不動産投資ローンを借り換えるタイミングは？借り換えの流れやメリットも解説

不動産投資ローンの借り換え、タイミングはいつ？

不動産投資を始める際は、自己資金だけでは不足するため、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。不動産投資ローンは返済期間が長期になるため、その間に金利が変動した、新しいプランが登場したといった理由で借り換えを検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、必ずしも不動産投資ローンの借り換えが最適な選択肢とは限りません。タイミングを誤った場合には、借り換えの恩恵をあまり受けられない、反対に返済負担が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

不動産投資ローンの借り換えの失敗を防ぐには、借り換えに最適なタイミングを把握しておくことが大切です。借り換えに最適なタイミングとして、以下の3つが挙げられます。

• 金利の固定期間終了のタイミング
• キャッシュフローのマイナスが続くタイミング
• 与信が変化したタイミング

それぞれのタイミングについて詳しく見ていきましょう。

1-1.金利の固定期間終了のタイミング

不動産投資ローンは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の3つに分類されます。

固定金利選択型の場合、一定期間は固定金利が選択されますが、期間経過後は固定金利と変動金利のいずれかを選択する必要があります。1つの区切りといえるため、このタイミングで条件の良い他の不動産投資ローンへの借り換えを検討する方も少なくありません。

また、変動金利型の場合、年に2回の金利見直しが行われるのが一般的です。金利が上昇傾向にある場合、契約の見直しを行わなければ返済負担が大きくなります。今後も上昇する可能性が高い場合は、固定金利に借り換えることで金利上昇のリスクを軽減できるでしょう。

全期間固定金利型の場合、完済まで契約時の条件が適用されます。金利が下落傾向にある場合、契約の見直しを行わなければ不利な条件のまま返済を継続しなくてはなりません。今後も下落する可能性が高い場合は、変動金利に切り替えることで返済負担の軽減が期待できるでしょう。

上記の金利変動に関するタイミングはあくまでも一例です。最適なタイミングは個々の条件によって異なるため、取引先の金融機関に問い合わせることをおすすめします。

1-2.キャッシュフローのマイナスが続くタイミング

キャッシュフローのマイナスとは、収入と支出のバランスが崩れて、収支がマイナスになっている状況です。例えば、ローンを契約する際は無理のない返済計画を立てていたものの、空室による家賃収入の減少が原因で、支出が収入を上回る状況が挙げられます。

空室が埋まれば問題が解決しますが、空室は自分で自由に調整できるものではありません。問題を解決するためには、支出を減らしてキャッシュフローを改善する必要があります。

不動産投資ローンを借り換えた場合は、金利の低いローンを選択すれば返済総額を減らせる、返済期間を長くすれば1回あたりの返済負担を軽減できるでしょう。

1-3.与信が変化したタイミング

与信とは、金銭的な貸し付けを行う場合に、取引相手に融資や融資枠などの信用を与えることです。収入が増加した、事業規模の大きな会社に転職したなどの場合は与信が良くなります。与信が良くなると、好条件で不動産投資ローンを契約できる可能性が高く、返済負担を減らせるので借り換えのタイミングに最適です。

また、退職やフリーランスへの転向などの場合は与信が悪くなります。与信が悪くなると、借り換えが困難になる可能性が高いため、与信が悪くなる前に借り換えを済ませておくのも選択肢の1つです。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

不動産投資ローンの借り換えでの失敗を未然に防ぐには、不動産投資ローンを借り換えるメリット・デメリットを踏まえて、自分に合っているかどうかを見極めることが大切です。

不動産投資ローンを借り換えるメリットとして、以下の3つが挙げられます。

【不動産投資ローンを借り換えるメリット】

• 返済負担を軽減できる
• キャッシュフローを改善できる
• 条件の良いローンに変更できる

金利の低い不動産投資ローンに借り換えた場合は、返済総額が減少することによって返済負担を軽減できます。また、返済期間の長い不動産投資ローンに借り換えた場合は、1回あたりの返済額が小さくなることでキャッシュフローの改善が期待できるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えによって条件を変更できるのは金利や返済期間だけではありません。不動産投資ローンを契約する際に加入する団体信用生命保険（団信）の内容を変更することも可能です。通常は一度加入した団信の保障内容を変更することはできません。しかし、不動産投資ローンを借り換える際は別の団信に加入することになるため、保障内容を変更できます。現行の保障内容に不安を抱いている方は不動産投資ローンの借り換えによって保障内容の充足を図ることができるでしょう。

