東京都心5区とは？不動産価格が下落しにくい理由と投資判断で押さえたいポイント

東京都心5区とは、千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区の5区を指し、日本で最も不動産需要が集中するエリアです。多層的な需要構造と供給制約、継続的な再開発により、2025年現在も「価格が底堅い資産」として評価され続けています。

不動産投資を検討し始めると、書籍やセミナー、Web記事などを通じて、こうした「東京都心5区」という言葉に触れる機会は少なくありません。

実際、都心5区は東京23区の中でも中枢機能が集積するエリアであり、日本国内でも相対的に高い不動産価格水準と、安定した需要を背景に語られることの多い地域です。

しかし、価格が高騰を続ける現状を前にして、投資家の方々からは様々な疑問や不安の声が聞かれます。 

「なぜ都心5区だけが、これほど評価され続けるのか」 「価格が高止まりしている今から投資しても、高値掴みにならないか」「利回りが低いと言われる中で、本当にキャッシュフローは成り立つのか」

こうした疑問は、投資判断を行ううえで自然かつ健全なものです。大切な資産を投じる以上、イメージや評判だけでなく、慎重な判断が求められます。

この記事では、都心5区の定義やエリア特性を整理したうえで、なぜこのエリアの資産価値が維持されやすいのかという構造的な背景、さらに投資を進める際に意識すべきリスク管理や融資戦略について解説します。昨年（2025年）時点の市況やトレンドを踏まえ、実務的な視点で紐解いていきます。

そもそも「東京都心5区」とは？定義とエリアの役割

不動産投資の世界には様々なエリア区分が存在しますが、「都心5区」はその中でも特別な意味を持ちます。まずはその定義と、他の区分との違いを明確にしておきましょう。

不動産価格相場の高い「都心5区」の定義

東京都心5区とは、具体的に以下の5つの区を指します。

• 千代田区（皇居、国会議事堂、丸の内オフィス街）
• 中央区（銀座、日本橋、晴海・勝どきなどの湾岸エリア）
• 港区（六本木、麻布、青山、虎ノ門、品川駅周辺）
• 渋谷区（渋谷駅周辺、原宿、表参道、恵比寿、代官山）
• 新宿区（新宿駅周辺、西新宿、神楽坂、四谷）

これら5区に共通しているのは、単なる住宅地ではないという点です。

日本を代表する大規模ターミナル駅（東京・新宿・渋谷・品川）を擁し、官公庁や大企業の本社機能、外資系企業が集積しています。さらに、銀座や表参道といった商業・文化の発信拠点でもありながら、番町や麻布、松濤といった歴史ある高級住宅街も共存しています。

つまり、「ビジネス（働く）」「商業（遊ぶ・買う）」「レジデンス（住む）」の機能が高い水準で融合しており、不動産市場において「都市機能が高水準で集積したエリア」と言えます。

都心3区・都心6区・その他エリアとの主な違い

不動産業界では、目的や視点によってエリアの括り方が変わります。それぞれの違いを理解することで、ご自身の投資スタンスに合ったエリアが見えてきます。

呼称	該当エリア	特徴と投資視点
都心3区	千代田・中央・港	【日本の最中枢】 政治・金融・国際ビジネスの中心地。資産価値とステータス性は日本最高峰ですが、物件価格も高く、利回りは低くなる傾向があります。「資産保全」の意味合いが強いエリアです。
都心5区	都心3区＋新宿・渋谷	【実需と投資のバランス】 3区の格式に、巨大な商業・副都心機能を持つ新宿・渋谷を加えた区分。賃貸需要の間口が広く、単身者からファミリー、富裕層まで多様なターゲットを狙えます。投資と実需のバランスが取りやすいエリアと言えます。
都心6区	都心5区＋文京	【住環境・文教重視】 文教地区として名高い文京区を加えた区分。東京大学をはじめ教育機関が多く、治安が良いのが特徴。ファミリー層や教育熱心な層への賃貸需要が堅く、落ち着いた住環境を重視する投資家に好まれます。

