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不動産投資をやめたい！途中で手放すタイミングや注意点をわかりやすく解説
不動産投資をしている方の中には、やめたいと考えているものの、どうすべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。不動産投資では出口戦略を立てることも重要なので、やめるときの注意点を把握しておくことも大切です。
この記事では、不動産投資をやめたいと思う理由、やめやすいタイミング、やめるときの注意点、やめる場合の流れなどを解説します。不動産投資をやめたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資をやめたいと思う理由
不動産投資をしている方の中には、運用がうまくいかずやめたいと思っている方もいることでしょう。理由によってはやめずに解決策を探ったほうが良い場合もあるため、まずはどのような理由があるのかを把握しておくことが大切です。
不動産投資をやめたいと思う理由として、以下の4つが挙げられます。
- 赤字が続いている
- 空室が埋まらず精神的に負担を感じている
- 不動産の管理に手間がかかる
- 確定申告が面倒くさい
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
赤字が続いている
不動産投資をしている方の中には、赤字経営が続いて悩んでいる方もいることでしょう。赤字経営とは、支出が毎月の収入を上回る状況です。支出が収入を上回る要因として、空室増加による収入の減少、設備の修繕費の増加などが挙げられます。
不動産投資では、購入資金が自己資金だけでは不足することから金融機関の借り入れを利用するのが一般的です。通常は家賃収入から借り入れを返済しますが、赤字経営の状況では家賃収入だけでは不足します。
貯金を崩しながら不動産投資を続けることになるため、やめたいと考える方も少なくありません。
空室が埋まらず精神的に負担を感じている
赤字経営の主な原因となるのが空室です。不動産投資の主な収入源は借主から支払う賃料です。不動産投資では空室が生じることは基本的に避けられないものなので、ある程度の空室を想定して計画を立てています。
しかし、想定を上回るほどに空室が増加した、長期化した場合はキャッシュフローが悪化して、赤字経営に陥るケースも少なくありません。
改善を図ろうとするにも結果が伴わず、貯金を崩して返済に充てることによる精神的な負担から不動産投資をやめたいと感じる方も多いです。
不動産の管理に手間がかかる
不動産投資で物件の管理を外部に委託しない場合、入居者の募集、入退去の管理、居住者の対応や設備故障の対応などをオーナー自らが行わなくてはなりません。対応が不十分だと入居者満足度を下げることになるため、オーナーは誠心誠意対応しなくてはならず、オーナーにとって大きな負担となります。
不動産管理会社に委託すれば負担を軽減できますが、家賃の滞納トラブルについては保証会社を介していない場合は不動産管理会社でも対応しきれません。トラブルや家賃滞納などへの対応に疲れ、やめたいと感じる方もいるでしょう。
確定申告が面倒くさい
不動産投資を行う場合は、毎年確定申告が必要です。確定申告とは、1月1日～12月31日までの所得に対して翌年2月16日～3月15日までに行う手続きです。
会社の年末調整だけで済んでいた方にとっては、書類の準備や手続きを必要とする確定申告を面倒くさいと感じる方も少なくありません。確定申告を外部に委託することも可能ですが、手数料や報酬を支払わなくてはならないため、収益が少なくなるのであれば、収入も少ないのでやめたいと考える方も多いです。
不動産投資をやめやすいタイミング
赤字や空室の問題は、キャッシュフローの改善や空室対策を取り入れることで改善が見られる可能性があります。一方、管理の手間や確定申告の手間は、外部に委託することで問題が解消するかもしれません。
対策を講じても改善しない場合には、やめる方向で進めることになりますが、いつやめても良いというわけではありません。タイミングによっては損をする可能性があるため、やめやすい以下の3つのタイミングを押さえておくことが大切です。
- 売却すれば利益が残せるとき
- 目標としていた収益を達成したとき
- 投資の際に組んだローンを完済したとき
それぞれのタイミングについて詳しく解説していきます。
売却すれば利益が残せるとき
不動産投資で避けたいのはトータルの収支がマイナスになることです。売却すれば利益が残せるときというのは、トータルの収支がプラスであることを意味します。
つまり、このタイミングで売却すれば、不動産投資開始時よりも資産が増えているということです。不動産投資で期待した収入を得ることができていないかもしれませんが、マイナスにはなっていないので納得して売却できるでしょう。
目標としていた収益を達成したとき
不動産投資開始時に明確な目標を立てていた方は、目標を達成したときに売却すると良いでしょう。例えば、子どもの大学進学費用を貯めたい、老後の生活費を貯めたいなどの理由で不動産投資を始めた方も多いのではないでしょうか。