不動産投資ローンを借り換えるデメリット

不動産投資ローンを借り換えるデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

【不動産投資ローンを借り換えるデメリット】

• 金融機関との関係が悪化する可能性がある
• 手数料が発生する
• 返済負担を軽減できるとは限らない

他の金融機関の不動産投資ローンに借り換えるということは、現在契約中の金融機関からすれば、長期間の安定した利息収入を失うことになります。そのため、借り換えることで信頼関係が崩れてしまい、次に何らかのローンを契約したいと思っても、同じ金融機関では利用できなくなる可能性があるので注意が必要です。

不動産投資ローンを借り換える場合、現在のローンを完済する際と新規にローンを契約する際に手数料が発生します。例えば、現在のローンを完済する場合は、繰り上げ返済手数料、不動産に設定された抵当権を抹消する際に発生する登録免許税、登記手続きを司法書士に依頼する場合にかかる司法書士報酬などです。

また、新規にローンを契約する場合は、金融機関の手数料や保証料、抵当権の設定にかかる登録免許税と手続きを依頼する場合にかかる司法書士報酬、契約書に添付して納める印紙税などが挙げられます。

返済負担を軽減する目的で借り換えたものの、返済負担が逆に大きくなったというケースも少なくありません。借り換えたローンの金利が低くても、返済期間によっては1回あたりの返済負担、借り換え時の手数料を上乗せすると返済総額が大きくなる可能性があります。

以下の3つの条件に該当している場合は借り換えによる恩恵を受けられる可能性が高いため、条件に該当しているかを確認してから借り換えましょう。

• 残高が1,000万円以上ある
• 返済期間が10年以上残っている
• 借り換え前と借り換え後の金利差が1％以上

不動産投資ローンの借り換えの流れ

不動産投資ローンの借り換えを速やかに進めるには、事前に流れを把握しておくことが大切です。不動産投資ローンの借り換えの流れは以下の通りです。

1. 借り換え効果をシミュレーションする
2. 新しい借り換え先に申込む
3. 既存の契約を解約する
4. 新しい借り換え先と契約する

それぞれの流れを詳しく見ていきましょう。

4-1.借り換え効果をシミュレーションする

恩恵がなければ借り換える意味がないため、まず借り換え効果をシミュレーションする必要があります。シミュレーションでは現在と借り換え後の不動産投資ローンの以下のような項目を比較します。

• ローン残高
• 残りの返済期間
• 適用金利
• 団信の保障内容

上記の内容を踏まえながら借り換えのシミュレーションサイトに必要な情報を入力することで、借り換えによって受けられる効果がどのくらいなのか明確になるでしょう。

4-2.新しい借り換え先に申込む

不動産投資ローンを借り換える場合、新しい借り換え先の審査に通らなくてはなりません。そのため、新しい借り換え先の審査を申込む必要があります。審査を受ける際は以下のような書類が必要です。

【投資家に関する書類】

• 住民票の写し
• 印鑑登録証明書
• 本人確認書類
• 所得証明書類
• 職務経歴書

【物件に関する書類】

• ローン返済予定表
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 登記事項証明書
• 公図・実測図
• 事業計画書

金融機関ごとに提出を求められる必要書類が異なるため、事前に確認して速やかに用意しましょう。

4-3.既存の契約を解約する

借り換え先の審査に通れば、いつでも借り換えができる状況にあるため、現在の不動産投資ローンの解約に進みます。解約を申し出ると契約中の金融機関から返済期間の延長や金利の引き下げなどを提案されることも少なくありません。

借り換え先の内容を伝えて同条件にできる場合は、手数料の負担がないことや金融機関との関係を良好に保つために契約を維持するのも選択肢の1つです。提案された条件が良い場合は既存の契約をそのまま継続、借り換えたほうが良い場合は既存の契約の解約を選択しましょう。

H3.4-4.新しい借り換え先と契約する

条件を比較して新しい借り入れ先と契約することに決めた場合は契約を締結します。融資が実行された後は、契約中の不動産投資ローンを完済します。

完済する際には、不動産に設定されていた抵当権を抹消し、新しい借り換え先が抵当権の設定を行うことで借り換えが完了です。

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おわりに

不動産投資ローンの返済期間は長く、その間に金利の変動、団信の保障内容の変化などによって不動産投資ローンを借り換えたほうが良いケースも少なくありません。

しかし、不動産投資ローンの借り換えには手数料がかかる、金融機関との関係が悪くなる可能性があるなどのデメリットを伴います。そのため、多少の変化では借り換えたほうが損をする可能性があるので注意してください。

不動産投資ローンの借り換えに失敗しないためにも、どのようなタイミングやケースで借り換えるべきか、借り換えの流れを事前に把握しておきましょう。

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