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投資マンションが売却できない理由｜売るための対策や相場を解説
投資マンションの売却を検討している方の中には、売却できずに悩んでいる方もいるのではないでしょうか。売却できない背景には必ず何らかの理由があるため、売却するにはその理由に合う適切な対策をすることが大切です。
この記事では、投資マンションが売却できない理由、必要な対策、売却相場・売却までの流れなどについて解説します。投資マンションを売却できずに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
投資マンションが売却できない理由
マンション投資を途中でやめたい、現金化したいといった理由で投資マンションの売却を検討している方もいることでしょう。しかし、投資マンションは流動性が低く、簡単には買い手が見つからない可能性があります。
また、以下の理由に該当する場合、売却を希望しても売却できない、なかなか買い手が見つからない可能性があるので注意が必要です。
- 投資マンションがサブリースである
- 売却するターゲットが限定されている
- オーバーローンになっている
- 売却価格が相場より高い
- 売却のタイミングが良くない
- 販売先着が甘く、十分な広告活動ができていない
- 売り出す物件の状態が良くない
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
投資マンションがサブリースである
サブリース契約とは、サブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げる賃貸契約です。一括で借り上げたサブリース会社は借りた部屋を転貸します。
サブリース会社と一括で契約することによって安定した家賃収入が期待できる一方、手数料設定が一般的な契約よりも高く、満室時の家賃収入が相場よりも低くなるのが一般的です。
一般的な契約を締結している賃貸マンションよりも利回りが低くなることで買い手が見つかりにくい可能性があるという点に注意が必要です。
売却するターゲットが限定されている
投資マンションの全てが必ず投資家の目に留まるわけではありません。例えば、学生向けの一棟マンション、高齢者向け住宅のように、特定の目的に特化した投資マンションだと、ターゲットが限定されるので買い手が見つかりにくくなります。
安定した需要が期待できる他の投資マンションに条件面で負けてしまうため、買い手を見つけることが難しいでしょう。
オーバーローンになっている
オーバーローンとは、売却価格が不動産投資ローンの残債を下回っている状況です。つまり、オーバーローンの状況では、売却代金を残債の返済に充当しても完済できないのです。
残債を完済できない場合、投資マンションに設定されている抵当権を抹消できないので原則売却することができません。売却するには不足分を自己資金で補わなくてはならず、不足分を補えない場合は売却できないので注意してください。
売却価格が相場より高い
売却価格が相場よりも高い場合も売却するのが困難です。その理由は、売却価格が相場よりも高いということは、他の物件よりも利回りが低いことを意味するためです。
利回りが低いということは収益性が低く、原資の回収に時間がかかるということを意味します。原資の回収にかかる時間が長いと、投資のリスクが高いという理由から敬遠されるため、買い手が簡単には見つからないでしょう。
売却のタイミングが良くない
投資マンションの購入を検討している方は、できる限り有利な条件で購入したいと考える方が多いです。例えば、金利が低い、不動産市場が堅調に推移している、空室率が低いなどです。
逆に金利が高い、不動産市場が下落基調にある、空室率が高い状況は売却に適したタイミングとは言えません。自分が購入したいタイミングが相手にとっても購入したいタイミングなので、条件が悪ければ買い手が見つかりにくいでしょう。
販売戦略が甘く、十分な広告活動ができていない
不動産会社に仲介を依頼すれば、スムーズに売却できるわけではありません。不動産会社によっては販売戦略が甘く、十分な広告活動ができていないことが原因で、なかなか買い手が見つからないというケースもあるのです。
また、不動産会社によっては囲い込みという販売戦略をとっている場合があります。囲い込みは自社で買い手と売り手の仲介をすることで両方から仲介手数料を得る販売戦略です。囲い込みでは売り手の利益よりも不動産会社の利益が優先されるため、買い手が見つかりにくい、不利な条件で成約する可能性があるという点に注意してください。
売り出す物件の状態が良くない
投資マンションの経年劣化が進んでいるケースでは、売りに出してもなかなか買い手が見つからない可能性が高いです。その理由は、経年劣化が進行している場合、将来的に劣化を修繕するための支出が発生する可能性が高い、劣化を理由に空室率が高くなる可能性があるためです。
適切な修繕が実施されていない物件は買い手にとってはリスクが高いため、そう簡単には買い手が見つからないでしょう。
売れない投資マンションを売却するための対策
売れない投資マンションを売却するには、以下のような工夫が必要です。
- 売却相手として不動産投資家も視野に入れる
- アンダーローンになってから売却する
- 売却価格を見直す
- 売却時期を再度検討する
- 空室を埋めて売り出す
- 不動産会社を変える
- マンションをきれいな状態にしておく