500万円、1,000万円といった目標を達成したタイミングで売却した場合、当初の目的は達成できているので悔いなく不動産を売却できます。投資を継続することで収益が増える可能性がありませんが、不動産の価値が将来的に下がる可能性があることを考えると最適なタイミングと言えるでしょう。
投資の際に組んだローンを完済したとき
不動産投資をやめるのに最適なタイミングはキリの良いタイミングです。キリの良いタイミングという点ではこれまでに述べたトータル収支がプラス、目標収益の達成のほか、投資の際に組んだローンを完済したというタイミングが挙げられます。
不動産投資開始時は、自己資金だけでは購入資金が不足するため、不動産投資ローンを利用して不足分を補うのが一般的です。ローンの残債がある場合は、不動産に抵当権が設定されたままなので、売却するには売却代金を返済に充当し、ローンを完済しなくてはなりません。
しかし、ローンを完済していれば、残債がいくらあるか気にせずいつでも売却できます。好きなタイミングで売却できるため、キリの良いローン完済のタイミングで売却するのも選択肢の1つです。
上記のいずれの場合もトータル収支はプラスなので、自分に合ったタイミングで売却しましょう。
不動産投資をやめるときの注意点
不動産投資をやめるときに失敗をしないためには、以下の2つの注意点を押さえておくことが重要です。
- 売却日にローンを完済できるか確認する
- 購入後5年以内の売却は税金面で損
それぞれの注意点を詳しく説明していきます。
売却時にローンを完済できるか確認する
『投資の際に組んだローンを完済したとき』の項目でも触れた通り、不動産を売却するためには設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、不動産投資ローンを完済することが求められます。
『不動産投資をやめやすいタイミング』の項目で触れた3つのタイミングは、いずれも不動産投資ローンを完済できるので問題ありません。しかし、売却代金だけで不動産投資ローンを完済できない場合には、自己資金で補う、不足分を別の借り入れでカバーしなくてはならないので注意が必要です。
「不動産投資をやめたいと思ったけど完済できないので無理だった」ということがないように、売却時にローンを完済できるか事前に確認しておきましょう。
購入後５年以内の売却は税金面で損
購入から5年以内の売却は税金面で損をするので注意が必要です。その理由は、5年以内の不動産売却で利益が生じた場合、適用される譲渡所得税の税率が高いためです。
不動産売却で利益が生じた場合の譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で以下のように異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以内）：39.63％
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％
2倍程度の差が生じるため、不動産投資をやめたいのであれば5年を経過してからやめることをおすすめします。
不動産投資をやめて不動産を手放すまでの流れ
不動産投資をやめる際にトラブルなく少しでも速やかにやめるためには、不動産を手放すまでの流れを把握しておくことが重要です。不動産を手放すまでの主な流れは以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 売却活動
- 買主と売買契約を締結
- 物件の引き渡しと残代金の決済
不動産を売却する際は、いくらで売れるのかを把握する必要があるので不動産会社に査定を依頼します。査定結果は不動産会社によって違うため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。
査定の依頼後は、査定結果や不動産会社の実績、担当者との相性などを踏まえながら仲介を依頼する不動産会社を決定して媒介契約を締結します。その後、不動産会社が主体となって売却活動を進め、購入希望者が現れた場合は買主との売買契約に移行します。
売買契約書に記載されている期日を迎えた場合、買主は残代金の決済、売主は物件を引き渡せば完了です。もし、不動産売却で利益が生じた、控除や特例を利用したい場合は確定申告が必要なので忘れずに行いましょう。
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おわりに
赤字経営に陥っている、空室がなかなか埋まらないなどの理由で不動産投資をやめたいと考えている方も多いでしょう。不動産投資をやめたいと思う理由はさまざまですが、対策を講じても改善が見られない場合、思い切って不動産投資をやめるのも選択肢の1つです。
不動産投資をやめるにはタイミングが重要です。損をしないためにも自分に合った最適なタイミングを選びましょう。しかし、不動産投資ローンの残債を完済できない場合は、まずは不動産投資ローンの完済を目指す必要があります。
やめるタイミングの判断が難しい、不動産投資ローンの完済が困難で悩んでいるという方は、まずはセゾンファンデックスに相談してみましょう。
