不動産担保ローンの金利相場は？最低金利だけで判断してはいけない理由と銀行・ノンバンクの違いを解説

「最低金利○％」という数字は、誰に適用されるものでしょうか

不動産担保ローンを調べ始めると、どの金融機関のページにも「年○％〜」という数字が並んでいます。

銀行系では年1％台から、ノンバンク系でも年2％台からの表示が目立ちます。これを見て、「銀行で借りれば1〜2％で済むはずだ」と考える方は少なくありません。

しかし、実際に審査を受けてみると、提示された金利が6％だった、8％だったという話は珍しくありません。

なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

答えは単純です。各社のページに書かれている最低金利は、その商品で「適用される可能性がある最低の水準」であって、誰にでも当てはまる金利ではないからです。

不動産担保ローンの金利は、担保となる不動産の評価、借入希望額、申込者の返済能力、資金の使い道、そして抵当権の順位などを総合的に審査したうえで、個別に決まります。住宅ローン以上に、担保不動産の評価や資金使途によって条件差が出やすい商品です。

そのため、比較の第一歩は「最低金利が一番低い会社はどこか」ではなく、「自分の状況なら、どの金融機関でどの程度の金利になりそうか」という問いに変える必要があります。

この記事では、不動産担保ローンの金利相場の実態から、銀行・ノンバンクそれぞれの特徴、金利が決まる仕組み、少しでも有利な条件で借りるために準備できることまで、順を追って解説します。

不動産担保ローンの金利相場

不動産担保ローンの金利は、金融機関の種類や審査結果によって大きく変わります。まずは、銀行・信用金庫・ろうきん・ノンバンクでどの程度の金利差があるのか、全体の目安を確認しておきましょう。

金利相場の目安

不動産担保ローンは、カードローンや無担保のビジネスローンに比べると、全体的に低い金利帯で借りられることが多い商品です。

不動産を担保にすることで、金融機関は返済が滞った場合でも担保物件の処分によって一定の回収が見込めます。その分、無担保融資より低金利を設定しやすい構造があります。

ただし「不動産担保ローン」とひとくくりにしても、銀行・信用金庫・ろうきん・ノンバンクでは金利水準が大きく異なります。まずは全体感をつかんでおきましょう。

金融機関の種類	金利の目安
銀行	年1％台〜11％台前半
信用金庫・信用組合	年2％前後〜10％前後
ろうきん	年2％前後〜9％前後
ノンバンク	年2％台〜15％前後

※2026年8月時点の主要金融機関の公表情報をもとに、当社で調査・整理した目安です。実際の適用金利は、商品や審査結果によって異なります。

この表を見て「銀行が一番安い」という印象を持つのは自然です。傾向としてはその通りですが、ここで紹介している金利は各金融機関が公表している商品の金利レンジであり、商品や資金使途によって幅があります。そのため、この表だけを根拠に銀行を選ぶと、後で条件が思うようにまとまらないケースがあります。

銀行の1％台が適用されるのは、担保評価が高く、返済能力も十分で、第一順位で抵当権を設定できるなど、複数の条件がそろったケースです。一方、ノンバンクは銀行では難しい案件でも相談できる場合があり、担保不動産の評価や借入条件によっては、銀行との差が小さい金利条件となるケースもあります。

「何％で借りられるか」よりも、「自分の条件なら、どの金融機関で希望する借入れがしやすいか」という視点が、実は重要になります。

表示金利と適用金利の違い

実際の金利は金融機関ごとに異なります。また、同じ商品でも審査結果によって適用金利は変わるため、公表されている最低金利だけで判断することはできません。

比較するときに知っておきたいのが、「表示金利」と「適用金利」の違いです。

各社のホームページに記載されている「年○％〜」という金利は、「最も条件の良いケースで適用される水準」の下限です。そのため、最低金利はあくまで参考値として見ておき、実際には自分の条件でどの程度の金利が提示されるかを確認する必要があります。

つまり、最低金利ランキングで1位の商品が、あなたに最も低い金利を提示するとは限りません。

仮に、A社が「年1.9〜9.8％」、B社が「年2.8〜5.5％」という商品を持っていたとします。A社の最低金利はB社より低いですが、一般的な利用者に適用される実態の金利はB社の方が低くなる可能性があります。なぜなら、B社の上限金利が低く、金利帯全体がより狭い範囲に収まっているからです。

