは難しく、金融機関からの融資で物件購入資金を調達することになるのです。
フルローンとは、頭金なしに投資物件の物件価格を金融機関からの融資のみで調達することを指します。

不動産投資をはじめる場合、不動産投資ローンを組んで物件を購入するケースが一般的ですが、フルローンを選択するメリットをご紹介します。

（１）自己資金を確保できる

フルローンの一番のメリットは、手元に資金を確保したまま不動産投資ができることです。
手持ち資金を残しておけば、購入物件のリノベーション費用や広告宣伝費に充て、他の物件よりも競争力を高めて空室リスクを減らすことも可能です。
フルローンは、頭金を支払った場合に比べて、物件購入後の資金自由度が格段に高まります。

（２）レバレッジ効果の最大化

レバレッジ効果の意味は「てこの原理」のことで、小さな力で大きな力を発揮するしくみです。
投資においてレバレッジ効果とは、「少ない資金で大きな資産を生み出す」ことです。
したがって、フルローンで金融機関からの融資を受けることができれば、自己資金を手元に残したまま収益を得られるため、レバレッジ効果が最大になります。
(ただし不動産購入時にかかる諸費用はフルローンに含まれないため、別途支払いが必要です)

1,000万円の自己資金を用意し、利回り８％のケースを考えてみましょう。
1,000万円の物件を自己資金のみで購入する場合：年間収益80万円
1000万円を頭金にして2000万円を借入れ、3000万円の物件を購入した場合：年間収益240万円

同じ金額の自己資金・利回りであっても借入れを合わせることで、収益は3倍の240万円となります。

2000万円の利息が年間3.6％かかり72万円を返済したとしても168万円で、自己資金のみの場合より年間88万円多い収益です。

このように、フルローンの方が圧倒的に大きなレバレッジ効果を得ることができます。

フルローンを組むデメリット

（１）返済負担が大

フルローンのデメリットは、頭金を投入しない分毎月のローン返済額が大きくなり、返済期間も長期化する傾向にあることです。
ローンの返済額を家賃収入から支払うのが一般的な不動産投資のやり方ですが、返済金額によっては家賃収入だけでは返済ができない可能性も出てきます。
空室になってしまったり、修繕の必要性が出てきたりすると、すぐにキャッシュフローが悪化し自己資金を取り崩す羽目になるリスクがあります。

（２）金利上昇リスク

現在の日本は長年低金利が続いていますが、政策や経済状況によっては金利が上がる可能性があります。
フルローンを組むと毎月の返済額が大きく、返済期間が長期になりやすいために、金利が上昇すると支払う利息も増えて総返済額が大きく膨らむリスクがあります。
金利の上昇はいつ訪れるか予想することは困難です。いつ金利上昇が来てもいいようリスクヘッジを行うことが肝心です。

（３）金融機関の審査が厳しい

金融機関にとって、フルローンは大きなリスクです。
万が一返済が遅れたり、不動産投資が失敗して融資の回収ができなくなることを危惧し、多くの金融機関が慎重に審査を行います。
頭金を入れた場合の融資より、フルローンの融資審査の方がより厳しく評価されることになるでしょう。

フルローンで融資を受けるには？

度々ニュースで話題となった銀行の不正融資問題やアパート建築会社の偽装建築問題、フラット35偽装利用問題はご存知の方も多いでしょう。
これらの問題により、多くの金融機関が投資用不動産投資への融資審査を厳格化し、フルローンの融資に消極的になりました。
フルローンを組むハードルはさらに上がりましたが、すべての金融機関でフルローンが組めないわけではありません。
フルローンで融資を受けられる可能性を上げるにはどうしたら良いのでしょうか。

（１）審査で重要視されるポイントをチェック

審査において重視される2点の審査基準をご紹介します。

〇物件の価値・収益力

購入する不動産の現在価値が融資額より高額であるか、今後の価値が上がるかどうかという物件の価値は、金融機関が対象不動産の担保価値を評価する際、重要なポイントです。
また将来的に入居率を維持できるか、安定した家賃収入が見込めるかどうかも重要な要素になります。
立地がよく賃貸需要が見込めるエリアであれば有利に働き、築年数が浅いことは修繕費負担の軽減にもなり、収益力に貢献します。

〇属性

・年収、経常利益額

金融機関の融資金額は、年収の何倍までという基準になっています。資産管理会社をお持ちの場合であれば、年収と法人の経常利益の合算額です。
つまり高収入であればあるほど、資産管理会社での経常利益が多ければ多いほど借入れできる金額が増えます。

・職業、勤続年数

公務員や大企業の会社員、医師を始めとする士業などの社会的信頼が高い職業であることや勤続年数が長いことは審査において有利です。
もしも購入した不動産で収益が上がらなかった場合に、契約者が給与収入などから返済しなくてはならないためです。

・不動産投資の実績

不動産投資で成功している実績があれば、その家賃収入や資産を評価され、審査でプラスに働く傾向にあります。

不動産投資の審査基準についての詳しい解説はこちら→

（２）共同担保を利用

〇共同担保とは？

共同担保とは、借入れする際の担保として複数の不動産に対して担保権を設定することです。土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが一般的です。
1つの不動産では担保価値が足りず、希望する金額の融資を受けられない場合、別の所有不動産に共同担保を設定すると、融資額を増やしたり、融資を受けやすくなったりします。

融資条件が柔軟で担保評価を重視している金融機関であれば、購入物件の担保価値では足りない場合でも、共同担保を差し入れるとフルローンを組める可能性があります。