それぞれの対策を詳しく解説していきます。
売却相手として不動産投資家も視野に入れる
投資マンションの買い手として、国内の不動産投資家を想定する方が多いのではないでしょうか。しかし、昨今は日本の不動産を投資対象とする外国人不動産投資家も少なくありません。
日本の不動産を投資対象とする理由は円安と利回りの高さです。昨今は為替相場が円安に傾いています。円安では、外国人投資家は日本の不動産を割安で取得できます。また、日本の不動産の利回りは海外の不動産の利回りよりも高めです。
日本の不動産投資に興味がある外国人不動産投資家も視野に入れれば、売却を有利に進めやすいでしょう。
アンダーローンになってから売却する
アンダーローンは、売却代金が不動産投資ローンの残債を上回る状況です。つまり、売却代金で残債を完済できます。残債を完済できれば、金融機関に抵当権を抹消してもらえるので問題なく投資マンションを売却することが可能です。
最初はオーバーローンでも、運用を続けて返済を進めればアンダーローンになります。オーバーローンで売却できない方は、アンダーローンになるまで待ってみるのも選択肢の1つと言えるでしょう。
売却価格を見直す
売却価格が相場よりも高い場合、相場を踏まえた適切な売却価格に見直すことで売却できる可能性が高まります。
不動産会社に査定を依頼すれば、最適な売却価格がいくらか判断できます。ただし、不動産会社によって査定結果に差があるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、総合的に判断しましょう。
売却時期を再度検討する
投資マンションを少しでも売却しやすくするには、売却時期を検討することも大切です。例えば、 金利が低い、不動産市場が堅調に推移している、空室率が低いなどは、不動産投資を開始するのに最適な環境が整っていると言えるため、不動産投資家は購入に前向きになりやすいです。
また、2月～3月は、進学や就職、転勤などによって需要が高まりやすく、空室が埋まりやすいため、その時期を狙うのも選択肢の1つと言えるでしょう。
空室を埋めて売り出す
空室率が高い状況よりもなるべく空室を埋めてから売りに出したほうがスムーズに買い手が見つかる可能性が高いです。その理由は、不動産投資家にとって空室率の高さはリスクになるためです。
空室率が低い場合は、購入を検討している不動産投資家にとっては需要が高く、安定した収入が期待できる物件という印象を与えるため、売却を有利に進めやすくなるでしょう。
不動産会社を変える
不動産会社によって得意とする分野は違うため、売却結果にも差が生じます。少しでも投資マンションの売却を有利に進めるには、不動産会社を変えるのも有効です。
例えば、投資マンションの売却が得意で実績豊富な不動産会社に依頼する、既に顧客を多く抱えている不動産会社に依頼した場合、好条件での売却が期待できるでしょう。
マンションをきれいな状態にしておく
投資マンションの修繕が適切に行われておらず、汚い印象を与えている場合は、購入後の修繕に多額の費用がかかる、適切な管理が実施されていないという悪い印象を与えてしまいます。
少しでも有利に売却を進めるには、劣化している部分の修繕を実施する、植栽の剪定を実施する、内覧時に清掃してきれいな状況を保っておくといったように、好印象を与えることが欠かせないでしょう。
投資マンションの売却相場
投資マンションを売却する場合は、マンションの売却相場はどのような状況にあるのかを把握しておくことも大切です。
国土交通省が令和6年2月に公表した不動産価格指数によると、2010年の1年間の平均値を100とした場合、令和5年11月のマンションの指数は193.4という結果でした。同年10月は194.0、9月は193.5、前年同月は187.2となっており、去年よりも上がっているだけでなく、高値圏で推移していることが分かります。
マンションの価格が高値圏で推移しているということはマンションの需要がそれだけ高いということでもあります。売却相場を把握しておけば、不動産市場がどのような状況なのか分かるため、売却戦略を立てやすくなるでしょう。
投資マンションを売却するまでの流れ
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投資マンションの売却を不備なくスムーズに進めるためには、事前に流れを把握しておくことが大切です。投資マンションを売却する際の主な流れは以下の通りです。
- 売却計画を立てる
- 必要書類を準備する
- 売却価格を検討する
- 不動産会社を選定する
- 売買契約を締結する
- 決済、引き渡しを行う
売却に必要な書類は以下のような書類が挙げられます。
- 賃貸借契約書
- 登記事項証明書
- 建築確認済証・検査済証
- 登記済証・登記識別情報
- 固定資産証明書
- 建物図面
- マンションの管理規約
準備に時間がかかるものもあるため、売却を検討している方は、早めに用意しましょう。
おわりに
投資マンションを売りに出しても、すぐに売却できるとは限りません。投資用マンションは一般的な居住用マンションよりも需要が限られており、流動性が低い点に注意が必要です。また、流動性の低さだけでなく、物件そのものや売り出し方法などに問題があって売却できないケースも少なくありません。どのような問題で売却できないのか、どのような対策を講じることができるのかを把握し、改善しながら売却を進めましょう。
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