下限金利だけで判断せず、上限金利や金利レンジ全体まで確認すると、より実態に近い比較ができます。

銀行・信用金庫・ろうきん・ノンバンク、それぞれの特徴

不動産担保ローンを取り扱う金融機関は大きく4つに分類できます。金利の傾向だけでなく、審査の考え方や対応できる案件の範囲がそれぞれ異なります。

比較項目	銀行	信用金庫・信用組合	ろうきん	ノンバンク
金利傾向	低め	低〜中程度	条件次第で低め	やや高め
審査	慎重	やや慎重	慎重	柔軟
融資スピード	数週間〜1か月程度	数週間程度	数週間程度	数日〜2週間程度
第二順位対応（※）	少ない	少ない	少ない	比較的対応可能
資金使途	制限あり商品もある	制限あり	制限あり	比較的自由
向いている方	条件が良く時間に余裕がある方	地域に取引基盤がある方	会員・加盟団体の構成員の方	急ぎ・事業資金・銀行で断られた方

※「第二順位」とは、すでに住宅ローンなどで抵当権が設定されている不動産に、新たに抵当権を設定するケースです。

銀行

銀行の最大の強みは金利の低さです。安定した収入があり、担保評価が高く、第一順位で抵当権を設定できるケースでは、銀行系の方が低金利になりやすい傾向があります。

ただし、その分審査は慎重です。提出書類の確認や担保評価に時間がかかり、申し込みから融資実行まで数週間〜1か月程度かかることも珍しくありません。

また、銀行によっては資金使途に制限がある商品もあります。事業資金や納税資金には対応していないケースもあるため、利用前に確認が必要です。

信用金庫・信用組合

地域に根ざした金融機関です。地元の事業者との取引実績がある場合、比較的相談しやすい面があります。

ただし、不動産担保ローンを主力商品として積極展開しているところばかりではなく、担保物件の所在エリアや事業規模によって対応できる範囲が異なります。

ろうきん（労働金庫）

ろうきんは勤労者を主な対象とする協同組織の金融機関で、団体会員の構成員などは金利面で優遇を受けられる場合があります。商品によっては利用条件があるため、対象者や資金使途については事前に確認する必要があります。

なお、個人事業主や法人の事業資金としての借入れを検討している場合は、商品ごとの対応可否を直接確認したうえで、ノンバンクや銀行とも比較することをお勧めします。

ノンバンク

ノンバンクは銀行以外の貸金業者で、不動産担保ローンを専業または主力として取り扱っている会社も多くあります。

金利帯は銀行より高めになりやすいですが、審査の柔軟性やスピードが強みです。第二順位での担保設定、事業資金、銀行審査で難しいケースなど、銀行では対応が難しいケースでも相談できる場合があります。

重要なのは決めつけないことです。担保不動産の評価や借入条件によっては、銀行との差が小さい条件で借りられるケースもあります。また、急ぎで資金が必要な場合、少し金利が高くても間に合う方が結果として有利なこともあります。

金利は何によって決まるのか

金融機関が提示する金利は、その案件全体のリスクを反映したものです。「この案件は予定どおり返済してもらえそうか」「万一返済できなくなったとき回収できるか」、この二点を多角的に評価した結果として金利が決まります。

返済能力

最も基本的な判断材料です。個人であれば年収・勤続年数・雇用形態・他社借入額・返済履歴が確認されます。法人や個人事業主の場合は、売上推移・利益水準・資金繰り・財務内容・事業の安定性などが重視されます。

よく誤解されるのが、「担保があれば返済能力はあまり見られない」という考え方です。実際は逆です。

金融機関にとって、返済が滞り担保を処分するシナリオは避けたいものです。売却には時間と費用がかかり、想定どおりの価格になるとも限りません。毎月予定どおりに返済が続くことが、金融機関にとって最も望ましい結果です。

そのため、「返済能力があるか」という点は、不動産担保ローンでも丁寧に確認されます。年収が高くても既存の借入が多く毎月の返済負担が重い場合は、希望どおりの条件にならないことがあります。逆に、年収がそれほど高くなくても借入が少なく家計に余裕があれば、有利な条件につながるケースもあります。

担保評価額と担保掛目

担保となる不動産の評価額は、融資可能額や金利を左右する重要な要素です。評価額が高いほど担保としての保全が厚くなり、金融機関のリスクは下がります。

ただし、不動産評価は金融機関によって方法が異なります。同じ物件でもA社では4,500万円、B社では5,200万円と評価されることがあります。これはどちらかが間違っているのではなく、重視する要素や算出手法が違うためです。この評価の差こそが、複数社を比較する理由の一つです。