投資判断のポイント

資産価値の維持（ディフェンス）を重視するなら「都心3区」、そこに収益性や将来の成長性（オフェンス）も加味するなら「都心5区」と考えるのが一般的です。 特に新宿区と渋谷区は、若年層の流入やスタートアップ企業の集積、大規模な再開発による街の変貌が続いており、都心3区とはまた活気があります。

東京都心5区の不動産価格の現状【2025年版】

投資を検討する上で気になるのが、現在の価格動向です。「もう天井ではないか？」という懸念に対し、実際のデータや市場の動きはどうなっているのでしょうか。

東京23区全体の傾向と「都心5区」の特異性

近年、建築資材の高騰や人手不足による建築費の上昇、そして用地取得難により、新築マンションの価格は高騰を続けています。これに引っ張られる形で中古マンション価格も上昇してきましたが、23区全体で見ると、エリアによっては価格の伸び悩みや、成約までの期間長期化（在庫の滞留）といった調整局面の兆しも見え始めています。

しかし、都心5区に限って言えば、その景色は少し異なります。

1. 価格の下落耐性が強い周辺区や郊外エリアでは、実需層の予算限界（アフォーダビリティの壁）にぶつかり、価格調整が入るケースが見られます。一方、都心5区は購入層が富裕層やパワーカップル、あるいは法人・外国人投資家であるため、一般的な年収倍率のロジックが当てはまりにくく、高値圏でも取引が成立し続けています。
2. 在庫リスクの低さマンションリサーチ株式会社などのデータ（2024年〜2025年初頭の傾向）を参照すると、23区全体では在庫回転率が低下する傾向にある中、都心5区の優良物件に関しては「売りに出ればすぐに買い手がつく」という状況がいまだに見られます。特に千代田区や港区のヴィンテージマンションや、資産性の高いタワーマンションは、水面下で取引されることも多く、表に出る在庫数は限定的です。
3. 二極化の進行ただし、都心5区なら「すべての物件で価格上昇が見込めるわけではありません」わけではありません。駅直結・駅近、大規模再開発エリア、眺望が良いといった「強い物件」と、条件が劣る物件との価格差（二極化）は、以前よりも鮮明になっています。

結論として： 2025年現在、都心5区は「全体的な爆発的上昇フェーズ」からは落ち着きを見せつつありますが、「底堅さ」と「資産価値の維持力」においては、依然として他エリアを圧倒しています。

不動産投資で東京都心5区が評価される3つの理由

なぜ、都心5区の不動産はこれほど評価されるのでしょうか。単なる人気だけではなく、そこには構造的・物理的な理由が存在します。この「構造」を理解することが、長期投資の判断を深める助けになります。

① 就業・商業機能が集中し、需要が減りにくい（多層的な需要）

地方都市や郊外のベッドタウンの場合、特定の工場や企業の撤退によって賃貸需要が大きく減少するリスクがあります。しかし、都心5区はそのリスクが低い構造になっています。

• ビジネス需要（働く人）： 上場企業、外資系企業、有力スタートアップが密集しており、職住近接を求めるビジネスパーソンの賃貸需要が途切れません。
• 居住需要（住む人）： 利便性を求める単身者から、教育環境やステータスを求めるファミリー層まで、幅広い層が居住しています。
• インバウンド・観光需要（訪れる人）： 観光客や短期滞在者向けの需要（民泊やサービスアパートメントなど）も旺盛です。

このように、需要のレイヤー（層）が重なり合っているため、仮に不景気で一つの需要が減退しても、他の需要がカバーする「補完関係」が成立しています。これが、都心5区の空室リスクの低さを支える要因の一つです。

② 供給が限られ、希少性が高い（物理的な枯渇）

「需要」に対して「供給」が増えれば価格は下がりますが、都心5区では「供給を増やしたくても増やせない」という物理的な制約があります。

都心5区はすでに高度に開発されており、新たなマンションを建てるための更地はほとんど残っていません。新規供給を行うには、既存の建物を壊して建て替えるか、権利関係が複雑な土地をまとめ上げる再開発しか方法がありません。