担保掛目とは、評価額に対してどこまで融資するかを示す比率です。評価額5,000万円の物件に3,000万円を借りるなら担保掛目は60％、4,500万円借りるなら90％です。

担保掛目が低いほど金融機関にとって回収余力が大きく、条件も有利になりやすい傾向があります。「借りられるだけ借りたい」という申し込みは、審査上あまり有利に働きません。

抵当権の順位

住宅ローン返済中の物件を担保にしたい場合、新たな不動産担保ローンは第二順位になるケースが一般的です。

第二順位とは、万一売却による回収が必要になった場合、第一順位の金融機関が先に回収し、残額から弁済を受ける立場です。金融機関にとってはリスクが高くなるため、条件が厳しくなりやすい傾向があります。

ただし、住宅ローン残高が少なく担保余力が十分あれば、第二順位でも対応できる商品はあります。「住宅ローンが残っているから絶対無理」ではなく、担保余力がどの程度あるかを確認することが重要です。

資金使途

金融機関は、資金が何に使われるのかを必ず確認します。使い道によって返済の見通しが変わるからです。

納税資金、相続関連資金、借換えなど、使途が明確で金額の妥当性を説明しやすい案件は審査しやすい部類に入ります。事業資金の場合は、それが設備投資なのか運転資金なのか、返済の原資がどこから出るのかを説明できると、担当者の判断がしやすくなります。

「何となく資金繰りが厳しいので借りたい」では、返済の見通しが見えにくくなります。使途と返済計画をセットで説明できる準備が、条件を整えるうえで大切です。

借入期間と金利タイプ

返済期間が長くなるほど将来の不確実性が増すため、固定金利では期間が長いほど高めの金利になりやすい傾向があります。ただし、返済期間を短くすれば毎月の返済額が増え、返済能力の観点から不利になることもあります。金利の低さだけを追わず、月々の返済額と長期の負担のバランスで考えることが大切です。

固定金利は返済期間中の金利が変わらないため、返済額が一定で計画を立てやすいのが利点です。変動金利は当初の金利が低めになりやすい反面、見直し時に返済負担が増える可能性があります。どちらが向いているかは、借入期間・返済余力・今後の資金計画によって異なります。

低金利で借りるためにできること

金利は金融機関が一方的に決めるものと思われがちですが、実際には借入額や返済計画、担保不動産の情報など、借り手側が準備できる要素によって条件が変わることがあります。必ず金利が下がるわけではありませんが、審査で評価されやすいポイントを押さえておくことで、有利な条件につながる可能性があります。

複数の金融機関を比較する

不動産担保ローンでは、複数の金融機関を比較することが重要です。

不動産担保ローンは、住宅ローン以上に金融機関ごとの差が大きい商品です。その理由は、金利だけでなく、不動産評価の考え方や「どんな案件を得意とするか」が各社で大きく異なるためです。

たとえば、都市部のマンションを高く評価する金融機関もあれば、収益不動産や事業用地の評価を得意とする会社もあります。同じ物件でも評価額が変われば、融資可能額も金利も変わります。

一社だけで断られた、あるいは条件が合わなかったからといって、諦める必要はありません。別の金融機関では問題なく対応できるケースは珍しくないのです。

「どの会社の最低金利が低いか」だけでなく、「どの会社が自分の状況や借入条件を適切に評価してくれるか」という視点で比較した方が、結果として有利な条件につながりやすくなります。

必要以上に借りない

「どうせ借りるなら多めに確保しておこう」という考え方は、不動産担保ローンでは逆効果になる場合があります。

借入額が増えれば担保掛目が上がります。金融機関から見れば、担保余力が小さくなりリスクが高くなります。結果として金利が高くなる、あるいは希望額そのものが認められないという事態になることもあります。

また、借入額が大きくなれば毎月の返済負担も重くなります。返済負担率が過大と判断されれば、返済能力の面でもマイナスに働きます。

借入額は、本当に必要な金額に絞ることが基本です。資金使途ごとに必要額を積み上げ、過不足のない借入額を設定することが、金利条件を整えるうえでの基本です。

返済計画を具体的に示す

金融機関が知りたいのは「返済できる」という言葉ではなく、「なぜ返済できると言えるのか」という根拠です。

個人であれば、現在の年収・家計の状況・既存借入とのバランスを整理しておくと、担当者が返済能力を判断しやすくなります。法人・個人事業主であれば、資金繰り表や事業計画書があると説得力が増します。「この資金で何を行い、いつ・どこから返済原資が出てくるのか」が見えると、金融機関は安心して条件を検討できます。

特に事業資金の場合、資金繰り表の有無だけで担当者の印象が変わることがあります。書類を揃えることは義務ではありませんが、準備した分だけ有利になる可能性はあります。

担保物件の情報を正確に伝える

金融機関が最初に把握できる情報は、所在地・面積・築年数など限られたものです。所有者だからこそ知っている情報が、評価に影響することがあります。

たとえば、大規模なリフォームを実施済みである、賃貸物件として安定した収入がある、周辺の再開発計画や商業施設のオープン予定など、不動産の価値に影響を与える可能性がある情報は、金融機関によっては評価の参考資料となる場合があります。

「書類を最低限提出すればよい」ではなく、「金融機関が正しく評価するための材料を用意する」という意識で臨むことが、結果として良い条件につながりやすくなります。

金利だけでなく諸費用も確認する

不動産担保ローンでは、金利以外にもさまざまな費用が発生します。事務手数料、不動産調査費用、登記費用、印紙税、繰上返済手数料などです。これらは金融機関によって体系が異なります。

「金利は低いが初期費用が高い商品」と「金利はやや高いが手数料が少ない商品」では、借入期間によって総支払額が逆転することがあります。特に、数年以内に繰上返済や借換えを予定している場合は、金利差よりも初期費用の方が総コストに影響するケースも出てきます。

金利だけでなく、事務手数料や登記費用なども含めた総支払額で比べると、実際の負担を判断しやすくなります。

金利が違うと返済額はどれだけ変わる？

不動産担保ローンは、借入額が数千万円単位になることも少なくありません。そのため、一見わずかに見える金利差でも、返済期間全体では利息に大きな差が生じます。

例えば、3,000万円を25年間・元利均等返済で借りた場合の概算を見てみましょう。

3,000万円を借りた場合（返済期間25年）

金利	毎月返済額（目安）	利息総額（目安）	総返済額（目安）
3.0%	約14万2,000円	約1,260万円	約4,260万円
5.0%	約17万5,000円	約2,250万円	約5,250万円
8.0%	約23万2,000円	約3,960万円	約6,960万円

※概算値です。実際の返済額は借入条件や各金融機関の計算方法によって異なります。

3％と8％を比較すると、利息だけで約2,700万円もの差になります。借入額は同じでも、適用金利によって総返済額が大きく変わることがわかります。

ただし、この数字だけで金融機関を選ぶべきではありません。実際の不動産担保ローンでは、適用金利だけでなく、融資手数料や登記費用などの諸費用、融資実行までの日数、希望する借入額や資金使途に対応できるかどうかも重要な判断材料になります。

金利だけで判断せず、総返済額や諸費用、融資条件まで含めて比較すると、自分に合った不動産担保ローンを選びやすくなります。

金利を比較するときの注意点

下限金利だけで判断しない

広告や比較サイトでは、各社の最低金利が目立つように表示されています。しかし、不動産担保ローンの最低金利は「最も条件が整ったケースで適用される水準」の下限であり、多くの利用者にとっては参考値にすぎません。

先述のとおり、A社「年1.9〜9.8％」、B社「年2.8〜5.5％」であれば、一般的な条件の利用者に適用される実態の金利はB社の方が低い可能性があります。比較するときは最低金利だけでなく、上限金利や金利帯全体を確認することが重要です。

総返済額で比較する

月々の返済額だけを見て判断するのも危険です。返済期間が変われば、月々の数字は大きく変わります。正しく比較するには、毎月の返済額・利息総額・初期費用（事務手数料・登記費用など）・繰上返済手数料を合算した「総支払額」で見ることが必要です。特に借換えを検討している場合は、現在の残債・残期間と比べて本当にメリットがあるかを数字で確認することが大切です。

融資実行までの日数も条件のひとつ

不動産担保ローンは不動産評価や登記手続きが伴うため、即日融資に対応する商品ではありません。銀行系では数週間から1か月程度、ノンバンク系でも数日〜2週間程度が目安です。

納税期限が迫っている、不動産購入の決済日が決まっている、つなぎ資金が急ぎで必要といった場面では、金利の低さより「間に合うかどうか」の方が重要になることがあります。資金調達に期限がある場合は、金利とあわせて融資実行までの日数も確認しておきましょう。