これには膨大な時間とコストがかかるため、新築マンションの供給戸数は年々減少傾向にあります。

「住みたい人は多いのに、新しい家がなかなかできない」。この需給ギャップが恒常的に存在するため、中古物件であっても価値が落ちにくく、条件によっては経年によって価値が維持・向上する「ヴィンテージ化」が起こりやすい土壌があるのです。

③ 再開発により都市価値が更新され続けている

都心5区では、街の魅力を底上げする大規模な再開発プロジェクトが、現在進行形で多数動いています。再開発は、単に新しいビルが建つだけでなく、歩行者ネットワークの整備、防災機能の向上、商業施設の充実など、エリア全体の「住みやすさ」と「ブランド力」を向上させます。

主な再開発プロジェクトの例：

• 千代田区・中央区周辺： 「Tokyo Torch（常盤橋プロジェクト）」や日本橋エリアの首都高地下化に伴う水辺空間の再生。
• 港区： 「麻布台ヒルズ」の開業に続く、虎ノ門・赤坂エリアの国際ビジネス拠点化、高輪ゲートウェイ周辺の開発。
• 渋谷区： 「100年に一度」と言われる渋谷駅周辺の大規模な再開発。駅を中心とした回遊性の向上と、桜丘口地区などの新ランドマーク誕生。
• 新宿区： 「新宿グランドターミナル構想」。駅の東西移動の円滑化や、西口・東口の超高層ビル建替えによる機能更新。

これらのプロジェクトは数年、数十年単位で進行します。つまり、「街が良くなり続ける」という将来への期待値（アップサイド）が常に織り込まれていることこそが、都心5区投資の最大の強みなのです。

区ごとの特徴と投資視点での見方

一言で「都心5区」と言っても、区によって街のカラーや入居者の属性は大きく異なります。自身の投資戦略に合ったエリアを見極めるための詳細ガイドです。

千代田区：日本の心臓部、圧倒的な資産防衛エリア

• 特徴： 皇居を擁し、国会議事堂や最高裁判所、大手町・丸の内の超高層オフィス街がある「日本の行政・ビジネス機能が集積するエリア」。区の面積の多くを皇居や官庁、オフィスが占めるため、居住可能なエリア（番町、麹町、神田など）はかなり限定的です。
• 投資視点： 居住用物件の供給数が絶対的に少ないため、希少価値はトップクラス。家賃相場も非常に高いですが、それ以上に物件価格が高額なため、表面利回りは低くなりがちです。「利回り」よりも「資産の安全性」「ステータス」を重視する富裕層向けのエリアと言えます。

中央区：商住近接の体現、伝統と革新の融合

• 特徴： 日本橋・銀座という歴史ある商業地と、月島・勝どき・晴海といった湾岸エリアのタワーマンション群が同居する区。人口増加率が高く、職住近接を求める共働きパワーカップルやファミリー層に高い人気があります。
• 投資視点： 銀座徒歩圏内のコンパクトマンションから、湾岸の大型タワマンまでバリエーションが豊富。特に湾岸エリアは、再開発や交通インフラ整備（地下鉄新線構想など）による将来性が期待できます。賃貸需要が旺盛で、客付けに苦労しにくいエリアです。

港区：国際的なブランド力、富裕層需要が厚いエリア

• 特徴： 「3A（麻布・赤坂・青山）」をはじめ、六本木、白金、高輪など、全国的に知名度の高い高級住宅街が集中。大使館や外資系企業が多く、街全体が国際色豊かです。外国人駐在員（エクスパッツ）向けの超高級賃貸市場も確立されています。
• 投資視点： 日本国内のみならず、海外投資家からの指名買いも多い「グローバル資産」です。物件価格は極めて高いですが、ブランド力が盤石なため、資産価値の保存性は抜群。築年数が古くても高額で取引される物件が多いのが特徴です。

渋谷区：トレンドとITの発信地、若年層とクリエイティブ層の集積地

• 特徴： 渋谷駅周辺のIT企業集積（ビットバレー）に加え、原宿・表参道のファッション、代官山・恵比寿の洗練された住環境、さらには代々木上原や広尾の高級住宅街まで、多彩な顔を持ちます。流行に敏感な若者から成功した起業家まで、エネルギッシュな層が集まります。
• 投資視点： IT系企業やクリエイター、スタートアップ経営者など、高所得な若年層の賃貸需要が強いエリアです。トレンドの発信地であるため、街の陳腐化リスクが低く、常に新しい需要が生まれ続ける強さがあります。

新宿区：世界最大のターミナル、多様性と包容力の街

• 特徴： 一日の乗降客数世界一を誇る新宿駅を中心に、西新宿の超高層ビル街、歌舞伎町の繁華街、神楽坂の情緒ある街並み、早稲田の学生街と、極めて多様なエリアで構成されています。
• 投資視点： 5区の中では比較的、単身者向けワンルームマンションの供給が多く、投資のエントリーエリアとしても人気があります。学生から会社員、飲食店勤務者、外国人まで入居者層が幅広いため、エリアや物件タイプごとのターゲット設定（マーケティング）が重要になります。

都心5区で不動産投資をする際の5つの注意点

魅力の多い都心5区ですが、投資である以上リスクは存在します。盲目的に購入するのではなく、以下の点に注意して冷静な判断を下す必要があります。

① 利回り（インカム）と出口戦略（キャピタル）のバランス

都心5区の最大の特徴は「物件価格が高い」ことです。これは分母が大きくなることを意味するため、家賃が高くても、表面利回りは地方や郊外物件に比べて低くなります（3%台〜4%台前半となることも珍しくありません）。

毎月のキャッシュフロー（手残り）を重視する戦略の場合、都心5区は適さない場合があります。売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）や、資産価値維持を含めたトータルリターンで考える「長期視点」が不可欠です。

② 金利上昇局面における返済比率の管理

2025年は、日本でも金利のある世界が定着しつつあるフェーズです。物件価格が高く借入金額が大きくなりがちな都心5区投資では、わずかな金利上昇でも返済額（および総返済額）への影響が大きくなります。

変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇を見込んだシミュレーションを行い、返済比率（家賃収入に対する返済額の割合）に余裕を持たせることが重要です。

③ 管理費・修繕積立金の高騰リスク

都心部の高級マンションやタワーマンションは、コンシェルジュサービスや豪華な共用施設など、管理コストが高額になりがちです。また、近年は建築費の高騰により、将来の大規模修繕時の積立金不足や、修繕積立金の大幅な値上げが懸念される物件も増えています。 購入前には「重要事項調査報告書」などを確認し、修繕積立金の改定予定や滞納状況を必ずチェックしましょう。

④ タワーマンション特有の将来リスクと希少性の変化

湾岸エリアなどを中心にタワーマンションの供給が続いたことで、かつてほどの「希少性」は薄れつつあるという見方もあります。同じエリアに似たようなスペックのタワマンが多く建ち並ぶと、売却時や賃貸募集時に競合が増え、価格競争に巻き込まれる可能性があります。 「タワマンなら何でも良い」ではなく、駅直結、唯一無二の眺望、差別化された共用部など、他にはない強みを持つ物件を選ぶ選球眼が求められます。

⑤ オフィス・店舗需要の構造変化（リモートワーク等の影響）

住居系の投資であれば影響は軽微ですが、一棟ビルや区分店舗への投資を検討する場合、リモートワークの定着やECサイトの普及によるオフィス・店舗需要の変化には注意が必要です。

とはいえ、都心5区においては「対面でのコミュニケーション価値」や「リアル店舗のブランド体験」が見直され、オフィス回帰や旗艦店出店の動きも活発です。エリアごとの需要変化を捉える必要があります。