不動産担保ローンの金利に関するよくある質問

不動産担保ローンの金利については、「相場はどれくらいか」「住宅ローンが残っていても利用できるか」「固定金利と変動金利はどちらを選べばよいか」など、さまざまな疑問があります。ここでは、よくある質問と回答をまとめました。

不動産担保ローンの金利相場はどれくらいですか？

銀行系で年1％台〜11％台前半、ノンバンク系で年2％台〜15％前後が目安です。ただし、これは各社の表示レンジであり、実際の適用金利は担保不動産の評価・借入額・返済能力・資金使途などによって決まります。表示されている最低金利が自分に適用されるとは限りません。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

利用できる場合があります。ただし、住宅ローンが残っている場合は新たな不動産担保ローンが第二順位になるケースが多く、住宅ローンの残高と担保余力のバランスが重要です。担保余力が十分あれば対応可能な商品もありますので、金融機関への相談が有効です。

第二順位だと金利は必ず高くなりますか？

必ずとは言えませんが、一般的には第一順位より条件が厳しくなりやすい傾向があります。ただし、担保余力が十分あれば条件が整うケースもあります。第二順位での相談を受け付けている金融機関も存在しますので、複数社に問い合わせて比較することをお勧めします。

固定金利と変動金利はどちらを選べばよいですか？

返済額を一定にして長期の計画を立てたい方には固定金利、当初の負担を抑えたい方や短〜中期での完済を予定している方には変動金利が候補になります。どちらが有利かは借入期間や今後の資金計画によって変わります。金利の数字だけでなく、「返済中にどの程度の変動を許容できるか」という視点で選ぶと判断しやすくなります。

変動金利は途中で見直されますか？

はい。変動金利は一定期間ごとに見直されるため、市場金利などの動向によって返済額や適用金利が変わる可能性があります。一方、固定金利は契約時の金利が返済期間中変わらないため、返済計画を立てやすい点が特徴です。どちらが適しているかは、借入期間や返済計画、将来の金利変動をどの程度許容できるかによって異なります。

法人でも利用できますか？

法人向けの不動産担保ローンを取り扱う金融機関もあります。法人の場合は、決算内容・資金繰り・事業の安定性・資金使途・担保不動産の評価などを踏まえて審査されます。セゾンファンデックスでも、法人・個人事業主向けの不動産担保ローンを取り扱っています。銀行融資の利用が難しい場合でも、担保不動産や資金使途を踏まえて相談できるケースがあります。

不動産担保ローンは『最低金利』ではなく総合条件で比較することが大切

不動産担保ローンの金利は、銀行系で年1％台〜11％台前半、ノンバンク系で年2％台〜15％前後がひとつの目安です。ただし、各社のサイトに掲載されている最低金利は、すべての利用者に適用されるものではありません。実際の金利は、担保不動産の評価・借入額・担保掛目・抵当権順位・返済能力・資金使途・借入期間などを総合的に見て決まります。

不動産担保ローンは、最低金利だけで比較すると実態を見誤ることがあります。

上限金利を含めた金利レンジ、借入期間を通じた総返済額、事務手数料などの諸費用、さらに融資実行までにかかる日数も含めて総合的に判断することが大切です。特に事業資金や納税資金など、調達時期が重要になるケースでは、金利だけでなく「必要なタイミングで資金を確保できるか」という視点も欠かせません。

銀行は低金利になりやすい一方で審査に時間がかかり、資金使途や第二順位への対応が限られるケースもあります。ノンバンクは金利が高めになりやすい一方で、審査の柔軟性・スピード・資金使途の幅広さが強みです。どちらが優れているというものではなく、自分の状況と優先順位によって向いている選択肢が変わります。

セゾンファンデックスは不動産担保ローンを20年以上取り扱ってきたノンバンクです。事業者向けの不動産担保ローンを中心に、担保不動産や資金使途を踏まえたご相談に対応しています。赤字決算などで銀行融資の利用が難しい場合でも、状況によっては相談できるケースがあります。

実際に適用される金利は、担保不動産や借入希望額、資金使途などによって異なります。表示されている最低金利だけでは判断できないため、まずはご自身の条件でどの程度の金利や借入条件が見込めるのかを確認することが大切です。そのうえで、不明な点や借入れをご検討の際は、お気軽にご相談ください。

• 

  以下、本記事で使った専門用語について解説します。

• 
• 
• 
•