投資判断を進めるうえで重要な「融資（ローン）」の考え方

都心5区での投資を成功させる最後の鍵は「ファイナンス（融資）」です。どんなに良い物件を見つけても、融資がつかなければ絵に描いた餅に過ぎません。

高額物件ゆえの「融資のハードル」

都心5区の物件は数千万円〜数億円単位となるのが一般的です。大手都市銀行などは、物件の担保価値（積算価格）を保守的に評価する傾向があり、実勢価格（市場価格）との乖離が大きい都心物件では、希望通りの融資額が出ないケースが多々あります。 また、投資家自身の属性（自営業、会社経営者、転職したばかり、永住権のない外国人の方など）によっては、画一的な審査基準により審査が難しいケースとなることも少なくありません。

ノンバンク活用という選択肢

「銀行で断られたから諦める」のは早計です。こうしたケースで頼りになるのが、セゾンファンデックスのようなノンバンクの不動産投資ローンです。

ノンバンクの特徴は、銀行とは異なる審査基準を持っている点です。

例えば、セゾンファンデックスの場合：

• 事業性・将来性の評価： 決算書の数字だけでなく、物件そのものの収益性や事業の継続性を総合的に評価します。
• 多様な属性への対応： 自営業・会社役員の方、永住権をお持ちでない外国人の方、高齢の方など、銀行融資が難しい属性の方にも柔軟に対応します。
• 担保評価の独自性： 銀行が評価しにくい物件や、地方にある自己所有不動産などの「共同担保」を活用することで、フルローンに近い融資検討も可能です。

（※仮審査は最短即日回答です。ご検討段階でのご相談も可能です）

都心5区のような「収益性・資産性は高いが、積算評価が出にくい物件」と、ノンバンクの柔軟な審査基準は、実は非常に相性が良いのです。金利は銀行より高めに設定されていますが、まずは物件を確保し、実績を作ってから将来的に借り換えを検討するという戦略も有効です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 今から都心5区に投資するのは「高値掴み」になりませんか？

短期間での転売（キャピタルゲイン狙い）のみを目的とするなら、慎重になるべき局面です。しかし、長期保有（インカムゲイン＋資産保全）を目的とするなら、都心5区の需要の強さは依然として魅力的です。インフレヘッジ（現金の価値目減り対策）としての側面も強いため、資産ポートフォリオの一部を現物不動産に変えるという意味では、合理的な選択と言えます。

Q2. 都心5区の中で、比較的利回りが狙えるのはどの区ですか？

一般的に、新宿区や渋谷区の一部（駅から少し離れたエリアや築古物件）は、港区や千代田区に比べると物件価格が抑えられ、相対的に利回りが確保しやすい傾向にあります。ただし、利回りの高さはリスクの裏返しである場合もあるため、立地や建物の管理状態をしっかり確認することが重要です。

Q3. インバウンドや外国人投資家の動きは今後どうなりますか？

円安基調が続く限り、海外から見た日本の不動産は「割安」と映ります。特に都心5区は世界的にも知名度が高く、アジア圏を中心とした富裕層からの資金流入は今後も底堅いと予想されます。これは価格の下支え要因として機能し続けるとみられます。

まとめ｜都心5区は「攻め」と「守り」を兼ね備えた資産

東京都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）は、日本の不動産市場において存在感のあるエリアです。

• 多層的な需要構造により、空室リスクや賃料下落リスクが低い。
• 物理的な供給制約と継続的な再開発により、資産価値が維持されやすい。
• 世界的なブランド力を持ち、インフレ時代の資産防衛策として有効。

これらの理由から、都心5区への投資は、単に家賃収入を得るための手段にとどまらず、中長期的に資産全体の安定性を高める選択肢の一つとして位置づけることができます。一方で、物件価格の水準や融資条件の厳しさから、「ハードルが高い」と感じる方が多いのも事実です。

しかし実際には、エリア選定の考え方や資金計画の立て方、利用できる融資の選択肢によって、検討の余地が広がるケースもあります。「自分の属性では難しいのではないか」「銀行融資で思うように進まなかった」といった悩みも、状況を整理することで見通しが立てやすくなることがあります。

セゾンファンデックスでは、クレディセゾングループの知見を活かし、物件内容やお客様のご状況を踏まえたうえで、資金計画や融資の進め方についてご相談を承っています。都心部の不動産投資を検討する際の一つの選択肢として、まずは情報整理の段階からご活用ください。

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